This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Bordeaux reste l’une des villes les plus attractives de France, mais son marché a changé : les prix ont reculé et les acheteurs négocient davantage. D’un quartier à l’autre, les écarts restent considérables.
L’essentiel
- Appartement à Bordeaux en 2025 : 4 110 € le m² en moyenne, en recul de 2,4 % sur un an.
- D’un quartier à l’autre, l’écart va de 3 400 € à plus de 6 000 € le m².
- L’encadrement des loyers s’arrête le 24 novembre 2026 sauf prolongation, en discussion au Sénat.
Après la hausse spectaculaire des années 2010, liée notamment à l’arrivée de la ligne à grande vitesse, le marché bordelais s’est calmé. Derrière les moyennes publiées par la chambre des notaires de la Gironde, chaque quartier a son public et ses prix.
L’hypercentre : rare et cher
Autour des Quinconces, du Grand-Théâtre et des allées de Tourny, les immeubles en pierre de taille du XVIIIe siècle abritent de grands appartements, souvent rénovés. L’offre y est faible et la clientèle aisée. Un peu plus au sud, Saint-Pierre, Pey-Berland et Saint-Michel offrent plutôt des studios et des deux-pièces dans des rues étroites, très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs.
D’après les ventes enregistrées dans la base publique DVF sur les deux dernières années, la moyenne dépasse souvent 6 000 € le m² dans ces secteurs, avec de fortes variations selon l’étage, la luminosité et l’état de l’immeuble.
Chartrons, Jardin Public, Saint-Seurin
Ancien quartier des négociants en vin, les Chartrons sont devenus l’un des secteurs les plus prisés de la ville : commerces de proximité, marché, quais réaménagés. Les échoppes, ces maisons basses typiquement bordelaises, y sont très demandées par les familles. Autour du Jardin Public, de Saint-Seurin et de Fondaudège, l’ambiance est plus résidentielle, avec de beaux immeubles et des prix parmi les plus élevés de Bordeaux.
Caudéran et Saint-Augustin : les familles
À l’ouest, Caudéran et Saint-Augustin offrent des maisons avec jardin, des écoles réputées et un calme de petite ville, à quelques minutes du centre en tramway ou en bus. Les prix au m² y sont souvent inférieurs à ceux de l’hypercentre, mais les maisons, plus grandes, atteignent des budgets élevés.
Rive droite et nouveaux quartiers
Les secteurs en transformation offrent des prix plus doux, avec des immeubles récents et, pour certains, des écoquartiers bordelais encore en construction.
Transformée par le tramway, les berges aménagées et de nombreux programmes neufs. Prix plus accessibles que rive gauche.
Anciens espaces portuaires, immeubles récents. Moyennes DVF autour de 3 400 à 4 000 € le m², mais peu de ventes.
Projet Euratlantique près de la gare, rive droite près du pont Simone-Veil : regarder de près les chantiers à venir.
Ce qui fait le prix d’une adresse
À Bordeaux plus qu’ailleurs, quelques éléments font varier le prix d’un bien au sein d’un même quartier : la desserte par le tramway, très recherchée par les acheteurs sans voiture ; un extérieur, terrasse, cour ou jardin, rare dans le centre ancien ; un stationnement, devenu précieux avec l’extension du stationnement payant ; enfin la qualité de l’immeuble : façade ravalée, parties communes entretenues, copropriété bien gérée.
Louer à Bordeaux : l’encadrement des loyers
Depuis juillet 2022, les loyers sont encadrés à Bordeaux : un loyer de référence majoré, publié par la préfecture, s’impose à chaque nouveau bail. Cette règle ne doit pas être confondue avec le plafonnement des loyers à la relocation, qui s’applique à toute la zone tendue. Selon l’observatoire local, les loyers médians se situaient entre 12,1 et 14,8 € le m² selon les zones de la ville en 2024.
Au 16 octobre 2026, la prolongation n’est pas votée. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026. La proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale en décembre 2025 a été modifiée le 14 octobre par la commission du Sénat (prolongation de deux ans, sans nouvelles villes) ; elle est examinée en séance le 21 octobre, puis devra repasser à l’Assemblée.
Un exemple chiffré
Le budget disponible fixe d’abord le prix du bien, une fois les frais retirés.
Exemple chiffré : un couple avec 300 000 €, frais compris
| Budget total | 300 000 € |
| Frais de notaire dans l’ancien (environ 8 % du prix) | ≈ 22 000 € |
| Prix du bien possible | ≈ 278 000 € |
De quoi envisager un deux-pièces de 40 à 45 m² dans le centre, un trois-pièces d’environ 60 m² aux Bassins à flot ou à Bacalan, ou une petite maison en première couronne.
Le choix dépend de l’usage : vie de quartier, jardin ou investissement locatif.
Les points à vérifier avant d’acheter
- Le prix réel des ventes récentes dans la rue, sur le site public de l’administration fiscale, plutôt que les prix affichés.
- Le DPE : beaucoup d’appartements anciens du centre sont mal isolés, avec des travaux coûteux en copropriété.
- Les procès-verbaux d’assemblée générale : ravalement, toiture, mise aux normes.
- Le bruit des terrasses et des grands axes, à vérifier en soirée.
- Les projets d’aménagement du quartier, consultables en mairie et sur le site de la métropole.
- Les risques d’inondation près de la Garonne, sur Géorisques.
Les erreurs à éviter
Se fier à un prix moyen de quartier est risqué : d’une rue à l’autre, l’écart peut dépasser 20 %. Acheter pour louer sans vérifier le plafond de l’encadrement des loyers en est une autre. Pour un vendeur, afficher un prix de 2021 ne marche plus : les acheteurs comparent désormais et négocient, d’où l’intérêt d’une estimation juste, fondée sur les ventes comparables.
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Questions fréquentes
Les prix vont-ils remonter ?
Personne ne peut le garantir. Les dernières données des notaires montrent une baisse modérée, sans effondrement, et de forts écarts selon les biens.
Quel quartier pour un investissement locatif ?
Les petites surfaces proches des universités et du tramway se louent facilement, mais le loyer est plafonné par l’encadrement.
Les communes voisines sont-elles moins chères ?
Souvent, notamment en périphérie et dans le Libournais, mais il faut intégrer le coût et le temps des trajets.
Sources : Chambre des notaires de la Gironde, prix de l’immobilier (ventes 2025, publication de juillet 2026) · DVF : demandes de valeurs foncières (DGFiP) · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 140, prolongé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS) · Observatoire local des loyers de l’agglomération bordelaise (données 2024) · georisques.gouv.fr · service-public.fr · Sénat, dossier ppl25-217 (texte de la commission n° 48 du 14 octobre 2026), séance publique du 21 octobre 2026
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia