Vous êtes propriétaire-bailleur ou envisagez de le devenir ? La perspective de connaître une situation d’impayé de loyer est la hantise de nombreux bailleurs. Bien que minoritaires, les impayés locatifs privent le bailleur de la perception de ses loyers et peuvent le mettre en grande difficulté financière. À défaut de solution amiable, les délais de procédure pour parvenir à l’expulsion du locataire sont longs (entre 18 et 24 mois !) et parfois complexes.
Notre guide pour tout savoir sur la marche à suivre en cas de loyers impayés, et comment mener à bien une procédure d’expulsion.

Procédure pour obtenir un jugement d’expulsion pour loyers impayés

Dès la constatation du premier impayé de loyer, il faut privilégier la prise de contact avec le locataire pour tenter une conciliation amiable. Il est important de relancer rapidement pour ne pas laisser l’impayé de loyer s’installer dans la durée et en comprendre le motif.

En cas d’échec, un formalisme est à respecter pour mener à bien la procédure.

La tentative de conciliation amiable

Si votre bien est géré par une agence immobilière, les relances et procédures d’impayés sont gérées directement par le professionnel, rompu à cet exercice.

En cas gestion de votre bien en direct, vous pouvez relancer votre locataire par téléphone.  Il est essentiel de coupler cet appel avec une lettre simple ou recommandée avec accusé de réception pour acter cette situation d’impayé. Vous devez également informer : 

• le garant de votre locataire
• Action logement si votre locataire bénéficie de la garantie Visale
• votre assurance loyers impayés

L’astuce Groupe-serenity En cas d’assurance loyer impayé, la fourniture d’écrits est nécessaire pour prouver que les relances ont bien été effectuées dans les délais impartis. Le respect des procédures décrites dans votre contrat d’assurance est primordial pour être indemnisé des loyers impayés.

Le commandement de payer pour dette locative

Délivré par huissier de justice, le commandement de payer est un acte obligatoire dans la procédure d’expulsion locative. Celui-ci doit être délivré au locataire dans les 2 premiers mois de l’impayé sous peine de ne pas pouvoir agir devant le tribunal.

Le locataire dispose de deux mois pour régulariser. En cas de paiement intégral de la dette, le dossier contentieux est clôturé. Si le commandement de payer n’est pas suivi d’effet, vous pouvez assigner votre locataire au tribunal pour obtenir le recouvrement des sommes dues.

L’assignation en référé pour loyers impayés 

Le bailleur doit assigner en référé son locataire devant le tribunal d’instance. Cela pour : 

• faire constater la résiliation du bail (en cas de clause résolutoire prévue au contrat de location)
• demander la condamnation du locataire au paiement des arriérés de loyer

Cette démarche en référé vise à raccourcir les délais pour obtenir le jugement de l’impayé de loyer. Il faut compter entre 2 et 6 mois de délai entre l’assignation en référé et le passage au tribunal.

La décision du tribunal pour loyers impayés

Après l’audience au tribunal, le juge dispose d’un délai d’un mois pour rendre sa décision. Il peut statuer sur : 

• un délai de paiement accordé au locataire
• la résiliation effective du bail

Dans ce dernier cas, l’ordonnance d’expulsion doit être délivrée au locataire par huissier.

Procédure pour obtenir l’expulsion effective du locataire en cas d’impayés de loyer

Bien que le bail ait été résilié de plein droit, le locataire est toujours dans les lieux. Pour faire procéder à son expulsion effective, de nouveaux délais s’ajoutent.

Le commandement de quitter les lieux

Après avoir obtenu l’ordonnance d’expulsion, vous êtes en droit de faire délivrer par huissier à votre locataire, un commandement de quitter les lieux.

Lorsque l’huissier se rend sur les lieux pour délivrer l’acte, plusieurs cas de figure : 

• le locataire est présent et libère volontairement les lieux
• il est présent mais refuse de libérer les lieux
• le locataire est absent

Dans le premier cas, l’huissier procède à la récupération du logement via un procès-verbal. Il fait procéder au remplacement des serrures et consigne les meubles présents dans un garde-meubles.

Dans les deux cas suivants, l’huissier ne peut récupérer le logement directement et doit recourir à la force publique.

La réquisition de la force publique

L’huissier doit demander le concours de la force publique (police) pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

A savoir que la trêve hivernale empêche toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année.

Cette demande doit être adressée à la préfecture qui a deux mois pour répondre : 

• en cas de refus ou de non-réponse dans les délais, le bailleur peut saisir le tribunal administratif.
• en cas d’obtention du concours de la force publique, l’huissier notifie au locataire un avis d’expulsion l’informant de la date et l’heure d’intervention. La récupération du logement aura lieu en présence de la police.

Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity