This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Beaucoup de propriétaires de logements classés F ou G hésitent entre engager des travaux et vendre. Ceux qui choisissent la vente craignent de brader leur bien. La décote existe, mais elle se discute : tout dépend de la façon dont le bien est estimé, présenté et négocié.
L’essentiel
- Décote moyenne d’une maison G par rapport à une D : 25 % en 2024 ; 12 % pour un appartement.
- Le calcul du DPE favorise davantage l’électricité au 1er janvier 2027 : certains logements changent de classe sans travaux.
- Pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique doit être remis dès la première visite.
Selon le ministère de la Transition écologique, le parc privé loué comptait encore environ 1,1 million de logements classés F ou G début 2025. Ajoutés aux résidences principales et secondaires, ce sont des centaines de milliers de passoires qui changent de main chaque année. Les vendeurs qui obtiennent un prix correct ont un point commun : ils ont préparé leur dossier.
Étape 1 : vérifier que le bien est vraiment une passoire
Le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Pour un logement chauffé à l’électricité, la consommation retenue baisse à chaque étape, d’environ 10 % encore en 2027, ce qui suffit parfois à franchir un seuil. Le gouvernement estimait à environ 850 000 le nombre de logements sortis des classes F et G avec la première modification.
Un vendeur dont le DPE est antérieur à 2026 peut télécharger une attestation actualisée sur l’observatoire de l’Ademe, ou faire réaliser un nouveau diagnostic. Le DPE est opposable : une étiquette erronée peut être reprochée au vendeur après la vente. Mieux vaut un diagnostic récent et fiable qu’un ancien plus flatteur. Les pistes pour gagner une lettre avant la mise en vente sont présentées dans DPE : comment l’améliorer pour mieux vendre.
Étape 2 : comprendre comment l’acheteur calcule
Un acheteur averti ne raisonne pas en pourcentage de décote. Il part du prix d’un bien comparable déjà rénové, retranche le coût des travaux, les mois sans pouvoir habiter ou louer, et une marge pour l’imprévu. L’audit énergétique, obligatoire pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, lui fournit ces chiffres : scénarios de travaux, coût estimé, gain de classes. Ses règles sont rappelées dans notre article sur l’audit énergétique obligatoire.
Exemple chiffré : une maison qui vaudrait 240 000 € classée D
Hypothèses : la maison est classée G ; l’audit chiffre à 50 000 € le scénario qui la mène en classe D.
| Valeur estimée si la maison était classée D | 240 000 € |
| Prix avec la décote moyenne des notaires (− 25 %) | 180 000 € |
| Prix « valeur D moins travaux de l’audit » | 190 000 € |
| Zone de négociation à défendre | de 180 000 à 190 000 € environ |
Ces montants illustrent une méthode ; ils ne remplacent pas une estimation sur place, qui tient compte du marché local et de l’état réel du bien.
L’exemple montre l’intérêt d’un audit sérieux : quand les travaux chiffrés sont inférieurs à la décote moyenne, le vendeur dispose d’un argument chiffré pour limiter la baisse. À l’inverse, un audit bâclé, aux montants gonflés, sert l’acheteur.
Étape 3 : choisir son acheteur
Il achète pour habiter et peut financer travaux et prix dans un même crédit, avec des aides publiques.
Il achète en l’état, sans condition de prêt, mais intègre sa marge dans le prix.
Il hérite d’un bail qu’il ne pourra pas renouveler sans travaux si le logement est classé G.
Un logement loué peut se vendre occupé : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Mais pour un bien classé G, l’acheteur investisseur sait qu’il ne pourra ni augmenter le loyer ni signer un nouveau bail sans travaux, et il en tient compte. Le calendrier des interdictions, et les assouplissements en discussion, sont détaillés dans logements classés F interdits à la location en 2028.
Étape 4 : négocier avec des pièces
- Le DPE et l’audit, à jour, remis dès la première visite comme l’exige la loi.
- Les factures des travaux déjà faits, même partiels : toiture, fenêtres, chaudière récente.
- Les ventes comparables du quartier, de même classe énergétique, plutôt que des moyennes nationales.
- Les aides mobilisables par l’acheteur, qui réduisent son effort réel.
« La décote d’une passoire se négocie avec des devis et des chiffres, pas avec des impressions. »
Les erreurs à éviter
- Afficher le prix d’un bien rénové : l’annonce reste en ligne, et la baisse finale est plus forte.
- Lancer des travaux partiels juste avant la vente sans gain de classe : l’acheteur ne les paiera pas.
- Vendre sur un DPE dépassé, alors que le nouveau calcul aurait pu améliorer l’étiquette.
- Oublier l’audit pour une maison classée E, F ou G : son absence fragilise la vente.
Quand le temps ou la trésorerie manquent pour vendre à un particulier, la cession à un professionnel peut être une solution : nous expliquons comment cela se passe sur notre page vendre à un marchand de biens.
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Questions fréquentes
Peut-on vendre une passoire thermique sans faire de travaux ?
Oui. Aucune règle n’impose de rénover avant de vendre : il faut seulement remettre le DPE et, pour une maison classée E, F ou G, l’audit énergétique.
L’audit est-il obligatoire pour un appartement ?
Non, pas pour un lot de copropriété. Il concerne les maisons et les immeubles appartenant à un seul propriétaire.
Faut-il refaire le DPE avant de vendre ?
Ce n’est obligatoire que s’il n’est plus valable. Pour un logement chauffé à l’électricité, une attestation actualisée ou un nouveau diagnostic peut toutefois améliorer l’étiquette.
Un locataire en place empêche-t-il la vente ?
Non. Le bien se vend occupé, avec son bail ; le congé pour vendre n’est possible qu’à l’échéance du bail.
Sources : Notaires de France : des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie (ventes 2024, 15 décembre 2025) · Arrêté du 13 août 2025 (coefficient de l’électricité ramené à 1,9 au 1er janvier 2026) et arrêté du 19 août 2026 (1,7 au 1er janvier 2027) · FFB : évolution du DPE au 1er janvier 2027 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-26 et L. 126-28-1 (DPE et audit énergétique) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) · SDES, ministère de la Transition écologique : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 · Observatoire DPE-Audit de l’Ademe · service-public.fr
Photo : Abdoucondorcet, CC0, wikimedia