This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Entre 2020 et 2022, la Gironde a connu l’une des plus fortes hausses de prix du pays, portée par l’arrivée de ménages venus d’autres régions. La remontée des taux a ensuite inversé la tendance. Quatre ans plus tard, le marché a changé de visage.
L’essentiel
- Après la flambée de 2020-2022, les prix ont reculé : encore − 2,4 % à Bordeaux en 2025.
- Arcachon a le plus corrigé : − 10,6 % en un an pour les appartements.
- Les acheteurs sont revenus mais négocient : un prix juste dès le départ fait vendre plus vite.
Au sortir des confinements, la Gironde attirait de toutes parts : télétravailleurs franciliens, familles en quête d’un jardin, retraités attirés par le bassin d’Arcachon. Les prix des maisons anciennes ont grimpé de près de 9 % sur la seule année 2020, et les petites villes desservies par le train, en Sud-Gironde ou dans le Libournais, ont vu arriver des acheteurs qu’elles ne connaissaient pas. Ce mouvement s’est arrêté avec la hausse des taux de crédit de 2022-2023.
Trois années de correction
Les notaires de la Gironde ont constaté une baisse des prix en 2023 : environ 6,5 % pour les appartements anciens et 5,5 % pour les maisons anciennes à l’échelle du département, avec un recul encore plus marqué du nombre de biens vendus. L’agence d’urbanisme de Bordeaux, l’a-urba, a relevé 21 233 ventes en Gironde en 2024, un niveau comparable à celui de 2014, et un recul d’environ un tiers dans la métropole par rapport aux années record.
Pour 2025, la chambre des notaires de la Gironde indique :
Ces chiffres sont des moyennes : selon le quartier, l’état du bien et sa performance énergétique, les écarts sont importants.
Des secteurs qui ne réagissent pas de la même façon
Le marché girondin est en réalité une juxtaposition de marchés très différents :
- Bordeaux et sa première couronne : les prix ont le plus reculé depuis le sommet, car ils avaient le plus monté. Les biens sans extérieur ou mal classés au diagnostic énergétique se négocient nettement en dessous des biens rénovés.
- Le bassin d’Arcachon : les biens rares, en bord d’eau ou au Cap-Ferret, restent très chers ; les appartements plus ordinaires ont davantage corrigé.
- Le Libournais, l’Entre-deux-Mers et le Sud-Gironde : les prix sont bien plus accessibles qu’à Bordeaux. Les communes proches d’une gare ou de la rocade restent recherchées par les familles.
- Le Médoc et la Haute-Gironde : ces secteurs ont attiré des acheteurs repoussés par les prix de la métropole, mais la demande y est plus sensible aux taux de crédit.
Ce qui a changé pour les acheteurs
Au niveau national, l’activité est repartie : 945 000 ventes de logements anciens sur les douze mois de 2025, en hausse de 12 % sur un an, selon les notaires de France. Les taux moyens des crédits immobiliers, autour de 3,1 % fin 2025, s’établissaient à 3,31 % en août 2026 selon l’observatoire Crédit Logement-CSA ; d’après Meilleurtaux, les barèmes des banques atteignaient 3,86 % en octobre, ce qui pèse sur le choix entre vendre maintenant ou attendre 2027. Les acheteurs sont revenus, mais ils sont plus exigeants : ils comparent les diagnostics énergétiques, chiffrent les travaux et négocient davantage. Côté location, les loyers médians observés à Bordeaux vont de 12,1 à 14,8 € le m² selon les secteurs.
Un cas concret
Un couple souhaite vendre une maison des années 1970 à Langon, achetée en 2021 au plus fort de la demande. Elle est classée E au diagnostic énergétique et la cuisine est d’origine. Afficher le prix d’achat augmenté de la hausse de l’époque conduirait à des mois sans visite. Une estimation fondée sur les ventes récentes du secteur, un chiffrage de l’isolation et du chauffage remis aux acheteurs et un prix cohérent dès la mise en vente permettent en général de vendre plus vite qu’en baissant le prix par paliers. Pour une maison qui demande des travaux, la vente d’un bien à rénover peut aussi se faire en l’état.
Exemple chiffré : un appartement de 70 m² à Bordeaux
| Surface | 70 m² |
| Prix moyen 2025 (notaires) | 4 110 € le m² |
| Ordre de grandeur, hors frais et travaux | ≈ 288 000 € |
Le même calcul avec les prix de 2022 aurait donné un montant nettement plus élevé.
Cet écart illustre la correction, mais il ne dit rien d’un bien précis : seule une estimation sur place, appuyée sur des ventes comparables, permet de fixer une valeur.
Les étapes pour vendre dans ce marché
- Consulter les ventes réellement signées dans le quartier, et pas seulement les annonces.
- Faire réaliser les diagnostics avant la mise en vente, en particulier le DPE, qu’il est possible d’optimiser pour mieux vendre.
- Chiffrer les travaux prévisibles pour rassurer l’acheteur et éviter une négociation brutale.
- Fixer un prix cohérent dès le départ : les premières semaines concentrent l’essentiel des visites.
- Prévoir le calendrier : délai de financement de l’acheteur, compromis puis acte authentique, environ trois mois.
Les erreurs à éviter
Se référer aux prix de 2021-2022 comme s’ils étaient encore d’actualité, ou comparer son bien à Bordeaux alors qu’il se trouve dans un secteur au marché très différent, mène tout droit à une annonce qui ne bouge pas. Négliger le diagnostic énergétique, devenu un critère central pour les acheteurs et les banques, coûte aussi cher, tout comme laisser une annonce en ligne des mois sans la retravailler.
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Questions fréquentes
Les prix vont-ils remonter en Gironde ?
Personne ne peut l’affirmer. Les volumes de ventes repartent, mais l’évolution dépendra des taux de crédit et de la situation économique.
Où trouver les prix de vente réels ?
Les notaires publient des indicateurs par secteur, et la base publique DVF recense les ventes signées, adresse par adresse.
Faut-il attendre pour vendre ?
Cela dépend du projet : un vendeur qui rachète dans le même marché profite aussi des prix plus bas à l’achat.
Un bien mal classé au DPE se vend-il encore ?
Oui, mais l’acheteur intègre le coût des travaux dans son offre. Un devis ou un audit énergétique joint au dossier évite une négociation fondée sur des estimations pessimistes.
Sources : Chambre des notaires de la Gironde : Immo Notaires, juillet-août 2026 (prix 2025) · Chambre des notaires de la Gironde, bilan annuel du marché 2023 (présenté en mars 2024) · a-urba : prix et marchés immobiliers en Gironde (2026, données 2024) · Notaires de France, note de conjoncture immobilière n° 70 (janvier 2026) · Observatoire Crédit Logement-CSA (août 2026) · Observatoire local des loyers de l’agglomération bordelaise (données 2024) · Données DVF (demandes de valeurs foncières, data.gouv.fr) · Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers, octobre 2026
Photo : PA, CC BY-SA 4.0, wikimedia