Investir dans l’ancien sans le Pinel : Denormandie ou dispositif Jeanbrun ?

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Pendant dix ans, le Pinel a dominé l’investissement locatif aidé, y compris dans l’ancien réhabilité. Il n’existe plus depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs qui veulent acheter et rénover doivent désormais choisir entre deux mécanismes.

Le dispositif Pinel accordait une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf, ou d’un logement ancien entièrement réhabilité, en zone tendue. Il a pris fin le 31 décembre 2024 et n’a pas été reconduit. Deux outils prennent le relais pour qui achète un logement ancien avec travaux : le dispositif Denormandie, créé en 2019, et le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, souvent appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement.

Denormandie : une réduction d’impôt dans les villes moyennes

Le Denormandie concerne les logements anciens situés dans les communes du programme Action cœur de ville ou engagées dans une opération de revitalisation de territoire, soit plusieurs centaines de villes moyennes comme Libourne, Périgueux ou Agen (voir les communes éligibles au Denormandie). Ses grandes règles :

• des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• une location nue, en résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés ;
• une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, retenu dans la limite de 300 000 € par an ;
• une acquisition à réaliser au plus tard le 31 décembre 2027.

Jeanbrun : un amortissement sur les loyers

Le statut du bailleur privé fonctionne autrement. Il ne réduit pas l’impôt directement : il permet de déduire chaque année des loyers une fraction de la valeur du logement, comme le ferait une entreprise. Il s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France, sans condition de commune. Dans l’ancien :

• seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont concernés, les maisons étant exclues ;
• les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix d’achat et permettre au logement d’atteindre la classe A ou B du diagnostic de performance énergétique ;
• l’amortissement porte sur 80 % du prix, augmenté des travaux, à un taux de 3 %, 3,5 % ou 4 % par an selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an ;
• le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins neuf ans, à un loyer et à un locataire sous plafonds.

Un même appartement, deux calculs

Prenons, à titre d’exemple, un appartement ancien dans le centre de Libourne, loué neuf ans à un loyer intermédiaire par un contribuable imposé à 30 %.

Sur cet exemple, le Denormandie l’emporte nettement. Le Jeanbrun peut redevenir intéressant pour un bien plus cher, dans une grande ville hors du périmètre du Denormandie, ou pour un investisseur fortement imposé et déjà proche du plafond des niches fiscales.

Comment choisir ?

Les deux dispositifs ne se cumulent pas pour un même logement. Le Denormandie convient bien aux contribuables qui paient un impôt sur le revenu élevé et qui visent une ville moyenne : l’avantage est connu dès le départ, mais il entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Le Jeanbrun réduit surtout l’imposition des loyers et reste en dehors de ce plafonnement ; il intéresse davantage ceux qui disposent déjà de revenus fonciers importants ou qui investissent dans une grande agglomération. Il a une contrepartie : les amortissements déduits viendront réduire le prix d’achat retenu pour calculer la plus-value à la revente.

D’autres solutions existent pour l’ancien :

Voir nos articles sur le déficit foncier doublé en cas de rénovation énergétique et sur le fonctionnement de Loc’Avantages.

Les étapes avant d’acheter

1. Vérifier l’éligibilité de la commune (Denormandie) ou du bâtiment collectif (Jeanbrun).
2. Faire réaliser un diagnostic énergétique et chiffrer les travaux par des entreprises avant de signer.
3. Comparer le loyer plafonné au loyer du marché du quartier.
4. Simuler les deux dispositifs avec votre propre taux d’imposition, sur toute la durée de l’engagement.
5. Prévoir la sortie : revente, poursuite de la location ou reprise du logement.

Les erreurs à éviter

• Faire soi-même une partie des travaux : seuls les travaux facturés par des entreprises sont retenus.
• Louer à un membre de son foyer fiscal : c’est interdit. Un enfant ou un parent qui a son propre foyer fiscal peut en revanche être locataire, aux mêmes plafonds.
• Oublier que l’avantage est repris si l’engagement de location est rompu avant son terme, sauf exceptions prévues par la loi.

Le plus important reste le bien

Un avantage fiscal ne compense jamais un mauvais emplacement : la demande locative et la revente au terme de l’engagement comptent plus que l’économie d’impôt. Un simulateur ne remplace pas l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’un notaire.

Questions fréquentes

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Sources : Code général des impôts, article 199 novovicies (Pinel et Denormandie) · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé, article 42 (prorogation du Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) ; Code général des impôts, article 31 · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche pratique « Statut du bailleur privé » (février 2026) · Code général des impôts, article 156 (déficit foncier) · economie.gouv.fr : investissement locatif · service-public.gouv.fr

Photo : CHABERT Louis, CC BY-SA 4.0, wikimedia