This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis la loi Méhaignerie de 1986, un dispositif fiscal a presque toujours accompagné l’achat d’un logement neuf à louer. Après une année 2025 sans successeur, le statut du bailleur privé a pris le relais en 2026, selon une logique très différente de celle du Pinel.
L’essentiel
- Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 ; le statut du bailleur privé l’a remplacé en 2026.
- Pas de réduction d’impôt : un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an, déduit des loyers.
- Pour un logement neuf en immeuble collectif, acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Annoncée en juin 2023, la fin du Pinel est devenue effective le 31 décembre 2024. Pendant plus d’un an, aucun avantage fiscal général n’a remplacé ce dispositif, une situation inédite depuis le milieu des années 1980. Les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers, déjà en net recul, ont continué de baisser. La loi de finances pour 2026 a finalement créé le statut du bailleur privé, souvent appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement.
Quarante ans de dispositifs successifs
Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, puis Pinel : chaque dispositif a duré quelques années avant d’être remplacé. Tous reposaient sur une contrepartie fiscale à l’achat d’un logement neuf loué, le plus souvent avec des loyers plafonnés. Le Pinel accordait une réduction d’impôt proportionnelle au prix, dont le taux avait été progressivement abaissé : en 2024, 9 %, 12 % ou 14 % selon la durée de location, sauf pour les logements les plus performants. Son coût pour l’État et son efficacité, jugée faible par plusieurs rapports publics, expliquent sa suppression.
Le principe du statut du bailleur privé
Le nouveau dispositif ne réduit pas directement l’impôt. Il permet au propriétaire de déduire chaque année de ses loyers un amortissement, comme le ferait une entreprise pour un bien qu’elle utilise. Dans le neuf, la base est égale à 80 % du prix d’acquisition, la part restante correspondant forfaitairement au terrain. Le taux et le plafond dépendent du niveau de loyer choisi :
Amortissement de 3,5 % par an, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Amortissement de 4,5 % par an, dans la limite de 10 000 €.
Amortissement de 5,5 % par an, dans la limite de 12 000 €.
Nos fiches détaillent qui peut profiter du statut du bailleur privé et à quelles conditions.
Les conditions
- Un logement neuf ou en état futur d’achèvement, situé dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Une location nue, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, dans les douze mois qui suivent l’achèvement ou l’achat.
- Un loyer et des ressources du locataire sous plafonds, qui varient selon la zone de la commune.
- Un locataire extérieur au foyer fiscal et à la famille proche.
- Aucune condition de commune : le dispositif s’applique sur tout le territoire.
Un exemple chiffré
Un couple achète en 2026 un trois-pièces neuf de 62 m² pour 250 000 € dans une ville moyenne, et le loue à loyer intermédiaire.
Exemple chiffré : un trois-pièces neuf à 250 000 €, loyer intermédiaire
Statut du bailleur privé, comparé au Pinel de 2024.
| Base amortissable (80 % du prix) | 200 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %, sous le plafond de 8 000 €) | 7 000 € |
| Pour comparer : Pinel 2024, réduction d’impôt de 12 % sur neuf ans | 30 000 € |
| Déduit des loyers sur neuf ans | 63 000 € |
Ces 63 000 € réduisent fortement l’impôt sur les loyers. Les deux mécanismes ne se comparent pas directement : l’intérêt du statut du bailleur privé dépend du montant des loyers, des charges et de la tranche d’imposition.
L’avantage est en partie repris à la revente. Les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Avant d’acheter, simulez donc aussi la sortie, à partir des règles de la plus-value immobilière en 2026.
Pour qui ce dispositif est-il intéressant ?
Il convient surtout aux contribuables qui ont déjà des revenus fonciers importants ou une tranche d’imposition élevée, et qui envisagent de garder le logement longtemps. Contrairement au Pinel, il n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, ce qui intéresse les foyers qui utilisent déjà d’autres avantages. En revanche, il ne se cumule pas avec le Denormandie, la loi Malraux ou le Girardin pour un même logement.
Les étapes avant d’investir
- Vérifier la zone de la commune et les plafonds de loyers et de ressources qui en découlent.
- Comparer le loyer plafonné avec les loyers réellement pratiqués dans le quartier.
- Comparer le prix au m² du programme avec celui des logements récents revendus à proximité.
- Faire une simulation sur toute la durée, revente comprise, avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire.
- Prévoir le financement des charges de copropriété, de la taxe foncière et d’éventuels mois sans locataire.
- Conserver les justificatifs : bail, revenus du locataire, attestation d’achèvement, à présenter en cas de contrôle.
Les erreurs à éviter
- Choisir un programme pour l’avantage fiscal plutôt que pour son emplacement et la demande locative.
- Payer un logement neuf au-dessus des prix du marché : l’écart peut absorber tout le gain fiscal.
- Oublier la revente : la réintégration des amortissements alourdit l’impôt sur la plus-value.
- Confondre loyer plafonné et loyer réel : dans certaines villes, le marché se loue moins cher que le plafond.
Dans l’ancien, le Denormandie reste une autre piste : voyez les travaux éligibles au Denormandie en 2026.
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Questions fréquentes
Le Pinel peut-il encore s’appliquer ?
Seulement aux logements achetés avant fin 2024, pour toute la durée d’engagement choisie. Aucun nouvel investissement n’est possible.
Les maisons individuelles neuves sont-elles éligibles ?
Non dans la version en vigueur : le logement doit faire partie d’un immeuble collectif. Le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 et examiné à l’Assemblée nationale cet automne, pourrait faire évoluer ce point.
Peut-on louer à son enfant ?
Non. Les membres du foyer fiscal, les parents et alliés jusqu’au deuxième degré sont exclus.
Et dans l’ancien ?
Le statut du bailleur privé s’applique aussi aux appartements anciens avec des travaux d’au moins 30 % du prix, avec des taux plus faibles. Le Denormandie reste possible dans les villes moyennes jusqu’à fin 2027.
Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) · Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel) · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique sur le statut du bailleur privé (2026) · Sénat : projet de loi relance et décentralisation du logement · Code général des impôts, article 200-0 A (plafonnement des niches fiscales) · economie.gouv.fr : investissement locatif · service-public.fr
Photo : Lektz, CC BY-SA 4.0, wikimedia