This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires arrivent à l’automne. C’est souvent à ce moment que les propriétaires découvrent une erreur dans leur déclaration d’occupation. Le point sur cette obligation et sur les moyens de rectifier.
L’essentiel
- Tout propriétaire de logement doit déclarer qui l’occupe et à quel titre, puis signaler chaque changement.
- Date limite : avant le 1er juillet, pour la situation au 1er janvier ; un oubli ou une erreur peut coûter 150 € par local.
- Cette déclaration détermine la taxe sur les résidences secondaires et, dès 2027, la taxe unique sur la vacance.
La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales en 2023. Mais elle continue de s’appliquer aux résidences secondaires et, dans certaines communes, aux logements vides. Pour savoir qui doit la payer, l’administration fiscale ne peut plus s’appuyer sur les déclarations des occupants. Elle a donc demandé aux propriétaires de lui indiquer, pour chacun de leurs logements, qui l’occupe et à quel titre. C’est la déclaration d’occupation, prévue à l’article 1418 du Code général des impôts.
Qui est concerné
Tous les propriétaires de locaux d’habitation situés en France doivent la faire : particuliers, SCI et autres sociétés, résidents ou non. L’obligation vise aussi les usufruitiers et les indivisaires : pour un bien hérité en indivision, une seule déclaration suffit. Les dépendances cadastrées à part, comme un garage ou une cave, sont concernées. Les terrains nus ne le sont pas.
Une première déclaration a été demandée à tous en 2023. Depuis, il ne faut la mettre à jour qu’en cas de changement : nouveau locataire, départ d’un occupant, logement devenu vacant ou résidence secondaire, achat ou vente.
À quoi elle sert
Ces informations permettent aux services fiscaux d’envoyer le bon avis au bon contribuable. Un logement déclaré comme résidence secondaire reçoit chaque automne un avis de taxe d’habitation, calculée sur la valeur locative cadastrale, dont la révision est repoussée à 2031. Cet avis est payable en général au 15 décembre, avec une éventuelle majoration de 5 à 60 % dans les communes en zone tendue qui l’ont votée. Un logement déclaré vacant peut être soumis à la taxe sur les logements vacants. Un logement loué, en revanche, n’est pas taxé au nom du propriétaire. Une erreur de case a donc des conséquences directes sur le montant à payer.
Ce qu’il faut déclarer
La démarche se fait en ligne, dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers » (service « Gérer mes biens immobiliers »). Pour chaque local, il faut indiquer la situation au 1er janvier, parmi trois cas.
Par le propriétaire, en résidence principale ou secondaire, ou prêté gratuitement.
À l’année, en location saisonnière ou sous bail commercial, avec l’identité du locataire et la date d’entrée.
Avec le motif : recherche de locataire, mise en vente, succession, travaux, logement inhabitable…
Le montant du loyer peut aussi être renseigné. Il est facultatif et son absence n’est pas sanctionnée.
L’échéance et l’amende
Les changements doivent être déclarés avant le 1er juillet de chaque année. Pour 2026, la date limite était donc le 30 juin, pour toute modification intervenue jusqu’au 1er janvier 2026.
150 € par local. L’absence de déclaration, une omission ou une erreur peut être sanctionnée par cette amende (article 1770 terdecies du CGI). Selon la presse spécialisée, l’administration l’a d’abord appliquée de manière ciblée, aux sociétés détenant un grand nombre de logements et à certains multipropriétaires, et maintient une approche bienveillante envers les particuliers. Mieux vaut ne pas compter sur cette tolérance : la sanction reste prévue par la loi.
Un cas concret
Un couple a loué son ancien appartement à un étudiant à partir de septembre 2025, sans mettre à jour sa déclaration. Au 1er janvier 2026, le fisc considère toujours ce logement comme inoccupé ou comme une résidence secondaire. En octobre, le couple reçoit un avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée si la commune applique une surtaxe. Il peut le contester : en signalant le bail et l’identité du locataire, il obtient l’annulation de la taxe. Mais il s’expose théoriquement à l’amende pour déclaration inexacte.
Comment corriger une erreur
- Pendant la campagne (jusqu’au 30 juin), la mise à jour se fait directement dans le service en ligne.
- En dehors de cette période, il faut écrire depuis la messagerie sécurisée de l’espace particulier, rubrique « Mes biens immobiliers », en joignant les justificatifs (bail, attestation, acte de vente).
- Si un avis de taxe est erroné, une réclamation est possible jusqu’au 31 décembre de l’année suivant sa mise en recouvrement. Elle ne suspend pas le paiement, sauf demande de sursis.
Ce qui change avec la loi de finances pour 2026
Deux nouveautés sont à connaître. D’abord, à partir des impositions de 2027, la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants sont remplacées par une taxe unique sur la vacance, dont les redevables seront identifiés grâce à cette déclaration. Ensuite, un propriétaire peut confier la mise à jour à son gestionnaire, qui devient alors responsable de son exactitude.
Les erreurs fréquentes
- Oublier la place de parking ou la cave louée séparément.
- Ne pas déclarer un enfant qui occupe gratuitement un logement de ses parents.
- Utiliser le regroupement de biens alors que les dates d’occupation diffèrent : la même date est appliquée à tous les locaux sélectionnés.
- Croire qu’il faut tout redéclarer chaque année : seule une modification impose une démarche.
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Questions fréquentes
Je n’ai rien changé depuis 2023 : dois-je faire quelque chose ?
Non. Les informations déjà déclarées restent valables. Il suffit de vérifier qu’elles sont exactes en consultant le service en ligne.
Je viens d’acheter un logement : quand le déclarer ?
Avant le 1er juillet de l’année qui suit votre achat, en indiquant la situation au 1er janvier.
Un logement en travaux est-il considéré comme vacant ?
Il faut le déclarer comme inoccupé en précisant le motif. Un logement inhabitable ou en travaux importants peut échapper à la taxe sur les logements vacants, à condition de pouvoir le justifier.
Qui déclare pour un logement en viager ou démembré ?
L’usufruitier ou le titulaire du droit d’habitation, s’il en existe un. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer tant qu’il n’est pas devenu plein propriétaire.
Sources : Code général des impôts, articles 1418 (déclaration d’occupation), 1407 ter, 232 et 1770 terdecies (amende de 150 €) · Loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, article 16 ; décret du 28 avril 2023 · Loi de finances pour 2026 (taxe unique sur la vacance à partir de 2027, délégation au gestionnaire) · Livre des procédures fiscales, article R* 196-2 (délai de réclamation) · impots.gouv.fr : « Gérer mes biens immobiliers » · Meilleurtaux et Le Particulier (mai 2026) : application de l’amende en 2026 · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia