This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Le viager séduit des propriétaires âgés qui veulent compléter leur retraite sans quitter leur logement. Avant de signer, il faut savoir ce que l’administration fiscale prélèvera chaque année sur la rente.
L’essentiel
- La rente n’est imposée que sur une fraction : 30 % seulement si le vendeur a 70 ans ou plus.
- Cette fraction supporte aussi les prélèvements sociaux, passés à 18,6 % en 2026.
- Le bouquet n’est pas un revenu ; la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value.
Vendre son logement en viager, c’est le céder contre un capital versé à la signature, le bouquet, et une rente versée jusqu’à son décès. Le vendeur, appelé crédirentier, conserve souvent l’usage du bien. L’acheteur, le débirentier, parie sur la durée. Pour le vendeur, la question pratique est simple : que restera-t-il de la rente une fois les impôts payés ?
Un marché de niche, mais en croissance
Le viager reste marginal, avec quelques milliers de ventes par an, mais l’allongement de la vie et le niveau des pensions lui donnent un intérêt nouveau. D’après le baromètre 2025 du réseau Renée Costes :
La grande majorité des ventes se font en viager occupé. Pour comparer avec la location, voir investissement locatif ou viager.
La rente : imposée sur une fraction seulement
La rente viagère est un revenu soumis à l’impôt sur le revenu. Mais l’article 158-6 du Code général des impôts considère qu’une partie de chaque versement correspond au remboursement du prix, et non à un revenu. Seule une fraction est donc imposable, fixée selon l’âge du crédirentier au premier versement :
- 70 % s’il a moins de 50 ans ;
- 50 % de 50 à 59 ans ;
- 40 % de 60 à 69 ans ;
- 30 % à partir de 70 ans.
Cette fraction est figée pour toute la durée du contrat : un vendeur de 68 ans restera imposé sur 40 % de sa rente, même à 90 ans. Pour une rente versée sur deux têtes, l’âge à retenir dépend des règles de l’administration ; faites-le confirmer par le notaire. Le vendeur déclare le montant brut dans la rubrique des rentes viagères à titre onéreux, dans la case correspondant à son âge ; l’abattement est appliqué automatiquement.
Les prélèvements sociaux
La fraction imposable supporte aussi les prélèvements sociaux. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine : le taux global passe de 17,2 % à 18,6 %, et les rentes viagères à titre onéreux font partie des revenus concernés, contrairement aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières.
Le bouquet et la plus-value
Le bouquet n’est pas un revenu : il n’entre pas dans la déclaration annuelle. La vente peut en revanche dégager une plus-value immobilière, calculée sur le prix total, c’est-à-dire le bouquet augmenté de la valeur de la rente. Si le logement vendu est la résidence principale du vendeur, la plus-value est exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien loué, les règles habituelles de la plus-value immobilière s’appliquent, avec des abattements selon la durée de détention et une exonération totale après trente ans. Le notaire calcule et prélève l’impôt éventuel à la signature.
Taxe foncière et charges
La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, donc par l’acheteur après la vente. En viager occupé, l’acte précise la répartition des charges : en général, l’acheteur paie la taxe foncière et les gros travaux, l’occupant les charges courantes et l’entretien. Ces règles sont librement négociées et doivent figurer noir sur blanc dans l’acte.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : une veuve de 78 ans en viager occupé
Elle vend sa maison, sa résidence principale, et perçoit une rente de 700 € par mois. Sa tranche marginale d’imposition est de 11 %.
| Rente annuelle (700 € × 12) | 8 400 € |
| Part imposable (30 %) | 2 520 € |
| Impôt sur le revenu (11 %) | − 280 € environ |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | − 470 € environ |
| Rente conservée par an | 7 650 € environ |
Le bouquet, s’agissant de sa résidence principale, ne lui coûte aucun impôt. Ce calcul simplifié ne tient pas compte de ses autres revenus ni des effets sur certaines aides.
Cas concret : un couple et une rente réversible
Un couple de 72 et 75 ans vend son appartement. Il choisit une rente réversible : au premier décès, le survivant continue de percevoir l’intégralité de la rente. Le montant initial est un peu plus faible qu’une rente sur une seule tête, puisque l’acheteur s’engage plus longtemps, mais le survivant est protégé. Les deux ayant plus de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables. Le notaire vérifie aussi la clause d’indexation et la clause résolutoire, qui permet d’annuler la vente si la rente n’est plus payée.
Les étapes d’une vente en viager
- Faire estimer le bien, puis calculer sa valeur occupée selon l’âge et l’espérance de vie.
- Choisir la répartition entre bouquet et rente, et la formule (une tête, deux têtes, réversion).
- Simuler l’impôt et les prélèvements sociaux sur la rente.
- Négocier la répartition des charges et des travaux.
- Faire rédiger l’acte par un notaire, avec indexation de la rente et clause résolutoire.
Les erreurs à éviter
- Juger la rente sur son montant brut, sans retirer impôt et prélèvements sociaux.
- Accepter une rente non indexée, qui perdra de sa valeur avec l’inflation.
- Laisser floue la répartition de la taxe foncière et des gros travaux.
- Négliger les conséquences pour les héritiers, qui ne recevront pas le bien.
Le viager n’est pas la seule façon de tirer un revenu d’un logement occupé : vendre un bien occupé à un investisseur est une autre piste à comparer.
Questions fréquentes
La rente est-elle imposée pour l’acheteur ?
Non. Pour l’acheteur, la rente est le paiement d’un prix ; elle n’est pas déductible de ses revenus personnels.
Le viager est-il soumis à des frais de notaire ?
Oui, comme toute vente, à la charge de l’acheteur, calculés sur la valeur du bien occupé.
La fraction imposable change-t-elle avec l’âge ?
Non. Elle est fixée une fois pour toutes au premier versement.
Une vente en viager peut-elle être annulée ?
Si le vendeur meurt dans les vingt jours de la vente d’une maladie dont il était atteint, le contrat peut être annulé. Une clause résolutoire permet aussi d’agir en cas d’impayé.
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Sources : Code général des impôts, article 158-6 (fraction imposable des rentes viagères à titre onéreux) · Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH (plus-values immobilières) · Code civil, articles 1968 à 1983 (rente viagère), notamment l’article 1975 · Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine) · Renée Costes Viager : baromètre du viager 2025 · impots.gouv.fr · service-public.fr
Photo : Jack ma, CC BY-SA 3.0, wikimedia