Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le bailleur peut faire et ne pas faire

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Chaque année du 1er novembre au 31 mars, aucun locataire ne peut être expulsé de sa résidence principale. Pour un propriétaire confronté à des loyers impayés, la trêve ne bloque pourtant pas tout : la procédure continue, seule son exécution est reportée.

La prochaine trêve hivernale commence le 1er novembre 2026 et s’achève le 31 mars 2027 inclus. Prévue par le Code des procédures civiles d’exécution, elle protège les occupants d’un logement contre l’expulsion pendant les mois les plus froids, même lorsqu’un juge l’a ordonnée. Le contexte est tendu : selon la Chambre nationale des commissaires de justice, environ 30 500 ménages ont été expulsés en 2025, un record, pour quelque 175 000 commandements de payer délivrés.

Ce que la trêve interdit

• L’expulsion du locataire et de sa famille, y compris avec le concours de la police.
• Les coupures d’électricité, de gaz et de chaleur pour impayés dans la résidence principale. Le fournisseur peut toutefois réduire la puissance électrique, sauf pour les bénéficiaires du chèque énergie.

Ce qui reste possible

La trêve ne suspend ni la dette ni la procédure. Le loyer reste dû et les impayés continuent de s’accumuler. Pendant l’hiver, le bailleur peut :

• faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice, en s’appuyant sur la clause résolutoire du bail ;
• assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection ;
• obtenir un jugement de résiliation du bail et d’expulsion ;
• faire signifier le commandement de quitter les lieux.

Seule l’exécution physique de l’expulsion est reportée au 1er avril.

Les exceptions

L’expulsion reste possible en hiver dans quelques cas :

• lorsqu’un relogement adapté aux besoins de la famille est assuré ;
• lorsque les occupants sont entrés dans le logement par effraction ou par la ruse : depuis la loi du 27 juillet 2023, les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve ;
• lorsque le juge aux affaires familiales ordonne l’éviction d’un conjoint ou d’un partenaire violent ;
• lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité pour danger.

Les délais depuis la loi de 2023

La loi du 27 juillet 2023 a raccourci plusieurs étapes de la procédure pour impayés :

Six semaines séparent aussi la notification de l’assignation au préfet et l’audience. Le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux peut être réduit ou supprimé par le juge dans certains cas.

Exemple de calendrier

Voici comment un impayé de l’été se traduit, en pratique, par une expulsion au printemps suivant.

Préparer la fin de la trêve

Pour qu’une expulsion puisse avoir lieu dès le printemps, le dossier doit être complet avant le 31 mars :

1. Le jugement signifié au locataire.
2. Le commandement de quitter les lieux délivré depuis plus de deux mois.
3. Le procès-verbal de tentative d’expulsion dressé par le commissaire de justice.
4. La réquisition adressée au préfet pour obtenir le concours de la force publique.

Le bailleur a aussi intérêt à garder le contact avec le locataire et les services sociaux : un relogement ou un départ négocié reste souvent plus rapide qu’une expulsion forcée, et évite de nouveaux mois d’impayés.

Si l’État refuse d’intervenir

Après le 31 mars, si le préfet refuse ou laisse sans réponse pendant deux mois la demande de concours de la force publique, la responsabilité de l’État est engagée. Le bailleur peut demander l’indemnisation des loyers perdus, d’abord à l’amiable auprès de la préfecture, puis devant le tribunal administratif. La période de la trêve elle-même n’ouvre pas droit à réparation.

Cas concret : un propriétaire de Gironde

Un retraité loue un T2 à Libourne, sa seule source de revenus en complément de sa pension. En octobre, son locataire cumule trois mois d’impayés. Plutôt que d’attendre le printemps, il active sa garantie loyers impayés, mandate un commissaire de justice et saisit la commission départementale de prévention des expulsions. Le locataire obtient une aide du fonds de solidarité pour le logement et un plan d’apurement : la dette est soldée sans expulsion.

Les erreurs à éviter

• Couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures : c’est une infraction pénale.
• Attendre la fin de la trêve pour lancer la procédure : on perd plusieurs mois (voir ce que peut faire un propriétaire face aux loyers impayés).
• Négocier un départ amiable sans écrit, ni état des lieux, ni remise des clés.
• Oublier de déclarer le sinistre à son assurance loyers impayés dans le délai prévu par le contrat.

Questions fréquentes

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Sources : Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 à L. 412-6 (délais et trêve hivernale) et L. 153-1 (concours de la force publique) · Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire et commandement de payer) · Code pénal, article 226-4-2 (expulsion illégale) · Code de l’énergie, article L. 115-3 (coupures et réduction de puissance) · Chambre nationale des commissaires de justice, chiffres 2025 des expulsions (mars 2026) · service-public.fr

Photo : olive.titus, PDM, flickr