This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le projet d’« impôt sur la fortune improductive » n’a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 : l’IFI reste calculé selon les mêmes règles. Pour ceux qui y sont soumis, plusieurs moyens légaux permettent d’en réduire le montant.
L’essentiel
- L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Résidence principale abattue de 30 %, dettes déduites, valeur réaliste : l’assiette se prépare avant le 1er janvier.
- Un don à un organisme éligible réduit l’impôt de 75 % du don, dans la limite de 50 000 € par an.
L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ISF en 2018. Il ne vise que l’immobilier (logements, terrains, parts de SCI ou de SCPI, usufruit) et concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. D’après les statistiques publiées par la DGFiP en avril 2026, environ 193 600 foyers l’ont acquitté en 2025, pour un total d’environ 2,3 milliards d’euros, soit un peu moins de 12 000 € en moyenne.
Comment se calcule l’impôt
Une fois le seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 € :
- jusqu’à 800 000 € : 0 % ;
- de 800 000 € à 1,3 million : 0,50 % ;
- de 1,3 à 2,57 millions : 0,70 % ;
- de 2,57 à 5 millions : 1 % ;
- de 5 à 10 millions : 1,25 % ;
- au-delà de 10 millions : 1,50 %.
Entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une décote atténue l’entrée dans l’impôt : on retire de l’impôt calculé 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable. La déclaration se fait au printemps, avec celle des revenus (en 2026, entre le 21 mai et le 4 juin en ligne selon le département), et l’impôt est payé à la fin de l’été.
Exemple chiffré : un couple juste au-dessus du seuil
Résidence principale de 1 100 000 € et appartement loué estimé 700 000 €, sur lequel il reste 120 000 € d’emprunt au 1er janvier.
| Résidence principale après abattement de 30 % | 770 000 € |
| Appartement loué, dette déduite | 580 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 350 000 € |
| Impôt selon le barème (2 500 € + 350 €) | 2 850 € |
| Décote (17 500 − 1,25 % × 1 350 000) | − 625 € |
| IFI dû | 2 225 € |
Si une expertise sérieuse retient pour l’appartement loué une valeur de 650 000 €, parce qu’il est occupé et classé F au diagnostic de performance énergétique, le patrimoine net tombe à 1 300 000 € et l’impôt disparaît. À l’inverse, un don d’environ 2 970 € à une fondation éligible suffirait à effacer les 2 225 € dus. Ces deux leviers sont légaux, à condition d’être justifiés.
Avant le 1er janvier : bien évaluer et bien déduire
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur.
- Une valeur réaliste : un bien occupé, en mauvais état, en indivision ou grevé de travaux vaut moins qu’un bien libre et rénové. Une décote justifiée réduit l’assiette.
- Les dettes liées aux biens taxables se déduisent : capital restant dû des emprunts, travaux facturés et non payés, taxe foncière due au 1er janvier. Les prêts in fine et les prêts familiaux obéissent à des règles plus strictes.
- Les biens professionnels, y compris les locations meublées exercées à titre professionnel sous conditions, sont exonérés. Bois, forêts et biens ruraux loués à long terme bénéficient d’exonérations partielles.
Vendre ou donner un bien avant le 1er janvier le fait sortir de l’assiette de l’année suivante, mais cette décision doit d’abord avoir un sens patrimonial, pas seulement fiscal (voir transmettre à ses enfants sans payer de droits de donation).
Jusqu’à la déclaration : le don IFI
Un don à une fondation reconnue d’utilité publique, à certaines fondations universitaires ou partenariales, à un établissement de recherche ou d’enseignement supérieur, ou à une entreprise d’insertion ouvre droit à une réduction égale à 75 % du don, plafonnée à 50 000 € par an. Le plafond est atteint avec un don d’environ 66 700 €.
- Comptent les dons faits entre la date limite de la déclaration précédente et celle de l’année.
- L’organisme, établi en France ou dans l’Espace économique européen, délivre un reçu fiscal.
- Un même euro ne réduit pas à la fois l’IFI et l’impôt sur le revenu ; la part non utilisée pour l’IFI peut, selon l’organisme, ouvrir droit à la réduction de 66 %.
- L’excédent au-delà de l’IFI dû n’est ni remboursé ni reporté.
La donation temporaire d’usufruit
Le propriétaire peut confier l’usufruit d’un bien, par acte notarié et pour trois ans au moins, à une fondation ou une association reconnue d’utilité publique. L’organisme perçoit les loyers ou occupe le bien, qui sort de l’assiette de l’IFI du donateur jusqu’au terme prévu. Ce montage n’ouvre pas droit à la réduction de 75 %, mais il retire toute la valeur du bien du calcul.
Le plafonnement
Le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne peut pas dépasser 75 % des revenus de l’année précédente. L’excédent vient en diminution de l’IFI. Ce mécanisme profite surtout aux patrimoines importants mais peu rentables.
Les étapes avant la prochaine déclaration
- Dresser, dès l’automne, la liste des biens détenus directement ou par des sociétés, avec leur valeur probable au 1er janvier.
- Rassembler les justificatifs de valeur : estimations d’agences, ventes comparables, diagnostics, devis de travaux, bail en cours.
- Faire le point sur les dettes déductibles : tableaux d’amortissement, factures de travaux impayées, avis de taxe foncière.
- Décider, avant le 1er janvier, des ventes, donations ou réaffectations qui ont un vrai sens patrimonial.
- Choisir, avant la date limite de déclaration, le montant et l’organisme d’un éventuel don, et conserver le reçu fiscal.
Les erreurs à éviter
- Oublier les biens détenus en société : les parts de SCI et de SCPI entrent dans l’assiette pour leur fraction immobilière.
- Déduire une dette non admise, comme un prêt familial sans remboursement réel ou un emprunt finançant un bien exonéré.
- Donner au mauvais organisme : une association simplement reconnue d’intérêt général n’ouvre pas droit à la réduction d’IFI.
Sous-évaluer sans justification coûte cher. L’administration peut rectifier pendant trois ans en règle générale (six ans pour un bien omis), avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.
Les règles peuvent changer à chaque budget : avant toute vente, donation ou montage, consultez un notaire ou un conseiller en patrimoine.
Questions fréquentes
Un couple non marié déclare-t-il un seul IFI ?
Oui, si les partenaires sont pacsés ou vivent en concubinage notoire : leurs patrimoines sont additionnés, avec un seul seuil de 1,3 million d’euros pour le foyer.
Une maison mise en vente au 1er janvier est-elle encore taxable ?
Oui. Seule la situation au 1er janvier compte : tant que l’acte de vente n’est pas signé, le bien reste dans votre patrimoine, mais sa valeur peut tenir compte de son état et du marché.
Que se passe-t-il si mon patrimoine repasse sous le seuil ?
Vous n’avez plus de déclaration IFI à déposer, l’année concernée. L’obligation revient dès que le patrimoine net taxable dépasse de nouveau 1,3 million d’euros au 1er janvier.
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Sources : Code général des impôts, articles 964 à 983 (impôt sur la fortune immobilière), notamment 973 (abattement), 974 (dettes), 977 (barème et décote), 978 (don IFI) et 979 (plafonnement) · Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (aucune modification de l’IFI) · BOFiP, BOI-PAT-IFI-40 : tarif et décote · impots.gouv.fr : déclaration de l’IFI · service-public.gouv.fr : impôt sur la fortune immobilière (vérifié le 6 mars 2026) · DGFiP, statistiques de l’IFI 2025 (avril 2026), reprises par Légifiscal · Livre des procédures fiscales, articles L. 180 et L. 186 (délais de reprise) ; Code général des impôts, article 1729 (majorations)
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