This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Découvrir son logement occupé par des inconnus reste l’une des pires craintes des propriétaires. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé leurs moyens d’action. Voici ce qu’elle prévoit réellement, et la marche à suivre.
L’essentiel
- Squatter un domicile est puni de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende depuis 2023.
- La procédure du préfet vaut pour tout logement, même vide : réponse en 48 heures.
- Le propriétaire reste responsable des dommages causés pendant le squat : prévenez l’assureur.
Les cas de squat sont rares au regard des millions de logements en France, mais chacun est vécu comme un traumatisme : un bien qu’on ne peut plus utiliser, des dégradations, des mois de démarches. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, a été conçue pour y répondre. Elle poursuivait quatre objectifs : alourdir les sanctions, protéger tous les logements, et pas seulement les résidences habitées, sécuriser les bailleurs face aux impayés, et raccourcir les délais. Le Conseil constitutionnel a validé l’essentiel du texte, avec une exception importante.
1. Des sanctions pénales nettement plus lourdes
La violation de domicile, c’est-à-dire le fait d’entrer chez autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou de s’y maintenir, est désormais punie de trois ans de prison et 45 000 € d’amende, contre un an et 15 000 € auparavant (article 226-4 du code pénal).
La loi a aussi créé plusieurs délits nouveaux :
- l’occupation frauduleuse d’un local d’habitation ou à usage économique qui n’est pas un domicile, par exemple un logement vide entre deux locations ou un appartement en travaux : deux ans de prison et 30 000 € d’amende (article 315-1) ;
- le maintien dans les lieux d’un locataire plus de deux mois après une décision d’expulsion définitive : 7 500 € d’amende (article 315-2), hors trêve hivernale et hors cas particuliers, notamment pour les locataires de logements sociaux ou ceux qui bénéficient d’un délai accordé par le juge ;
- le fait de se faire passer pour le propriétaire afin de louer un bien qui ne vous appartient pas : trois ans de prison et 45 000 € d’amende ;
- la propagande ou la publicité incitant au squat : 3 750 € d’amende.
2. L’obligation d’entretien : une mesure censurée
Le texte voulait décharger le propriétaire de son obligation d’entretien pendant l’occupation illicite, pour qu’il ne soit plus tenu responsable des dommages causés à un voisin par un logement auquel il n’a plus accès. Le Conseil constitutionnel a censuré cette disposition dans sa décision du 26 juillet 2023 : elle privait les victimes de ces dommages d’un droit à réparation.
Le propriétaire reste donc responsable. Vérifiez que votre assurance couvre bien un logement vacant et déclarez le squat à l’assureur sans attendre.
3. Un bail mieux armé contre les impayés
Tous les contrats de location signés depuis l’entrée en vigueur de la loi doivent comporter une clause résolutoire : si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou son dépôt de garantie après un commandement de payer resté sans effet, le bail est résilié de plein droit et le juge se borne à le constater. Le délai laissé au locataire pour régler sa dette après ce commandement est passé de deux mois à six semaines. Attention : la Cour de cassation a précisé, dans un avis du 13 juin 2024, que les baux en cours qui prévoyaient deux mois gardent ce délai. Voyez la clause résolutoire désormais présente dans tous les nouveaux baux.
4. Des procédures raccourcies
- L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, au lieu de deux mois.
- Les délais que le juge peut accorder au locataire pour quitter les lieux vont désormais d’un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant.
- Les squatteurs entrés par voie de fait ne bénéficient ni de la trêve hivernale ni du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux.
La procédure rapide devant le préfet
En cas de squat, la voie la plus rapide n’est pas le tribunal mais la procédure administrative de l’article 38 de la loi Dalo, élargie en 2023 à tous les locaux d’habitation, meublés ou non, résidence principale ou secondaire. Le propriétaire, ou une personne agissant pour lui, dépose plainte, prouve que le logement est le sien et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Il demande ensuite au préfet de mettre en demeure les occupants de partir. Le préfet doit répondre dans les 48 heures ; la mise en demeure laisse au moins 24 heures aux occupants, après quoi le préfet fait procéder à l’évacuation.
Cas concret
Un couple de Libourne loue habituellement un appartement à Bordeaux. Entre deux locataires, le logement reste vide trois semaines pendant des travaux de peinture. À leur retour, la serrure a été changée et des personnes s’y sont installées. Avant 2023, faute de meubles et d’habitant, la qualification de domicile était discutée et la procédure du préfet incertaine. Aujourd’hui, les propriétaires portent plainte, apportent leur acte de propriété et les factures de travaux, font constater l’occupation et saisissent la préfecture. L’évacuation peut intervenir en quelques jours ou quelques semaines, selon la réactivité des services.
Les étapes à suivre
- Appeler la police ou la gendarmerie dès la découverte : si l’entrée est récente, une intervention immédiate en flagrance est parfois possible.
- Déposer plainte pour violation de domicile ou occupation frauduleuse.
- Réunir les preuves : acte de propriété, taxe foncière, factures d’énergie, bail précédent, photos.
- Faire constater l’occupation et adresser la demande au préfet.
- Saisir le juge en référé avec un avocat si le préfet refuse ou ne répond pas.
Les erreurs à éviter
- Se faire justice soi-même : changer les serrures, couper l’eau ou expulser de force expose le propriétaire à trois ans de prison et 30 000 € d’amende.
- Confondre squat et impayé : un ancien locataire qui reste après la fin du bail n’est pas un squatteur ; il relève de la procédure d’expulsion judiciaire classique, décrite dans la marche à suivre en cas d’impayés de loyer.
- Laisser un logement vide longtemps sans passage ni surveillance.
Contre les impayés, voyez aussi ce que couvre une assurance loyers impayés.
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Questions fréquentes
La procédure du préfet vaut-elle pour une résidence secondaire ?
Oui. Depuis 2020, elle s’applique aussi aux résidences secondaires, et depuis 2023 à tout local à usage d’habitation, même vide.
Le squatteur peut-il invoquer la trêve hivernale ?
Non, s’il est entré dans les lieux par voie de fait. Il ne bénéficie pas non plus du délai de deux mois qui suit, en principe, le commandement de quitter les lieux.
Qui paie les dégâts ?
Les occupants en sont responsables, mais ils sont souvent insolvables. L’assurance du propriétaire joue selon son contrat ; il faut la prévenir sans attendre.
Un locataire qui ne paie plus peut-il être poursuivi pénalement ?
Pas pour l’impayé lui-même. Seul le maintien dans les lieux plus de deux mois après une décision d’expulsion définitive est sanctionné, sauf exceptions prévues par la loi.
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite · Conseil constitutionnel, décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023 · Code pénal, articles 226-4, 226-4-2, 313-6-1, 315-1 et 315-2 · Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (Dalo), article 38 · Cour de cassation, avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024 · Légifrance · service-public.gouv.fr
Photo : Simon de l'Ouest, CC0, wikimedia