This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Acheter un logement pour le louer reste l’un des placements préférés des Français. Les règles ont pourtant beaucoup changé depuis trois ans. Voici de quoi peser le pour et le contre avant de signer.
L’essentiel
- Le crédit finance la pierre : le locataire rembourse une bonne partie de l’emprunt, mais l’effort d’épargne reste réel (environ 360 € par mois dans notre exemple).
- Le Pinel a disparu fin 2024 ; les logements classés F ne pourront plus être loués à de nouveaux locataires au 1er janvier 2028.
- Un investissement locatif se raisonne sur au moins dix ans.
La pierre rassure : on peut la visiter, la rénover, la transmettre. Pour beaucoup d’épargnants, elle reste le premier support de patrimoine, devant l’assurance vie et les actions. Le contexte de 2026 n’est pourtant plus celui de la décennie précédente. Les taux de crédit sont remontés au-dessus de 3 %, la réduction d’impôt Pinel a disparu, et les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à un nouveau locataire. Investir reste possible et souvent pertinent, à condition de raisonner en chef d’entreprise plutôt qu’en épargnant.
Ce que l’immobilier locatif apporte
- Un revenu régulier : une fois le crédit remboursé, les loyers deviennent un complément de revenus, souvent recherché pour la retraite.
- L’effet de levier : c’est le seul placement que les banques financent largement à crédit. Le locataire rembourse une partie de l’emprunt, et l’investisseur se constitue un capital avec un effort d’épargne limité (voir comment tirer parti de l’effet de levier).
- Une protection partielle contre l’inflation : le loyer peut être révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers, en hausse de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
- Des leviers fiscaux : déficit foncier, location meublée, dispositif Denormandie dans les villes moyennes, conventionnement Loc’Avantages ou nouveau statut du bailleur privé dit « Jeanbrun », ouvert aux achats réalisés du 21 février 2026 à fin 2028.
- Un actif transmissible : le bien peut être donné, démembré ou logé dans une société civile pour préparer une succession.
Ce qu’il faut accepter
- La gestion : recherche du locataire, bail, état des lieux, quittances, régularisation des charges, travaux, relations avec le syndic. Confier ces tâches à un administrateur de biens coûte en général 6 à 10 % des loyers.
- Les impayés et la vacance : quelques mois sans loyer suffisent à effacer la rentabilité d’une année. Une procédure d’expulsion prend souvent plus d’un an, malgré la loi de 2023 qui l’a accélérée.
- La faible liquidité : revendre prend des mois et coûte cher ; il faut raisonner sur au moins dix ans.
- La fiscalité : les loyers s’ajoutent aux autres revenus et supportent aussi 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue.
Le diagnostic énergétique fixe un calendrier. Après les logements G en 2025, les logements F ne pourront plus être loués à de nouveaux locataires à partir du 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022.
Un logement mal classé n’est pas forcément à fuir, mais les logements F devront être rénovés avant 2028 pour rester louables : le coût des travaux fait partie du prix.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : un deux-pièces dans une ville moyenne
Acheté 150 000 €, frais de notaire en plus, loué 700 € par mois hors charges, financé intégralement sur 20 ans à 3,4 %.
| Loyers annuels (700 € × 12) | 8 400 €, soit 5,6 % brut |
| Après taxe foncière, charges, assurance, vacance et entretien | environ 4 % net, soit 500 €/mois |
| Mensualité du crédit, hors assurance | environ 860 € |
| Effort d’épargne mensuel, avant impôt | environ 360 € |
Selon sa fiscalité, l’investisseur peut avoir à compléter un peu plus. Au bout de 20 ans, il possède un bien payé, qu’il a financé pour l’essentiel avec l’argent du locataire. C’est tout l’intérêt de l’effet de levier, mais aussi son risque : si le bien reste vide six mois, l’effort double.
Les étapes pour décider
- Fixer l’objectif : revenus immédiats, capital pour la retraite, réduction d’impôt ou transmission. Il détermine le type de bien et le régime fiscal.
- Mesurer sa capacité d’épargne mensuelle et la marge sous le taux d’endettement de 35 % retenu par les banques.
- Choisir le marché : une ville où l’on connaît la demande locative vaut mieux qu’une ville « à la mode ».
- Établir un budget complet : prix, frais d’acquisition, travaux, mise en conformité énergétique, ameublement le cas échéant.
- Comparer les régimes fiscaux avant l’achat, et non au moment de la première déclaration.
Les erreurs à éviter
- Acheter pour l’avantage fiscal plutôt que pour le bien : un emplacement médiocre ne se rattrape pas.
- Négliger le DPE : un logement F acheté aujourd’hui devra être rénové avant 2028 pour être reloué.
- Oublier la vacance et les gros travaux de copropriété dans les calculs.
- Sélectionner un locataire à la hâte, sans vérifier ses ressources ni prévoir de garant ou de garantie Visale.
Investir dans la pierre sans être bailleur
Pour qui ne veut pas gérer, d’autres formes existent. Les SCPI permettent d’acheter des parts d’un patrimoine collectif de bureaux, commerces ou logements, à partir de quelques centaines d’euros ; leur taux de distribution moyen a atteint 4,92 % en 2025, mais le prix des parts peut baisser et la revente n’est pas toujours immédiate. Le financement participatif immobilier prête de l’argent à des promoteurs pour des rendements affichés élevés, en contrepartie d’un risque réel : les retards et les défaillances de projets se sont multipliés depuis 2023. Aucune de ces solutions n’offre de rendement garanti.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour investir dans un logement locatif ?
Les banques demandent en général de quoi couvrir au moins les frais de notaire et de garantie, soit autour de 10 % du prix. Un dossier solide, avec une épargne résiduelle, peut parfois être financé à 100 %.
Location nue ou meublée ?
La location meublée rapporte souvent un loyer plus élevé et bénéficie d’un régime fiscal intéressant, mais elle demande plus de gestion et connaît plus de rotation. La location nue est plus stable, avec des baux de trois ans.
Le Pinel existe-t-il encore ?
Non. Il a pris fin le 31 décembre 2024. Les engagements de location en cours continuent de produire leurs effets, mais aucun nouvel achat n’y ouvre droit.
Peut-on acheter un logement classé F ou G pour le louer ?
Oui, mais un logement G ne peut plus être loué à un nouveau locataire et un F ne le pourra plus en 2028. Le coût des travaux doit donc être intégré au plan de financement dès l’achat.
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Sources : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et résilience » (calendrier de décence énergétique) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) · Insee : indice de référence des loyers, deuxième trimestre 2026 · ASPIM-IEIF : indicateurs des SCPI pour 2025 (communiqué du 18 mai 2026) · Observatoire Crédit Logement-CSA (taux des crédits immobiliers, 2026) · service-public.fr
Photo : Olybrius, CC BY-SA 3.0, wikimedia