This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Délais de vente au-delà de 100 jours, négociation quasi systématique, poids croissant du DPE : en 2026, bien estimer son bien est la première condition pour le vendre.
L’essentiel
- Il faut en moyenne 101 jours pour vendre, et 9 ventes sur 10 sont négociées.
- Partez des ventes réellement conclues (base DVF, gratuite), pas des prix affichés dans les annonces.
- Chaque lettre de DPE perdue retire environ 4 % à un appartement et 8 % à une maison.
Dans un marché où les acheteurs ont le choix, le prix affiché fait tout. Trop haut, le bien reste en ligne, se « grille » et finit souvent vendu moins cher qu’il ne l’aurait été au départ. Trop bas, on laisse de l’argent sur la table. Voici les repères pour viser juste.
Le contexte de 2026
Selon le réseau Laforêt, l’offre a progressé de 9 % en un an, quand la demande n’a gagné que 1 %. Les acheteurs comparent, prennent leur temps et négocient.
Le réseau Orpi le résume ainsi : les biens surévalués restent sur le marché. Si vous hésitez sur le bon moment pour vendre, notre analyse vendre maintenant ou attendre 2027 fait le point sur les taux, le budget des acheteurs et les prix.
Partir des ventes réelles, pas des annonces
Les annonces montrent des prix demandés, pas des prix obtenus. Les ventes réellement conclues sont publiques : la base DVF (demandes de valeurs foncières), consultable gratuitement en ligne, recense les mutations des dernières années, avec le prix, la surface et l’adresse. C’est le meilleur point de départ, à condition de comparer des biens vraiment comparables : même quartier, même type, même époque.
Retenez plusieurs ventes plutôt qu’une seule, ramenez-les au mètre carré, puis corrigez selon les différences avec votre bien : étage, extérieur, état, étiquette énergétique. Une vente vieille de trois ans se lit à la lumière de l’évolution des prix depuis.
Les critères qui font le prix
- L’emplacement, à l’échelle de la rue : transports, écoles, commerces, nuisances, vue, exposition.
- La surface, bien mesurée : surface habitable, et surface Carrez en copropriété.
- L’état et les travaux à prévoir : toiture, électricité, chauffage, salle de bains. L’acheteur les chiffre toujours, et souvent à la hausse.
- Le DPE : chaque lettre perdue retire environ 4 % de valeur à un appartement et 8 % à une maison, selon les notaires.
- La distribution des pièces : un grand séjour et de petites chambres ne se valent pas, à surface égale.
- Les annexes : extérieur, stationnement, cave, dépendances.
Surface Carrez : une erreur se paie. Si la surface réelle d’un lot de copropriété est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle, dans l’année qui suit la signature. Faites mesurer le lot par un professionnel avant de fixer le prix.
Le DPE pèse de plus en plus lourd, car les acheteurs intègrent le coût des travaux et les règles de location. Le calcul suivant montre son effet sur une maison.
Exemple chiffré : l’effet du DPE sur le prix d’une maison
Hypothèse : des maisons comparables, classées D, se sont vendues autour de 280 000 € dans le quartier ; la vôtre est classée F.
| Prix des maisons comparables classées D | 280 000 € |
| Lettres perdues (de D à F) | 2 |
| Décote d’environ 8 % par lettre | − 16 %, soit − 44 800 € |
| Ordre de grandeur pour votre maison | environ 235 000 € |
Pour un appartement, la décote serait d’environ 8 % (2 × 4 %), soit 257 600 € sur la même base.
À l’inverse, quelques travaux ciblés peuvent faire gagner une lettre avant la mise en vente : voyez comment améliorer son DPE pour mieux vendre. Le diagnostic doit de toute façon figurer dès l’annonce, avec les autres diagnostics obligatoires et leur durée de validité.
Les outils et les professionnels
Les simulateurs en ligne donnent un ordre de grandeur, mais ils ne voient ni l’état réel du bien, ni ses défauts, ni ses atouts. Un agent immobilier, un notaire ou un expert peut affiner l’estimation après visite. Pour une succession, un divorce ou une donation, une expertise écrite protège en cas de contrôle fiscal.
Les erreurs les plus coûteuses
- Fixer le prix d’après ce dont on a besoin pour son projet suivant, et non d’après le marché.
- Ajouter la valeur sentimentale ou le coût des travaux réalisés : l’acheteur ne paie que ce qu’il voit et ce qu’il aime.
- Laisser le bien en ligne des mois avant de baisser : la première baisse arrive trop tard, quand l’annonce a déjà perdu son attrait.
La marche à suivre
- Relevez les ventes comparables dans la base DVF, dans votre rue ou votre quartier.
- Corrigez selon votre bien : surface mesurée, état, DPE, annexes.
- Faites estimer après visite par un ou deux professionnels, et comparez leurs arguments plus que leurs chiffres.
- Fixez une date de révision : sans offre sérieuse après quelques semaines de visites, ajustez le prix.
Et pour les biens atypiques ?
Immeuble entier, grande propriété, bien occupé, terrain divisible, local à transformer : les comparables sont rares et les estimations varient du simple au double. Dans ces cas, le prix dépend surtout de ce que le bien peut devenir. Groupe Serenity étudie ce type de dossier en toute confidentialité et donne un premier retour sous 48 heures : voyez comment vendre à un marchand de biens.
Questions fréquentes
Où trouver les prix de vente réels ?
Dans la base DVF (demandes de valeurs foncières), consultable gratuitement en ligne. Elle indique le prix, la surface et l’adresse des ventes des dernières années.
Les estimations en ligne sont-elles fiables ?
Elles donnent un ordre de grandeur. Elles ne voient ni l’état du bien, ni ses défauts, ni ses atouts : une visite reste indispensable.
Faut-il prévoir une marge de négociation dans le prix ?
Neuf ventes sur dix sont négociées, de 4,8 % en moyenne. Un prix trop gonflé pour l’anticiper risque surtout de décourager les visites.
Quand faut-il baisser son prix ?
Quand les visites ne débouchent sur aucune offre sérieuse. Une baisse tardive arrive quand l’annonce a déjà perdu son attrait.
Sources : Laforêt, bilan de septembre 2026 · Orpi, bilan de septembre 2026 · Notaires de France, bilan 2025 (valeur verte) · Base DVF (Etalab) · Loi Carrez du 18 décembre 1996 · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 (action en diminution du prix dans l’année suivant l’acte)
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia