This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Durée, résiliation, clause pénale, acheteurs présentés après la fin du mandat : les règles du mandat exclusif, et la bonne façon de traiter une offre qui arrive par un autre canal.
L’essentiel
- Un mandat exclusif est en général irrévocable pendant 3 mois, puis résiliable avec 15 jours de préavis.
- Vendre seul pendant l’exclusivité expose à une clause pénale, souvent égale à la commission.
- Une offre directe se transmet à l’agent ; après le mandat, ses acheteurs restent protégés, souvent 12 mois.
Avec des délais de vente qui dépassent désormais 100 jours en moyenne, beaucoup de vendeurs signent un mandat exclusif en espérant un engagement plus fort de l’agent. Puis, quand un acheteur se présente directement, ou quand la vente traîne, la question se pose : peut-on vendre sans passer par lui ? La réponse dépend du type de mandat et du moment.
Mandat simple, mandat exclusif : la différence
Trois formules existent. Elles se distinguent par la liberté qu’elles laissent au vendeur.
Plusieurs agences, et vous pouvez vendre vous-même. Seule l’agence qui trouve l’acheteur est payée.
Une seule agence, mais vous gardez le droit de vendre vous-même, sans commission.
Une seule agence, et vous ne vendez pas sans elle pendant la durée prévue.
En échange de l’exclusivité, l’agent s’engage à un plan de commercialisation, souvent avec des comptes rendus réguliers. Pour peser les trois formules, voyez notre comparatif mandat exclusif, semi-exclusif ou simple : lequel choisir.
Ce que fixe la loi
Le mandat est régi par la loi Hoguet de 1970 et son décret de 1972. Pour être valable, il doit être écrit, porter un numéro inscrit au registre des mandats de l’agence, préciser la durée, le prix, la rémunération et qui la paie. Sans ces mentions, l’agent ne peut pas réclamer de commission. La clause d’exclusivité doit figurer en caractères très apparents, et un mandat exclusif doit préciser les actions que l’agent s’engage à mener et la façon dont il vous en rend compte.
Un mandat exclusif est en général irrévocable pendant trois mois. Passé ce délai, chacune des parties peut y mettre fin par lettre recommandée avec un préavis de quinze jours. Si vous l’avez signé chez vous plutôt qu’à l’agence, vous disposez en outre de 14 jours pour vous rétracter. Avant de signer, vérifiez que l’agent possède bien sa carte professionnelle d’agent immobilier.
Exemple chiffré : un mandat exclusif signé le 1er mars
Maison mise en vente 250 000 €, commission prévue de 5 %, clause pénale égale à la commission, protection des acheteurs présentés de 12 mois.
| Période irrévocable (3 mois) | jusqu’au 1er juin |
| Lettre de résiliation reçue par l’agence | le 2 juin |
| Fin du mandat (préavis de 15 jours) | le 17 juin |
| Protection des acheteurs présentés | jusqu’au 17 juin de l’année suivante |
| Vente directe en avril, pendant l’exclusivité | jusqu’à 12 500 € dus à l’agence |
Vendre seul pendant l’exclusivité : la clause pénale
Si vous vendez directement pendant la période d’exclusivité, vous violez le contrat. Le mandat prévoit presque toujours une clause pénale, souvent égale au montant de la commission. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive, mais il ne la supprime pas.
L’agence peut aussi saisir le juge pour obtenir son paiement. Le plus sûr est donc d’attendre la fin de la période irrévocable, de résilier, puis de vendre seul à un acheteur que l’agence ne vous a pas présenté.
Après la fin du mandat : attention aux acheteurs présentés
La plupart des mandats contiennent une clause interdisant, pendant une durée limitée après leur fin (souvent douze mois), de vendre à un acheteur que l’agence vous a présenté.
Le bon de visite fait preuve. Si un acheteur présenté par l’agence revient vers vous pendant la durée de protection, la commission ou une indemnité reste due. Relisez votre mandat avant de traiter avec lui.
Une offre directe arrive : que faire ?
Sous mandat exclusif, la bonne réponse n’est pas de contourner l’agent, mais de lui transmettre l’offre. C’est à lui de la négocier et de la conduire jusqu’à la signature, et il est rémunéré comme prévu. Rien n’empêche un professionnel, investisseur ou marchand de biens, de faire une proposition sur un bien en mandat exclusif : elle passe simplement par l’agence.
C’est d’ailleurs souvent une issue pour les mandats qui n’avancent pas : biens à rénover, occupés, immeubles entiers, terrains. Groupe Serenity travaille avec les agents immobiliers sur ce type de dossiers et répond sous 48 heures : voyez comment vendre à un marchand de biens.
Résilier proprement
Quand la vente traîne, le prix est souvent en cause avant l’agent : un regard neuf sur la juste estimation de votre bien peut éviter de changer d’agence pour rien. Si vous décidez de résilier :
- Relisez le mandat : date de fin de la période irrévocable et conditions de résiliation.
- Envoyez une lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis.
- Demandez la liste des acheteurs présentés : vous saurez avec qui vous ne pouvez pas traiter directement pendant la durée de protection.
Questions fréquentes
Peut-on résilier un mandat exclusif avant trois mois ?
En principe non : les trois premiers mois sont irrévocables, sauf accord de l’agence. Seule exception : le délai de rétractation de 14 jours si le mandat a été signé hors de l’agence.
La clause pénale est-elle toujours due ?
Si vous vendez seul pendant l’exclusivité, oui en principe. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive, mais pas la supprimer.
Un marchand de biens peut-il acheter un bien sous mandat exclusif ?
Oui. Son offre passe par l’agence, qui est rémunérée comme prévu.
Combien de temps l’agence reste-t-elle protégée après le mandat ?
La durée est écrite dans le mandat, souvent douze mois. Elle ne vaut que pour les acheteurs que l’agence vous a présentés.
Sources : Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) · Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 78 · Article 1231-5 du code civil (clause pénale) · Laforêt, bilan de septembre 2026 (délais de vente) · Code de la consommation, article L. 221-18 (délai de rétractation de 14 jours pour un contrat signé hors établissement)
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