This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis 2022, les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière s’imposent à toutes les banques. Pour un premier achat, elles déterminent le budget possible bien plus que le taux du crédit.
L’essentiel
- Toutes les mensualités, assurance comprise, ne peuvent dépasser 35 % des revenus nets du foyer.
- La durée du prêt est limitée à 25 ans, ou 27 ans en cas de construction ou de gros travaux.
- Chaque banque peut déroger pour 20 % de ses crédits, surtout pour la résidence principale.
Les primo-accédants sont les premiers concernés par les règles de crédit : ils ont rarement un gros apport et leur budget dépend presque entièrement de ce que la banque accepte de prêter. Voici le cadre qui s’applique.
Deux limites, sauf exception
- 35 % de taux d’effort au plus : toutes les mensualités de crédit, assurance comprise, rapportées aux revenus nets du foyer.
- 25 ans de durée au plus, ou 27 ans lorsque le remboursement commence après une construction ou des travaux importants.
Ces limites, d’abord de simples recommandations, sont devenues obligatoires pour les banques en 2022. Nous avons retracé ce passage dans notre article sur la norme juridiquement contraignante du HCSF.
Concrètement, ces deux règles fixent un plafond de mensualité, puis un plafond d’emprunt selon le taux obtenu. L’exemple ci-dessous montre l’ordre de grandeur pour un couple.
Exemple chiffré : un couple qui gagne 3 500 € nets par mois
Hypothèses : aucun autre crédit en cours ; prêt sur 25 ans à un taux de 3,8 % hors assurance ; assurance emprunteur de 40 € par mois. Le taux est une hypothèse, chaque banque fixe le sien.
| Revenus nets du foyer | 3 500 € par mois |
| Mensualité maximale (35 %) | 1 225 € |
| Dont assurance emprunteur | 40 € |
| Mensualité disponible pour le crédit | 1 185 € |
| Capital empruntable sur 25 ans | environ 229 000 € |
Un crédit auto de 200 € par mois ramènerait la mensualité disponible à 985 €, soit environ 190 000 € empruntables.
Le calcul tient compte de tous les crédits du foyer, y compris un prêt automobile ou un crédit renouvelable, et la banque retient avec prudence les revenus variables ou très récents. C’est pourquoi deux foyers aux salaires identiques n’obtiennent pas toujours le même montant.
Une marge pour les dossiers solides
Chaque banque peut accorder 20 % de ses crédits en dehors de ces limites. L’essentiel de cette marge est réservé à l’achat de la résidence principale, avec une part dédiée aux primo-accédants. Un dossier avec un bon « reste à vivre », une épargne de précaution et une progression de carrière peut donc obtenir une dérogation, au cas par cas. Chaque établissement gère sa propre marge : un refus d’une banque n’empêche pas d’en solliciter une autre.
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Le prêt à taux zéro élargi
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance à nouveau l’achat d’un logement neuf, appartement ou maison, partout en France, et ce jusqu’à fin 2027. Dans l’ancien, il reste possible en zones B2 et C à condition de faire des travaux importants. Il est soumis à des plafonds de ressources et vient compléter le prêt principal sans intérêts. Ce qu’il fait gagner avec les taux actuels est chiffré dans notre article sur le PTZ avec des taux proches de 4 %.
Au 16 octobre 2026, le PTZ s’arrête le 31 décembre 2027. Un amendement adopté en commission à l’Assemblée nationale, lors de l’examen du budget 2027, propose de le prolonger jusqu’en 2030 ; ce vote n’est qu’indicatif et rien n’est encore adopté. Un projet d’achat ne doit pas compter sur cette prolongation.
Préparer son dossier
Un dossier bien préparé pèse autant que le taux. Avant de rencontrer la banque ou un courtier :
- Calculer son taux d’effort avant même les visites.
- Rembourser les petits crédits à la consommation, qui réduisent la capacité d’emprunt.
- Montrer des comptes tenus sans découvert pendant plusieurs mois.
- Comparer l’assurance emprunteur : elle compte dans les 35 %.
- Prévoir un apport, même modeste : il rassure la banque et couvre souvent les frais de notaire.
Une assurance moins chère libère une partie de la mensualité pour le crédit lui-même : dans l’exemple ci-dessus, chaque dizaine d’euros gagnée sur l’assurance augmente d’autant la part consacrée au remboursement. Pour l’apport, nous avons rassemblé nos conseils pour se constituer un apport immobilier : épargne régulière, aide familiale, déblocage de l’épargne salariale.
Questions fréquentes
L’assurance emprunteur est-elle comptée dans les 35 % ?
Oui. Le taux d’effort se calcule avec toutes les mensualités de crédit, assurance comprise.
Peut-on emprunter sur 27 ans ?
Oui, lorsque le remboursement commence après une construction ou des travaux importants. Sinon, la limite est de 25 ans.
Une banque peut-elle dépasser 35 % ?
Oui, dans la limite de 20 % de ses crédits, au cas par cas. Cette marge va surtout à la résidence principale et en partie aux primo-accédants.
Passer par un courtier permet-il d’échapper à ces règles ?
Non. Le courtier présente le dossier à des banques, qui restent toutes tenues par les mêmes limites ; il peut en revanche trouver celle qui utilisera sa marge de dérogation.
Le PTZ est-il possible dans l’ancien ?
Oui, en zones B2 et C, à condition de réaliser des travaux importants, et sous plafonds de ressources.
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Sources : Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 modifiée · Code monétaire et financier, article L. 631-2-1 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 31-10-1 et suivants (PTZ) · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 · service-public.fr · Projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 ; amendement I-CF675 adopté en commission des finances de l’Assemblée nationale (prolongation du PTZ jusqu’au 31 décembre 2030, vote indicatif)
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