Taux d’usure : pourquoi il pèse d’abord sur les petits budgets

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Le taux d’usure est censé protéger les emprunteurs. Pour un ménage qui emprunte peu, il peut pourtant devenir le premier obstacle, bien avant le taux d’endettement. La hausse des seuils au 1er octobre 2026 redonne un peu de marge : voici comment l’utiliser.

On pense souvent que le crédit immobilier se joue sur le taux nominal et le taux d’endettement. Pour une partie des ménages, le vrai verrou est ailleurs : dans le coût total du prêt, comparé chaque trimestre à un plafond légal. Ce plafond, le taux d’usure, ne vise personne en particulier, mais son mode de calcul pénalise mécaniquement les petits montants et les profils dont l’assurance coûte cher. Ce sont souvent les mêmes : primo-accédants aux revenus modestes, acheteurs en zone rurale, emprunteurs de plus de cinquante ans.

Le principe en deux phrases

La Banque de France calcule chaque trimestre le taux effectif moyen des crédits accordés par les banques, catégorie par catégorie, puis l’augmente d’un tiers : on obtient le seuil de l’usure, publié au Journal officiel. Un prêt dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse ce seuil est interdit, quelle que soit la solidité du dossier.

Depuis le 1er octobre 2026 et jusqu’au 31 décembre, les seuils des prêts immobiliers à taux fixe sont de 4,09 % pour une durée de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % pour 20 ans et plus, contre 5,29 % le trimestre précédent pour cette dernière catégorie. Le seuil des prêts à taux variable est de 5,52 %. Cette remontée est une bonne nouvelle pour certains ménages.

Pourquoi les petits budgets sont les plus exposés

Le TAEG additionne les intérêts, l’assurance exigée par la banque, les frais de dossier, la garantie (caution d’un organisme ou hypothèque) et, le cas échéant, la rémunération du courtier. Or plusieurs de ces frais sont à peu près fixes : un dossier de 90 000 € demande presque autant de travail qu’un dossier de 250 000 €. Rapportés à un petit capital, ils pèsent beaucoup plus lourd dans le taux global.

L’assurance emprunteur ajoute un second effet. Son coût dépend de l’âge et de l’état de santé, pas des revenus. Un emprunteur de 52 ans avec un antécédent médical peut payer trois fois plus qu’un trentenaire, et cette surprime s’intègre intégralement au TAEG.

Exemple chiffré

• Avec une assurance externe à 0,60 % par an pour des garanties équivalentes : TAEG d’environ 5,1 %, sous le seuil.
• En réduisant aussi les frais à 2 200 € (frais de dossier négociés, pas de courtage) : TAEG d’environ 4,9 %.

À titre de comparaison, le même barème appliqué à un emprunt de 250 000 €, avec 3 700 € de frais et une assurance standard à 0,36 %, donne un TAEG d’environ 4,4 %, contre 4,7 % pour 90 000 € avec les mêmes paramètres. La différence vient uniquement du poids des frais fixes. Ces calculs sont des ordres de grandeur : seule l’offre de prêt fait foi.

Cas concret : un dossier refusé en septembre

Une acheteuse seule, 56 ans, aide-soignante, emprunte 110 000 € sur 22 ans pour un appartement en ville moyenne. En septembre, sa banque refuse : le TAEG dépasse 5,29 %. Avec le seuil passé à 5,40 % au 1er octobre et une délégation d’assurance négociée entre-temps, le même dossier repasse sous le plafond.

« Le refus initial n’était pas lié à ses revenus, mais au coût de l’assurance et à un calendrier défavorable. »

Les étapes pour faire passer un petit dossier

1. Demander le détail du TAEG, poste par poste, avant toute décision.
2. Mettre l’assurance en concurrence dès la simulation : la loi autorise un contrat externe à garanties équivalentes, et depuis la loi du 28 février 2022, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts dont la part assurée n’excède pas 200 000 € par personne et qui sont remboursés avant 60 ans.
3. Comparer les garanties : la caution d’un organisme spécialisé coûte souvent moins cher qu’une hypothèque sur un petit montant.
4. Étudier le prêt à taux zéro : prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il finance une partie de l’achat dans le neuf partout en France et, dans l’ancien avec travaux, dans les communes classées B2 et C, sous conditions de ressources. Il allège le montant emprunté au taux du marché.
5. Tester une autre durée : passer de 21 à 19 ans change de catégorie d’usure et de barème ; la simulation doit être refaite complètement.

Avec des taux de marché qui remontent, ce que le PTZ fait vraiment gagner mérite d’être chiffré avant tout montage.

Les erreurs à éviter

• Abandonner après un refus pour usure : le seuil change chaque trimestre et l’assurance peut presque toujours être renégociée.
• Gonfler artificiellement le montant emprunté pour diluer les frais : la mensualité augmente et le taux d’endettement de 35 %, assurance comprise, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, reste à respecter (voir les règles de crédit pour un premier achat).
• Accepter une offre sans vérifier que le TAEG mentionné correspond à la simulation.

Questions fréquentes

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Sources : Avis relatif à l’application des articles L314-6 du Code de la consommation et L313-5-1 du Code monétaire et financier, Journal officiel du 26 septembre 2026 (seuils du 4e trimestre 2026) · Banque de France : taux d’usure · Code de la consommation, articles L314-1 à L314-9 (TAEG et usure) · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur, suppression du questionnaire de santé sous conditions) · Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 modifiée (35 %, 25 ans, marge de flexibilité de 20 %) · Décret n° 2025-299 et loi de finances pour 2026 (prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2027) · service-public.fr

Photo : JLPC, CC BY-SA 3.0, wikimedia