This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
L’impôt sur la fortune immobilière n’a pas bougé dans ses grandes règles depuis 2018. Le budget 2027 pourrait changer la donne pour les propriétaires qui louent à des loyers modérés : les députés ont voté le 16 octobre une sortie de l’IFI sous conditions. Ce qu’il faut savoir avant le 1er janvier 2027.
L’essentiel
- Seuil et barème inchangés depuis 2018 : l’IFI vise un patrimoine immobilier net de plus de 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Le 16 octobre 2026, les députés ont voté la sortie de l’IFI des logements loués nus à loyer plafonné et un assouplissement pour les biens ruraux loués à long terme.
- Ces votes ne sont pas définitifs : vote de la première partie du budget le 3 novembre, puis Sénat.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a peu changé depuis sa création en 2018. Les vrais changements ont été discrets : les règles des sociétés civiles immobilières se sont durcies en 2024, et un impôt plus large a été discuté puis abandonné en 2026. Le budget 2027 pourrait, pour la première fois depuis longtemps, alléger l’impôt des propriétaires qui louent à des loyers modérés. Voici ce qui compte pour la déclaration qui portera sur le patrimoine détenu au 1er janvier 2027.
Un seuil figé dans un marché qui a monté
Le seuil de 1,3 million d’euros et le barème (de 0,50 % à 1,50 %, applicable dès 800 000 € une fois le seuil franchi) n’ont jamais été indexés. Des foyers qui n’ont rien acheté entrent dans l’impôt parce que leurs biens ont pris de la valeur.
Entre 1,3 et 1,4 million d’euros, une décote adoucit l’entrée dans l’impôt. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, et les dettes liées aux biens taxables restent déductibles, dans les limites prévues par la loi.
2024 : les dettes des sociétés passées au crible
Depuis la loi de finances pour 2024, la valeur des parts de SCI ou de holdings ne peut plus être réduite par des dettes qui financent des actifs non imposables, comme des placements financiers (article 973 du Code général des impôts, IV). Seules comptent les dettes qui se rattachent à un bien imposable, comme en détention directe. Pour une structure un peu complexe, la valorisation mérite d’être refaite avec un conseil.
2026 : l’impôt sur la fortune improductive n’a pas vu le jour
Lors du budget pour 2026, l’Assemblée avait voté le remplacement de l’IFI par un « impôt sur la fortune improductive ». La mesure a été abandonnée : la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne touche pas à l’IFI. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne contenait aucune mesure sur l’IFI.
Ce que les députés ont voté le 16 octobre 2026
En séance, deux amendements touchant l’IFI ont été adoptés :
- L’amendement I-797 (François Jolivet, Horizons) exclurait de l’IFI les logements loués nus comme résidence principale, à condition que le locataire ne soit ni membre du foyer fiscal, ni ascendant, ni descendant du propriétaire, que ses ressources et le loyer respectent les plafonds du dispositif Pinel, et que le logement ait été loué au moins huit mois au cours de l’année précédente. Il s’appliquerait dès l’IFI dû au titre de 2027.
- L’amendement I-1221 (Jean-René Cazeneuve, Ensemble pour la République) supprimerait la condition de lien familial entre le bailleur et l’exploitant pour l’exonération partielle des terres et biens ruraux loués par bail à long terme.
Au 22 octobre 2026, rien n’est voté définitivement. Le vote solennel de la première partie du budget, prévu le 20 octobre, a été reporté au mardi 3 novembre. Si l’Assemblée la rejette, comme en 2024 et en 2025, ces amendements tombent ; sinon, le Sénat peut les modifier. Le texte final n’est attendu qu’en fin d’année.
Exemple chiffré : un appartement loué à loyer plafonné
Cas fictif. Un couple possède sa résidence principale estimée 1 000 000 € et un appartement loué nu 380 000 €, loué toute l’année 2026 à un locataire dont les ressources et le loyer respectent les plafonds Pinel. Aucune dette.
| Résidence principale après abattement de 30 % | 700 000 € |
| Appartement loué, règles actuelles | 380 000 € |
| Patrimoine taxable aujourd’hui | 1 080 000 €, sous le seuil |
| Même couple avec un second appartement de 380 000 € loué au prix du marché | 1 460 000 €, imposable |
| Si l’amendement I-797 est adopté et que les deux appartements respectent les plafonds | 700 000 €, sous le seuil |
Ordres de grandeur ; la valeur retenue doit rester celle du marché.
Point de calendrier : pour l’IFI 2027, la condition des huit mois porte sur l’année 2026. Un bail signé en novembre 2026 ne suffirait donc pas pour 2027.
Ce que cela change pour un propriétaire
- La valeur déclarée doit être celle du marché. Un bien occupé, en indivision ou classé F ou G au diagnostic de performance énergétique se vend moins cher : cette décote se justifie avec des ventes comparables.
- Les biens professionnels sont exonérés, y compris, sous conditions strictes, les logements loués en location meublée professionnelle.
- Vendre ou transmettre fait sortir un bien de l’assiette, avec ses propres coûts : plus-value immobilière d’un côté, droits de donation de l’autre (voir comment transmettre à ses enfants sans payer de droits).
- Faire l’inventaire des biens détenus en direct, en société, en SCPI ou en démembrement.
- Réévaluer chaque bien à partir des ventes récentes du quartier.
- Relire les baux : loyer, ressources du locataire, durée de location en 2026.
- Suivre le vote du budget jusqu’à sa publication, fin décembre en principe.
Les erreurs à éviter
- Reprendre chaque année la même valeur sans tenir compte du marché.
- Baisser un loyer dès maintenant en comptant sur une exonération qui n’est pas votée.
- Vendre dans l’urgence un immeuble de rapport pour passer sous le seuil : un tel arbitrage se prépare.
Questions fréquentes
Le seuil de 1,3 million d’euros va-t-il être relevé ?
Aucun texte voté ne le prévoit. Le projet de budget 2027 ne le modifie pas.
Un logement loué à un enfant pourrait-il sortir de l’IFI ?
Non. L’amendement I-797 exclut les locations aux membres du foyer fiscal, aux ascendants et aux descendants.
Ma résidence principale compte-t-elle ?
Oui, pour 70 % de sa valeur. Une résidence principale détenue par une SCI n’a pas cet abattement.
Quand faut-il déclarer ?
Au printemps, avec la déclaration de revenus, pour le patrimoine détenu au 1er janvier.
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Sources : Amendement n° I-797 (M. Jolivet et M. Alfandari) : article 965 du CGI, logements loués nus sous plafonds de l’article 199 novovicies exclus de l’assiette, à compter de l’IFI 2027, adopté le 16 octobre 2026 · Amendement n° I-1221 (M. Cazeneuve et plusieurs députés) : article 976 du CGI, III, suppression de la condition de lien familial pour les biens ruraux loués par bail à long terme, adopté le 16 octobre 2026 · Assemblée nationale, « Examen de la première partie du projet de loi de finances pour 2027 » : reprise du 27 octobre au 2 novembre, vote solennel le mardi 3 novembre 2026 · Légifiscal, « Amendements PLF 2027 adoptés par les députés : la suite », 21 octobre 2026 · Code général des impôts, articles 964 à 983, notamment 965 (assiette), 973 (évaluation des parts de sociétés), 974 (dettes), 976 (biens ruraux) et 977 (barème et décote) · Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 (article 973, IV du CGI) · Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (aucune modification de l’IFI) · DGFiP, statistiques de l’IFI 2025 (avril 2026) · Service-public : impôt sur la fortune immobilière
Photo : Jérémy Toma, CC BY-SA 4.0, wikimedia