This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Un studio pouvait être classé passoire thermique simplement parce qu’il était petit. Les pouvoirs publics ont corrigé ce biais en deux temps. Pour un propriétaire, la différence peut être décisive : louer ou non, vendre plus ou moins cher.
L’essentiel
- Deux corrections du DPE, en juillet 2024 puis en janvier 2026, ont fait sortir des centaines de milliers de logements des classes F et G.
- Pour un DPE établi depuis juillet 2021, une attestation gratuite de l’Ademe donne la nouvelle étiquette, sans nouveau diagnostic.
- Le calendrier ne change pas : les logements classés F seront interdits à la location au 1er janvier 2028.
Depuis juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique repose sur une méthode de calcul unique, dite « 3CL » : il estime les consommations à partir des caractéristiques du logement (isolation, fenêtres, chauffage, eau chaude, ventilation) et non plus à partir des factures. Ce DPE est devenu opposable, et il conditionne désormais le droit de louer. Très vite, un défaut est apparu : les petites surfaces étaient plus souvent classées F ou G que les grands logements, sans être forcément moins bien isolées.
Pourquoi les petits logements étaient pénalisés
Le DPE exprime la consommation par mètre carré. Or certains besoins ne diminuent pas avec la surface : une personne seule consomme à peu près autant d’eau chaude dans 20 m² que dans 60 m². Rapportée à une petite surface, cette consommation fait grimper le résultat. Les très petits logements étaient aussi mal pris en compte dans le calcul de leurs déperditions.
Première correction : les seuils des petites surfaces, juillet 2024
Un arrêté du 25 mars 2024 a modifié, à compter du 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes pour les logements de 40 m² ou moins de surface de référence. Plus la surface est réduite, plus les seuils sont relevés, avec un ajustement supplémentaire pour les tout petits logements. Les calculs du diagnostic ne sont pas refaits : seuls les seuils de classement changent.
Seconde correction : l’électricité, janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, en application d’un arrêté du 13 août 2025. Les logements chauffés à l’électricité, très nombreux parmi les studios et les petits appartements, en profitent directement. Aucune étiquette ne peut se dégrader du fait de cette mise à jour.
En juillet 2025, le gouvernement parlait de 850 000 logements ; le service statistique du ministère a depuis ramené l’estimation à environ 700 000 résidences principales.
Comment connaître sa nouvelle étiquette
Inutile de refaire un diagnostic dans la plupart des cas. Pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe permet de télécharger gratuitement une attestation indiquant la nouvelle étiquette : il suffit d’y saisir le numéro du DPE, composé de 13 caractères et indiqué en première page du rapport, puis de télécharger l’attestation au format PDF et de la joindre au DPE initial.
Cette attestation a la même durée de validité que le diagnostic d’origine, soit dix ans, comme l’explique notre point sur la durée de validité des diagnostics obligatoires. Elle se transmet au locataire ou à l’acquéreur avec le DPE.
Le calendrier de location reste inchangé
Ces corrections n’ont pas modifié les échéances de la loi Climat et résilience. Un logement doit atteindre un niveau minimal de performance pour être considéré comme décent :
Plus de nouveau bail, de renouvellement ni de reconduction.
Mêmes interdictions pour les logements classés F.
Dernière étape prévue par la loi.
Par ailleurs, depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni en cours de bail ni à la relocation. Nous détaillons les options face à l’interdiction de louer les logements classés F en 2028.
Au 16 octobre 2026, rien n’est voté. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 et toujours en discussion, pourrait accorder des délais aux bailleurs qui ont engagé leurs travaux : il faut raisonner avec le calendrier actuel. À noter aussi : un arrêté du 19 août 2026 abaissera le coefficient de l’électricité à 1,7 au 1er janvier 2027.
Cas concret : un studio de 18 m² chauffé à l’électricité
Une propriétaire loue un studio en centre-ville, chauffé par des radiateurs électriques, avec un ballon d’eau chaude. Son DPE de 2023 le classait G : elle ne pouvait plus signer de nouveau bail depuis janvier 2025. En téléchargeant l’attestation sur le site de l’Ademe, elle constate que son studio est désormais classé F, grâce aux deux corrections successives. Elle peut de nouveau le louer, mais seulement jusqu’à fin 2027.
Il lui reste donc un peu plus d’un an pour faire les travaux qui lui permettront d’atteindre la classe E, puis D, ou décider de vendre en connaissance de cause. Un audit énergétique l’aidera à choisir : changer les radiateurs pour des modèles performants, installer un chauffe-eau thermodynamique, isoler les murs donnant sur l’extérieur ou remplacer les fenêtres. Pour aller plus loin : les travaux à réaliser dans une passoire thermique.
Les étapes après la mise à jour
- Vérifier la date du DPE : ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables et doivent être refaits.
- Télécharger l’attestation si le DPE est postérieur, et la conserver avec le dossier du logement.
- Comparer l’étiquette obtenue avec les échéances de 2028 et 2034.
- Faire chiffrer les travaux nécessaires pour gagner une ou deux classes, et vérifier les aides possibles.
Les erreurs à éviter
- Payer un nouveau DPE alors qu’une attestation gratuite suffit.
- Considérer qu’un logement sorti de la classe G est tranquille : la classe F sera interdite à la location dans un peu plus d’un an.
- Augmenter le loyer d’un logement toujours classé F : c’est interdit.
- Oublier que l’étiquette pèse aussi sur le prix de vente : un acquéreur intègre le coût des travaux à venir. Si la rénovation n’est pas envisageable, il reste possible de vendre un bien à rénover en l’état.
Questions fréquentes
Mon étiquette peut-elle baisser avec ces corrections ?
Non. Les deux corrections ne peuvent qu’améliorer le classement ou le laisser inchangé.
Faut-il faire appel à un diagnostiqueur ?
Pas pour un DPE établi depuis juillet 2021 : l’attestation de l’Ademe suffit. Un nouveau diagnostic n’est utile que si le DPE est ancien ou si des travaux ont été réalisés depuis.
L’attestation est-elle valable pour une vente ?
Oui. Elle se joint au DPE dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur, avec la même durée de validité.
Et si mon logement reste classé F ou G ?
Il faut programmer des travaux avant l’échéance qui le concerne, ou envisager une vente : une passoire se vend avec une décote, mais elle intéresse les acheteurs prêts à rénover.
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Sources : Arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du DPE pour les logements de petites surfaces · Arrêté du 13 août 2025 relatif au diagnostic de performance énergétique (coefficient de conversion de l’électricité au 1er janvier 2026) · Arrêté du 19 août 2026 abaissant ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027 (Journal officiel du 26 août 2026) · SDES, ministère de la Transition écologique : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 (novembre 2025) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; code de la construction et de l’habitation, article L173-1-1 · Ademe : Observatoire DPE-Audit · service-public.fr
Photo : ri, CC0, wikimedia