This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Avec l’interdiction de louer les logements classés G depuis 2025 et F à partir de 2028, beaucoup de bailleurs regardent MaPrimeRénov’. L’aide est utile, mais c’est aussi un engagement de six ans qui pèse sur la fiscalité, le loyer et la liberté de vendre.
L’essentiel
- En contrepartie de l’aide, le bailleur s’engage à louer le logement en résidence principale pendant au moins 6 ans.
- La prime ne peut pas servir à augmenter le loyer, et elle entre en principe dans les revenus fonciers de l’année où elle est versée.
- Rénover, vendre en l’état ou louer autrement : le bon choix dépend de la durée de détention envisagée.
Depuis 2021, MaPrimeRénov’ n’est plus réservée aux propriétaires qui habitent leur logement. Après une suspension au début de l’année, le guichet a rouvert le 23 février 2026, et le mode d’emploi publié par l’Anah en septembre 2026 confirme que les bailleurs y ont toujours accès. Pour un investisseur, la question n’est pas seulement « combien vais-je toucher ? », mais « que vais-je accepter en échange, et qu’est-ce que cela change pour la valeur de mon bien ? ».
Le calendrier qui pousse à décider
La loi Climat et résilience interdit progressivement la mise en location des logements les plus énergivores : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025, les F suivront le 1er janvier 2028 et les E en 2034. Le projet de loi Relance logement pourrait assouplir ce calendrier, mais il n’est pas voté : voir les logements classés F interdits à la location en 2028.
Ce que l’aide engage
D’après l’Anah, le logement doit avoir au moins 15 ans et être occupé par le locataire à titre de résidence principale, au moins huit mois par an. Le demandeur est le propriétaire ou l’usufruitier. Il s’engage à :
- louer le logement pendant six ans au minimum ;
- ne pas inclure la prime dans une future réévaluation du loyer ;
- prévenir le locataire des travaux, réalisés par une entreprise qualifiée RGE.
Pour une rénovation d’ampleur (gain d’au moins deux classes), l’aide peut atteindre 80 % des dépenses dans un plafond de 40 000 € pour les revenus les plus modestes, et un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ est obligatoire avant la demande. Le taux dépend des revenus du bailleur : un propriétaire aux revenus élevés touchera nettement moins.
Six ans, c’est long. Un bailleur qui prévoit de vendre dans les trois ans, de récupérer le logement pour un enfant ou de le passer en location saisonnière doit vérifier avec l’Anah ce qu’il risque avant de déposer sa demande : l’aide peut devoir être remboursée si l’engagement n’est pas tenu.
Le traitement fiscal, souvent oublié
En location vide au régime réel, les travaux d’amélioration énergétique sont déductibles des loyers. En contrepartie, l’article 29 du Code général des impôts prévoit que les subventions qui financent des charges déductibles entrent dans le revenu brut foncier de l’année où elles sont encaissées. Comme la prime est versée après les travaux, souvent l’année suivante, le bailleur peut constater un déficit une année et un revenu plus élevé l’année d’après.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € lorsque les travaux font passer le logement d’une classe E, F ou G à D au moins, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (voir le déficit foncier doublé pour la rénovation énergétique). En location meublée, l’aide vient en principe réduire la base amortissable.
Exemple chiffré : un appartement classé F loué 600 € par mois
Hypothèses à faire simuler pour chaque cas : travaux d’isolation et de ventilation, montant d’aide retenu pour l’exemple.
| Coût des travaux pour atteindre la classe D | 32 000 € |
| MaPrimeRénov’ (hypothèse de l’exemple) | − 12 000 € |
| Reste à financer par le bailleur | 20 000 € |
| Loyers préservés au-delà de 2028, par an | 7 200 € |
| Reste à financer ÷ loyers annuels | ≈ 2,8 années de loyer |
Ce calcul ne tient pas compte de l’impôt, qui dépend de la tranche du bailleur et du moment où la prime est encaissée. Il montre surtout l’enjeu : sans travaux, ces 7 200 € de loyers annuels disparaissent en 2028 pour tout nouveau bail.
Les trois options d’un bailleur
Pertinent si le bien est gardé au moins six ans : loyers préservés et logement mieux classé à la revente.
Avec Loc’Avantages, une réduction d’impôt compense un loyer plus bas, jusqu’à fin 2027.
Sans engagement ni avance de fonds, mais avec une décote liée à l’étiquette.
Les études des notaires montrent que l’étiquette pèse sur les prix : en 2024, une maison classée G s’est vendue jusqu’à 25 % moins cher qu’une maison comparable classée D. Vendre en l’état n’est pas forcément une erreur, à condition de connaître cette décote et de cibler les bons acheteurs, comme pour toute vente de bien occupé ou à rénover.
Les erreurs à éviter
- Signer un devis avant le dépôt et l’accord de la demande : l’aide est alors perdue.
- Oublier de déclarer la prime dans les revenus fonciers de l’année de son versement.
- Augmenter le loyer en invoquant les travaux financés par l’aide.
- S’engager pour six ans alors qu’une vente est déjà envisagée.
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle demander MaPrimeRénov’ ?
Le dispositif vise les personnes physiques propriétaires ou usufruitières. Les cas des sociétés sont traités à part et doivent être vérifiés avec France Rénov’ avant tout engagement.
Combien de logements loués peut-on faire financer ?
Le nombre de logements aidés par bailleur est limité. Le conseiller France Rénov’ indique le plafond applicable au moment de la demande.
Peut-on vendre le logement pendant les six ans ?
La vente est possible, mais l’engagement de location doit être respecté ; à défaut, l’Anah peut demander le remboursement. Mieux vaut le vérifier avant de signer.
La prime est-elle cumulable avec d’autres aides ?
Oui, avec les aides des collectivités et les certificats d’économies d’énergie, dans la limite d’un plafond global.
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Sources : Anah – France Rénov’ : MaPrimeRénov’, le mode d’emploi (septembre 2026), partie « propriétaires bailleurs » · info.gouv.fr : réouverture de MaPrimeRénov’ (23 février 2026) · Code général des impôts, article 29 (subventions comprises dans le revenu brut foncier) et article 156, I-3° (déficit foncier) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (déficit foncier majoré prolongé jusqu’au 31 décembre 2027) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier de décence énergétique) · Notaires : valeur verte des logements, transactions 2024 (janvier 2026) · service-public.fr
Photo : Benoît Prieur, CC0, wikimedia