Logement vide : qui paie la taxe sur les logements vacants, et ce qui change en 2027

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Laisser un logement inoccupé n’est pas neutre fiscalement. La loi de finances pour 2026 a réformé la taxation de la vacance : une taxe unique s’applique dès 2027, et les grandes villes peuvent désormais en doubler le taux.

Un appartement hérité que personne n’occupe, une maison mise en vente depuis des mois, un logement en attente de travaux : ces situations sont fréquentes, et elles peuvent déclencher une imposition spécifique. Jusqu’ici, deux taxes coexistaient selon la commune. À compter des impositions de 2027, elles fusionnent en une seule : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026.

Deux taxes jusqu’en 2026, une seule ensuite

En 2026, le régime reste double :

• la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit dans les communes en zone tendue, quand le logement est vide depuis au moins un an au 1er janvier ;
• la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ne concerne que les autres communes qui l’ont votée, pour les logements vides depuis plus de deux ans.

À partir du 1er janvier 2027, la nouvelle taxe reprend cette logique. En zone tendue, elle s’applique automatiquement après un an de vacance ; la liste des communes concernées est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Ailleurs, elle n’existe que si la commune ou l’intercommunalité l’a instaurée par délibération, et seulement après deux ans de vacance. L’ensemble des recettes revient désormais aux collectivités locales.

Ce que le fisc appelle un logement vacant

Tous les biens vides ne sont pas taxés. Le logement doit être à usage d’habitation, habitable, c’est-à-dire clos, couvert et doté d’un minimum d’équipements (électricité, eau courante, sanitaires), et non meublé ou trop peu meublé pour qu’on puisse y vivre. Un logement garni de meubles suffisants relève d’une autre imposition : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, qui peut elle aussi être majorée en zone tendue. Pour repérer les logements vides, l’administration s’appuie sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers, que chaque propriétaire doit tenir à jour en ligne.

Qui reçoit l’avis d’imposition

La taxe est due par le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition. Lorsque le logement est donné à bail à construction, à bail à réhabilitation ou à bail emphytéotique, c’est le preneur qui paie. Chaque logement vacant est taxé séparément : un propriétaire de trois appartements vides reçoit trois impositions.

Les taux et un exemple chiffré

La base de calcul est la valeur locative cadastrale du logement, celle qui servait au calcul de la taxe d’habitation. En zone tendue, le taux est de 17 % la première année d’imposition et de 34 % les années suivantes. La commune peut les relever jusqu’à 30 % puis 60 %. Paris a voté ce doublement le 16 juillet 2026. Hors zone tendue, le conseil municipal fixe librement le taux, dans la limite de 50 %.

Cas concret : un appartement reçu en héritage

Une fratrie hérite en mars 2025 d’un appartement vide à Bordeaux, commune en zone tendue. Les héritiers hésitent entre vendre et louer, et le logement reste fermé. Au 1er janvier 2027, il est vacant depuis plus d’un an : la première imposition tombe à l’automne 2027. La durée de vacance antérieure à 2027 compte bien pour la nouvelle taxe. S’ils avaient mis le bien en vente au prix du marché dès le printemps 2025, avec mandat et annonces à l’appui, ils pourraient faire valoir que la vacance ne dépend pas de leur volonté. Quand les héritiers ne s’accordent pas, notre article sur la vente d’un bien hérité en indivision présente les solutions, et nous accompagnons la vente d’une maison en succession ou en indivision.

Les cas d’exonération

Selon la doctrine administrative, un logement qui ne pourrait être rendu habitable qu’au prix de travaux importants n’entre pas non plus dans le champ de la taxe. C’est au propriétaire d’en apporter la preuve : devis, rapport d’expert ou photos.

Les étapes pour éviter ou contester la taxe

1. Mettre à jour la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr dès qu’un locataire part ou arrive.
2. Conserver les preuves de mise en location ou en vente : mandats, annonces datées, échanges avec les agences.
3. Vérifier le statut de la commune : zone tendue ou non, taux voté pour 2027.
4. Déposer une réclamation auprès du centre des finances publiques en cas d’avis contestable, au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit la mise en recouvrement.

Les erreurs à éviter

• Fixer un prix de vente ou un loyer très au-dessus du marché : l’administration peut estimer que la vacance est voulue.
• Croire qu’une location ponctuelle de quelques semaines suffit : il faut plus de 90 jours consécutifs.
• Oublier que plusieurs logements vides donnent lieu à plusieurs taxes.
• Laisser se dégrader un bien vide : la taxe s’ajoute à la taxe foncière, à l’assurance et aux charges de copropriété.

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Questions fréquentes

Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 108 · Code général des impôts, article 1406 bis (taxe sur la vacance des locaux d’habitation) · Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (communes en zone tendue) · service-public.fr : taxes sur les logements vacants (2 septembre 2026) · Actu-Juridique : Paris, taxation maximale des locaux vacants · service-public.fr

Photo : Vincent van Zeijst, CC BY-SA 3.0, wikimedia