This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Adoptée en décembre 2000, la loi SRU oblige les communes concernées à atteindre 20 ou 25 % de logements sociaux. Le bilan 2023-2025, en cours de finalisation, montre que plus de 1 100 communes restent sous le seuil, dont beaucoup de villes et quartiers aisés.
L’essentiel
- Les communes concernées doivent compter 20 ou 25 % de logements sociaux ; plus de 1 100 restent sous le seuil.
- Dans une commune carencée, le préfet peut préempter et les programmes neufs comptent au moins 30 % de logements sociaux.
- Pour un terrain, l’offre d’un promoteur peut être de 10 à 20 % inférieure à surface égale.
Article le plus connu de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l’article 55 impose aux communes d’une certaine taille un quota de logements sociaux. Un quart de siècle plus tard, il reste au centre des débats, notamment dans les communes et les quartiers où les prix sont les plus élevés. Pour un propriétaire qui vend un bien haut de gamme ou pour un acheteur exigeant, ses effets sont concrets.
Ce que prévoit la loi
- Les communes concernées : celles de plus de 3 500 habitants, ou 1 500 en Île-de-France, situées dans une agglomération ou une intercommunalité de plus de 50 000 habitants comprenant une ville de plus de 15 000 habitants.
- L’objectif : 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales, ramené à 20 % là où la demande est moins forte. Le taux de 25 % a été fixé en 2013.
- Le rattrapage : les communes sous le seuil doivent produire un nombre de logements sociaux fixé par périodes de trois ans.
- Les sanctions : un prélèvement annuel sur les ressources de la commune et, en cas de carence, une majoration jusqu’au quintuple.
La loi 3DS du 21 février 2022 a supprimé l’échéance de 2025, rendant l’obligation permanente, et créé le contrat de mixité sociale, qui permet d’adapter le rythme de rattrapage à la situation locale.
Où en est-on en 2026 ?
Le bilan de la période 2023-2025 est en cours. Le ministère demande aux préfets d’être fermes avec les communes durablement opposées au logement social, tout en tenant compte des efforts réels. Les sommes prélevées sur les communes déficitaires financent la construction de logements sociaux, en particulier par le Fonds national des aides à la pierre. Pour une commune carencée, le prélèvement majoré peut peser lourd dans le budget.
Au 16 octobre 2026, la liste des communes carencées pour 2023-2025 n’est pas encore publiée. Les préfets ont engagé les procédures de carence, la Commission nationale SRU devait rendre ses avis à la mi-octobre et les arrêtés sont attendus d’ici la fin de l’année.
Les effets sur les quartiers aisés
Dans une commune carencée, le droit de préemption passe au préfet, qui peut acheter des biens mis en vente pour y créer des logements sociaux (voir le droit de préemption, ses obligations et ses contestations). Les opérations d’au moins douze logements ou 800 m² doivent alors comporter au moins 30 % de logements sociaux. Dans les grandes villes, même non carencées, les plans locaux d’urbanisme prévoient souvent des servitudes de mixité sociale : un pourcentage de logements sociaux imposé dans tout programme neuf d’une certaine taille.
Conséquences pour le marché haut de gamme :
- moins de logements libres neufs dans les programmes, ce qui renforce la rareté et soutient les prix des grands appartements anciens ;
- des immeubles entiers rachetés par des bailleurs sociaux ou par la ville dans des quartiers recherchés ;
- des terrains et maisons de caractère dont la valeur dépend désormais de ce que le plan local d’urbanisme autorise et impose, comme le montre la révision des PLU avec la loi ZAN.
Exemple chiffré
Le quota social se répercute directement sur le prix qu’un promoteur peut offrir pour un terrain.
Exemple chiffré : une grande maison sur 2 000 m² dans l’ouest bordelais
La commune est carencée. Un promoteur prévoit 20 logements.
| Logements prévus | 20 |
| Logements sociaux (30 %), vendus au bailleur à prix encadré | 6 |
| Logements vendus au prix libre | 14 |
| Offre pour le terrain, à surface égale | 10 à 20 % de moins |
Le prix encadré est nettement inférieur au prix libre : la recette globale baisse et le promoteur ajuste son offre de terrain en conséquence.
Le vendeur a intérêt à le savoir avant de comparer les propositions, d’autant que la TVA sur les terrains à bâtir change au 1er janvier 2027.
Cas concret : la préemption
Un couple signe un compromis pour un petit immeuble de quatre appartements dans un quartier recherché. La mairie, ou le préfet dans une commune carencée, reçoit la déclaration d’intention d’aliéner et décide de préempter pour créer des logements sociaux. Le vendeur touche le prix, ou un prix révisé par le juge s’il est contesté ; les acheteurs perdent le bien. Le risque est connu à l’avance : il suffit de regarder les préemptions récentes du quartier. Si vous êtes dans ce cas, voyez comment vendre un immeuble de rapport en Gironde.
Les étapes pour un vendeur ou un acheteur
- Vérifier le taux de logements sociaux de la commune et si elle est carencée.
- Lire le plan local d’urbanisme : servitudes de mixité, emplacements réservés.
- Pour un terrain, demander un certificat d’urbanisme et des offres de plusieurs opérateurs.
- Pour un immeuble, anticiper un éventuel délai de préemption de deux mois.
Les erreurs à éviter
- Estimer un terrain sans tenir compte du quota social imposé au futur programme.
- Croire qu’une adresse prestigieuse met à l’abri de la préemption.
- Confondre logement social et dévalorisation : les programmes récents sont souvent de bonne qualité.
Questions fréquentes
Une commune carencée peut-elle refuser un permis ?
Dans ce cas, c’est le préfet qui peut délivrer certains permis à sa place pour des logements sociaux.
Le logement intermédiaire compte-t-il dans le quota ?
Non, seuls les logements sociaux au sens de la loi sont comptés, ainsi que certains logements en bail réel solidaire.
Le prélèvement augmente-t-il les impôts locaux ?
Il pèse sur le budget de la commune, qui peut le compenser comme elle l’entend, notamment par la fiscalité locale. Il n’existe pas de ligne spécifique sur l’avis de taxe foncière.
Un particulier qui vend une maison est-il concerné ?
Rarement, sauf préemption ou vente à un promoteur.
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Sources : Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, article 55 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 302-5 et suivants · Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite 3DS · Ministère de la Transition écologique : l’article 55 de la loi SRU · Maire-info : plus de 1 100 communes toujours déficitaires (18 mai 2026) · service-public.fr
Photo : Jeanne Menjoulet from Paris, France, CC BY 2.0, wikimedia