This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
L’étiquette énergie n’est plus un simple chiffre en bas de l’annonce. Avec l’interdiction progressive de louer les passoires et l’audit obligatoire à la vente, elle est devenue un argument de négociation à part entière. Ce que disent les chiffres, et comment s’en servir.
L’essentiel
- En 2024, une maison de 100 m² classée A-B s’est vendue en moyenne 1,9 fois plus cher qu’une maison F-G de même taille.
- Les passoires représentent encore environ 15 % des ventes de logements anciens.
- L’acheteur négocie sur le coût des travaux ; le vendeur défend son prix avec un DPE récent et un audit chiffré.
Il y a quelques années, l’étiquette énergie se lisait surtout comme une indication de confort. En 2026, elle conditionne la possibilité de louer, la facture de chauffage et le montant des travaux à prévoir. Les acheteurs l’ont compris : beaucoup filtrent désormais les annonces par classe énergétique avant même d’organiser une visite.
Ce que mesurent les notaires
Chaque année, les Notaires de France comparent les prix de logements anciens qui ne diffèrent que par leur étiquette. Leur dernière étude, consacrée aux ventes de 2024 et actualisée en janvier 2026, confirme que l’écart se creuse.
Ces rapports bruts mêlent plusieurs effets : les logements économes sont souvent plus récents ou mieux situés. Mais la tendance est nette, et les études « toutes choses égales par ailleurs » vont dans le même sens : plus l’étiquette est basse, plus la décote est forte, surtout pour les maisons et dans les régions où l’on chauffe beaucoup.
Pourquoi l’étiquette pèse autant
Trois règles expliquent ce poids croissant. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail ; les logements F suivront le 1er janvier 2028, comme le détaille notre article sur les logements classés F interdits à la location en 2028. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis août 2022. Enfin, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G impose de remettre un audit énergétique qui chiffre les travaux à prévoir.
Pour l’acheteur, ces travaux deviennent un montant écrit noir sur blanc. Pour l’investisseur, une étiquette basse signifie un bien qu’il ne pourra pas louer sans rénover. Les deux en tiennent compte dans leur offre.
Exemple chiffré : une maison classée F mise en vente à 230 000 €
L’audit énergétique remis par le vendeur prévoit un scénario de travaux pour atteindre la classe C. L’acheteur, aux revenus intermédiaires, estime ses aides avec le simulateur public.
| Travaux chiffrés par l’audit (TTC) | 48 000 € |
| Aides estimées (45 % de 40 000 € HT retenus) | − 18 000 € |
| Imprévus et frais d’accompagnement retenus par l’acheteur | + 4 000 € |
| Reste à financer, mis en avant dans la négociation | 34 000 € |
L’acheteur propose 205 000 €. Le vendeur, qui dispose de devis plus bas que l’audit, obtient un accord à 214 000 €. Le prix final dépend du marché local : ces montants illustrent un raisonnement, pas une valeur.
Côté acheteur : négocier sur des faits
Une offre fondée sur un chiffrage sérieux passe mieux qu’une baisse arbitraire. L’audit, des devis et une estimation des aides donnent une base que le vendeur peut vérifier. À l’inverse, retrancher la totalité des travaux sans tenir compte des aides ni de la plus-value qu’ils apporteront braque souvent le vendeur.
Côté vendeur : défendre son prix
- Vérifier la date du DPE. Les diagnostics réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables. Un logement chauffé à l’électricité diagnostiqué avant 2026 peut gagner une classe grâce au nouveau coefficient de conversion.
- Faire réaliser l’audit tôt. Il est obligatoire dès la première visite pour les maisons concernées et permet d’anticiper les objections.
- Rassembler les preuves. Factures de travaux déjà faits, devis récents, consommations réelles : tout ce qui réduit l’incertitude de l’acheteur.
- Fixer le prix en connaissance de cause. Une estimation qui intègre l’étiquette évite des mois d’annonce sans visite. Nos repères pour réaliser une juste estimation immobilière s’appliquent ici.
Améliorer l’étiquette avant de vendre peut aussi se justifier, à condition que le gain de prix dépasse le coût et le délai : nous détaillons ce calcul dans comment améliorer son DPE pour mieux vendre. Lorsque les travaux sont trop lourds, la vente en l’état à un professionnel reste une option : voir notre page vendre un bien occupé ou à rénover.
Les erreurs à éviter
- Mettre en vente avec un DPE ancien ou contestable, que l’acheteur fera refaire.
- Oublier que l’audit doit être remis dès la première visite : son absence peut retarder la signature.
- Comparer son prix à celui de voisins mieux classés sans corriger l’écart d’étiquette.
- Côté acheteur, signer sans avoir lu l’audit ni estimé les aides auxquelles on a droit.
Questions fréquentes
Le DPE est-il opposable lors d’une vente ?
Oui, depuis le 1er juillet 2021. Un acheteur qui découvre une erreur grave peut se retourner contre le diagnostiqueur, et parfois contre le vendeur s’il a dissimulé des informations.
Un appartement en copropriété doit-il avoir un audit ?
Non. L’audit énergétique réglementaire concerne les maisons et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Pour un appartement, seul le DPE est exigé.
Une passoire se vend-elle encore ?
Oui : environ 15 % des ventes de logements anciens portent sur des biens F ou G. Ils trouvent preneur auprès d’acheteurs qui intègrent les travaux dans leur prix.
Faut-il refaire un DPE avant de vendre ?
S’il date d’avant juillet 2021, oui, il n’est plus valable. Pour un logement chauffé à l’électricité diagnostiqué avant 2026, un nouveau DPE peut améliorer la classe.
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Sources : Notaires de France : la valeur verte des logements en France sur les transactions 2024 et tendances 2025 (mise à jour du 7 janvier 2026) · Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), articles 158 et 160 : critère de décence énergétique et gel des loyers des logements F et G · Code de la construction et de l’habitation, article L. 126-28-1 (audit énergétique à la vente) · Arrêté modifiant le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE (1,9 au 1er janvier 2026) · Service-public : diagnostic de performance énergétique (DPE)
Photo : Niels Johannes, CC BY-SA 4.0, wikimedia