This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le dépôt de garantie est la première source de litiges entre propriétaires et locataires. En 2020, une proposition de loi voulait le confier à un tiers et limiter le cumul des garanties. Le texte n’a pas été voté, mais la loi actuelle encadre déjà fortement ces pratiques.
L’essentiel
- La proposition Nogal de 2020 (dépôt confié à un tiers, garantie universelle) n’a jamais été adoptée.
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en vide, deux mois en meublé, à rendre sous un ou deux mois.
- Caution et assurance loyers impayés ne se cumulent pas, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Au début de 2020, le député Mickaël Nogal déposait une proposition de loi pour « sécuriser les propriétaires-bailleurs et faciliter l’accès au logement des locataires ». Elle prévoyait de confier le dépôt de garantie à un tiers, d’interdire le cumul de plusieurs garanties et de créer un mandat de gestion « garantie totale » proposé par les agences. Le texte n’a jamais été adopté. Six ans plus tard, aucune consignation obligatoire n’existe, mais les règles en vigueur répondent en partie aux mêmes préoccupations.
Ce que proposait le texte, et ce qu’il en reste
Jamais rendu obligatoire : le propriétaire, ou son agence, l’encaisse toujours directement.
Pas créé par la loi, mais la plupart des agences intègrent une assurance loyers impayés à leur mandat.
C’est Visale, élargie à plusieurs reprises depuis 2016.
L’interdiction du cumul des garanties existait déjà en partie dans la loi de 1989 et n’a pas été étendue. Le sujet des impayés, lui, a été traité par la loi du 27 juillet 2023, qui a rendu la clause résolutoire obligatoire dans les baux et raccourci certains délais.
Le dépôt de garantie : montant et restitution
- Montant maximal : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé. Il est interdit pour un bail mobilité.
- Délai de restitution : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire.
- Retenues : uniquement pour des sommes dues et justifiées (loyers, charges, réparations locatives chiffrées par devis ou factures), jamais pour l’usure normale.
- En copropriété : le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
- Pénalité de retard : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Exemple chiffré : un dépôt rendu en retard
Un appartement vide est loué 700 € hors charges. À la sortie, l’état des lieux révèle un trou dans une porte, réparé pour 180 € sur facture. Le bailleur rend la somme avec trois mois et demi de retard sur le délai de deux mois.
| Dépôt de garantie maximal | 700 € |
| Retenue justifiée (porte, sur facture) | − 180 € |
| Somme à restituer dans les deux mois | 520 € |
| Pénalités : 4 mois commencés × 70 € | 280 € |
| Total dû au locataire | 800 € |
Les pénalités atteignent presque la somme restituée.
Les garanties : ce qui se cumule et ce qui ne se cumule pas
Le propriétaire peut demander une caution, c’est-à-dire une personne qui s’engage à payer à la place du locataire, ou souscrire lui-même une assurance loyers impayés, que nous comparons à Visale dans GLI ou Visale en 2026. La loi de 1989 interdit de cumuler les deux, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un bailleur personne morale, comme une SCI non familiale, ne peut exiger de caution que dans des cas limités : garantie Visale ou locataire étudiant.
La garantie Visale d’Action Logement est gratuite pour les deux parties. Depuis le 6 janvier 2026, elle couvre les impayés pendant les trois premières années du bail, dans la limite de 36 mois. Elle s’adresse aux 18-30 ans sans condition de revenus et aux salariés plus âgés gagnant jusqu’à 1 710 € nets par mois, ainsi qu’à d’autres publics. Le loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 365 € hors grandes agglomérations, 1 575 € dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants et 1 940 € en Île-de-France.
Cas concret : une caution refusée
Un propriétaire assuré en loyers impayés demande en plus la caution des parents d’un jeune salarié en CDI.
Ce cumul est interdit : le jeune n’est ni étudiant ni apprenti. En cas d’impayé, l’engagement de caution pourrait être contesté.
Le bailleur avait deux options régulières : garder son assurance sans caution, ou orienter le locataire vers Visale et renoncer à l’assurance pour ce bail. Autres erreurs fréquentes : encaisser plus d’un mois de dépôt pour un logement vide, même avec l’accord du locataire ; retenir des frais pour une peinture simplement défraîchie après plusieurs années d’occupation ; exiger plusieurs cautions ; oublier qu’un litige de moins de 5 000 € doit en principe faire l’objet d’une tentative de règlement amiable avant d’aller devant le juge.
Les étapes d’une location bien sécurisée
- Vérifier le dossier sur pièces authentiques : les faux bulletins de salaire et avis d’impôt circulent toujours.
- Choisir une seule garantie adaptée au profil : Visale, caution ou assurance.
- Soigner l’état des lieux d’entrée, photos datées à l’appui : c’est la base de toute retenue future.
- Insérer une clause résolutoire dans le bail : elle permet de faire constater la résiliation en cas d’impayé.
- Restituer le dépôt dans les délais, avec un décompte écrit des retenues.
Si l’impayé est déjà là, voyez ce que peut faire un propriétaire face aux loyers impayés. Et si la location devient trop lourde, il reste possible de vendre un bien occupé.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie peut-il servir à payer le dernier loyer ?
Non, sauf accord du propriétaire. Le locataire doit payer son loyer jusqu’au bout ; le dépôt est restitué après la sortie.
Qui peut aider à régler un désaccord ?
La commission départementale de conciliation, gratuite, examine notamment les litiges sur l’état des lieux et le dépôt de garantie.
Une agence peut-elle conserver le dépôt ?
Oui, si le mandat de gestion le prévoit. Elle le détient alors pour le compte du propriétaire, qui reste responsable de sa restitution dans les délais.
Le dépôt est-il révisé avec le loyer ?
Non. Il reste fixé au montant versé à la signature, même si le loyer augmente ensuite.
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Sources : Proposition de loi n° 2645 visant à sécuriser les propriétaires-bailleurs et à faciliter l’accès au logement des locataires (Assemblée nationale, janvier 2020), non adoptée · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 (dépôt de garantie), 22-1 (cautionnement), 24 (clause résolutoire) et 25-6 (meublés) · Visale, Action Logement : conditions applicables depuis le 6 janvier 2026 · UFC-Que Choisir : la garantie Visale évolue en 2026 · Code de procédure civile, article 750-1 (tentative de règlement amiable) · service-public.fr
Photo : Père Igor, CC BY-SA 4.0, wikimedia