This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
À l’été 2024, en pleine crise immobilière et au lendemain de la dissolution de l’Assemblée nationale, les professionnels du secteur publiaient leurs propositions pour relancer le logement. Deux ans et deux lois de finances plus tard, voici ce qu’elles sont devenues.
L’essentiel
- Mesure la mieux entendue : le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026.
- Non reprises : l’assouplissement des règles de crédit (35 %, 25 ans) et la suppression des frais de mutation des primo-accédants.
- Le calendrier des passoires tient : logements F interdits à la location en 2028.
L’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) fédère agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics, experts et promoteurs-rénovateurs. Avec les membres de l’Alliance pour le logement, elle avait formulé onze propositions en 2024 : faciliter l’accès au crédit, alléger la fiscalité des primo-accédants et des bailleurs, desserrer la contrainte foncière, mieux protéger les propriétaires et adapter le calendrier de la rénovation énergétique. Le marché a depuis légèrement repris des couleurs : selon les Notaires et l’Insee, 958 000 logements anciens ont été vendus entre juillet 2025 et juin 2026, mais les prix restaient en léger recul sur un an (−0,8 %) et les taux de crédit sont repartis à la hausse à la rentrée 2026.
Le bilan en un coup d’œil
Deux ans après, les sorts diffèrent.
Un amortissement pour les logements loués sous plafonds : le statut du bailleur privé, créé en 2026.
PTZ élargi en 2025, ZAN en cours d’assouplissement, DPE corrigé pour l’électricité.
Règles du HCSF inchangées, droits de mutation en hausse sauf pour les primo-accédants.
Accès à la propriété : des avancées partielles
Le crédit. Les professionnels demandaient d’assouplir les règles du Haut Conseil de stabilité financière. Elles n’ont pas changé : taux d’effort limité à 35 % des revenus, durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation de 20 % de la production des banques, réservée en majorité à la résidence principale et aux primo-accédants. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen s’établissait à 3,31 % en août 2026, avant la hausse de taux de la Banque centrale européenne du 10 septembre.
Le prêt à taux zéro. L’idée de faire coïncider mensualité et loyer n’a pas donné lieu à un dispositif spécifique, mais le PTZ a été élargi le 1er avril 2025 à l’ensemble du territoire pour les logements neufs, maisons individuelles comprises, jusqu’à fin 2027. Avec la remontée des taux, ce prêt sans intérêts pèse d’ailleurs de plus en plus lourd : voyez ce que le PTZ fait vraiment gagner avec des taux proches de 4 %.
Les frais de mutation. La suppression demandée pour les primo-accédants n’a pas eu lieu. La loi de finances pour 2025 a même autorisé les départements à relever leurs droits de 0,5 point, jusqu’à 5 %, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Seule concession : les primo-accédants échappent à cette hausse.
Foncier : le ZAN toujours en débat
L’objectif de zéro artificialisation nette en 2050 a été assoupli une première fois en 2023, avec notamment une garantie d’un hectare pour chaque commune. Une proposition de loi dite Trace, adoptée par le Sénat en mars 2025, veut supprimer l’objectif intermédiaire de réduction de moitié de la consommation d’espaces d’ici 2031 et laisser les territoires fixer leur rythme. À la fin de l’été 2026, elle n’avait toujours pas été examinée en séance par l’Assemblée nationale. Ses effets se voient déjà dans les plans locaux d’urbanisme : voyez quand un terrain constructible devient inconstructible.
Bailleurs : une vraie nouveauté fiscale
C’est sans doute la demande la mieux entendue. Les professionnels réclamaient un amortissement pour les logements loués à loyer intermédiaire. La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun : pour un logement acheté entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, neuf ou ancien rénové, le propriétaire déduit chaque année une fraction de sa valeur des loyers, à condition de louer sous plafonds pendant neuf ans. En revanche, les logements loués restent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, et la garantie universelle des loyers n’a pas vu le jour : la protection contre les impayés repose toujours sur la garantie Visale et les assurances privées.
Rénovation énergétique : le calendrier tient, les règles bougent
- Le calendrier d’interdiction de louer n’a pas été repoussé : logements G depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034.
- Le DPE a été corrigé : depuis le 1er janvier 2026, l’électricité est mieux prise en compte, ce qui pourrait faire sortir environ 850 000 logements des classes F et G selon le gouvernement.
- MaPrimeRénov’ a été suspendue du 1er janvier au 23 février 2026, faute de budget, avant de rouvrir avec 3,6 milliards d’euros. Les rénovations d’ampleur sont réservées aux logements classés E, F ou G, après un rendez-vous obligatoire avec un conseiller France Rénov’.
- En copropriété, le prêt collectif à adhésion automatique, proposé par les banques depuis juillet 2025, facilite le financement des travaux votés en assemblée.
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » n’est pas encore une loi. Adopté par le Sénat en juillet 2026, il propose notamment de permettre la relocation d’une passoire si le propriétaire s’engage par contrat à réaliser des travaux. Ne bâtissez pas un projet sur cette mesure avant son adoption définitive.
Cas concret : un primo-accédant en 2026
Un couple achète en 2026 un appartement neuf à 230 000 € en périphérie de Bordeaux. Il peut mobiliser un PTZ, ce qui n’était pas possible en zone B1 pour une maison avant 2025. Il doit en revanche respecter le plafond de 35 % d’endettement. Dans l’ancien, il aurait échappé à la hausse des droits de mutation appliquée aux autres acquéreurs.
Exemple chiffré : la hausse de 0,5 point évitée dans l’ancien
Hypothèse : un logement ancien de 230 000 €, dans un département qui a relevé sa part à 5 %.
| Part départementale pour un autre acquéreur (5 %) | 11 500 € |
| Part départementale pour un primo-accédant (4,5 %) | 10 350 € |
| Économie pour le primo-accédant | 1 150 € |
Les erreurs à éviter
- Confondre une proposition, un projet de loi et une règle en vigueur : seule la loi promulguée compte au moment de signer. Le point sur les mesures réellement applicables figure dans les mesures de relance en vigueur en 2026.
- Acheter une passoire thermique en comptant sur un report du calendrier qui n’a pas eu lieu.
- Négliger les aides existantes : PTZ, Visale, MaPrimeRénov’ et prêt collectif peuvent changer l’équation d’un projet.
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Questions fréquentes
Les frais de notaire ont-ils baissé pour les primo-accédants ?
Non. Ils ont simplement été épargnés par la hausse des droits de mutation votée par de nombreux départements depuis 2025.
Le statut du bailleur privé remplace-t-il le Pinel ?
Il prend en partie le relais, avec une logique différente : un amortissement déduit des loyers au lieu d’une réduction d’impôt.
Le ZAN empêche-t-il de construire ?
Non, il limite la consommation de nouveaux espaces naturels et agricoles. La réhabilitation et la densification des terrains déjà bâtis restent possibles.
Sources : Insee : indice Notaires-Insee, deuxième trimestre 2026 · Observatoire Crédit Logement/CSA : taux d’août 2026 · Haut Conseil de stabilité financière : décision D-HCSF-2021-7 modifiée · Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (PTZ, droits de mutation) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé) · Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 (ZAN) ; proposition de loi Trace adoptée par le Sénat le 18 mars 2025 · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de l’électricité dans le DPE) · France Rénov’ : réouverture de MaPrimeRénov’ le 23 février 2026 · Sénat : projet de loi relance et décentralisation du logement
Photo : Alexandre Prevot from Nancy, France, CC BY-SA 2.0, wikimedia