This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Les règles qui encadrent le crédit immobilier datent de fin 2019 et sont obligatoires depuis 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière les a encore maintenues en 2026, alors que banques, courtiers et une partie des députés demandent davantage de souplesse.
L’essentiel
- Les règles du HCSF restent inchangées en 2026 : 35 % de taux d’effort, 25 ans de durée, 20 % de dérogations.
- Banques, courtiers et députés réclament la prise en compte du reste à vivre.
- Aucune réforme n’est adoptée : il faut monter son dossier avec les règles actuelles.
Quand le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a relevé fin 2020 le taux d’effort maximal de 33 à 35 % et ouvert un délai de deux ans supplémentaires pour certains achats, les professionnels de l’immobilier avaient salué un geste tout en réclamant davantage. Plus de cinq ans plus tard, le cadre est le même, devenu obligatoire, et la liste des demandes s’est plutôt allongée.
Le cadre en vigueur
Au moins 70 % de cette marge de dérogation doit aller à la résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. Ces règles, adoptées comme une recommandation, sont devenues une décision contraignante au 1er janvier 2022. Depuis décembre 2023, les intérêts d’un prêt relais peuvent sortir du calcul du taux d’effort sous conditions. Le HCSF a ensuite maintenu l’ensemble lors de ses séances de mars et de septembre 2026. Pour un premier achat, nous détaillons les règles de crédit à connaître.
Ce que demandent les professionnels
Trois revendications reviennent sans cesse.
- Le reste à vivre plutôt que le seul pourcentage. Un ménage qui gagne 9 000 € par mois et rembourse 3 600 € garde bien plus pour vivre qu’un ménage qui gagne 2 500 € et rembourse 875 €, alors que le second respecte les 35 % et pas le premier. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 à l’Assemblée nationale veut faire entrer ce critère dans l’analyse de solvabilité ; le texte n’a pas encore été examiné en commission.
- La fin du caractère obligatoire. Dans une contribution publiée début octobre 2026 en vue de l’élection présidentielle, la Fédération bancaire française demande que la règle redevienne une recommandation, pour laisser les banques juger les dossiers au cas par cas.
- Un traitement à part pour l’investissement locatif. Des représentants des courtiers demandent de sortir les achats destinés à la location du champ de la mesure, la marge de dérogation étant d’abord réservée aux résidences principales.
Le HCSF répond que ses règles ont évité l’endettement excessif observé ailleurs en Europe et que les banques n’utilisent même pas toute leur marge : environ 17 % de la production fin 2025, pour 20 % autorisés.
Deux foyers, deux réponses
Le débat sur le reste à vivre se comprend mieux avec des chiffres.
Exemple chiffré : un taux hypothétique de 3,5 % sur 25 ans, assurance incluse
| Foyer A : 3 000 € nets par mois, mensualité maximale (35 %) | 1 050 €, soit environ 200 000 € empruntés |
| Foyer A : reste pour vivre | 1 950 € |
| Foyer B : 7 000 € nets, 470 000 € empruntés | environ 2 450 €, 35 % pile |
| Foyer B : 520 000 € empruntés | près de 2 700 €, plus de 38 % |
| Foyer B hors norme, mais reste pour vivre | près de 4 300 € |
Le foyer B ne peut obtenir ce crédit qu’en entrant dans la marge de flexibilité de sa banque.
C’est précisément ce type de dossier que les partisans du reste à vivre veulent sortir de l’exception.
Cas concret : un primo-accédant à la limite
Un couple de trentenaires vise un appartement à 260 000 € près de Libourne. Avec 20 000 € d’apport et 3 800 € de revenus, la mensualité calculée dépasse de peu les 35 %. Leur courtier présente le dossier comme une dérogation « primo-accédant » : comptes sans découvert, épargne restante après l’achat, contrats à durée indéterminée, perspective d’évolution de salaire. La banque accepte. Le même couple, avec un crédit automobile en cours, aurait sans doute essuyé un refus. C’est aussi pour cela qu’il faut savoir ce que la banque contrôle avant de vous prêter.
Les étapes pour préparer son dossier
- Calculer son taux d’effort avant les visites, assurance comprise, et le comparer aux 35 %.
- Solder les petits crédits à la consommation qui grèvent la capacité d’emprunt.
- Soigner ses relevés de compte sur trois à six mois : pas de découvert, une épargne régulière.
- Comparer l’assurance emprunteur : une prime plus basse libère de la mensualité.
- Vérifier son droit au prêt à taux zéro, qui complète le prêt principal sans intérêts.
- Passer par la banque qui a encore de la marge ce trimestre : un courtier le sait souvent.
Avec des taux proches de 4 %, le prêt à taux zéro fait vraiment gagner de l’argent et aide souvent à rester sous les 35 %.
Les erreurs à éviter
- Signer un compromis sans simulation sérieuse, en comptant sur une dérogation.
- Oublier qu’un investisseur doit additionner ses mensualités actuelles et futures ; les banques ne retiennent en général que 70 % du loyer attendu.
- Allonger la durée au-delà de 25 ans sans vérifier que le projet entre dans les cas autorisés.
Une réforme n’est pas acquise. Tant que le HCSF n’a pas modifié sa décision, et qu’aucune loi n’est adoptée, les règles actuelles s’appliquent à tous les dossiers.
Questions fréquentes
Le taux d’effort de 35 % est-il une loi ?
C’est une décision du HCSF, rendue obligatoire pour les banques par le Code monétaire et financier. Elle s’applique à tous les établissements qui prêtent en France.
La banque tient-elle compte du reste à vivre ?
Oui, en pratique, pour décider d’une dérogation, mais pas pour fixer la limite. C’est ce que veulent changer les partisans de la réforme.
Les règles peuvent-elles changer rapidement ?
Le HCSF se réunit chaque trimestre et peut modifier sa décision. Une loi pourrait aussi intervenir, mais aucun texte n’a été adopté à ce jour.
Un investisseur peut-il obtenir une dérogation ?
Oui, mais la part qui lui est accessible est réduite : la marge va d’abord à la résidence principale.
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Sources : Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 du Haut Conseil de stabilité financière, modifiée par la décision du 18 décembre 2023 · Code monétaire et financier, article L. 631-2-1 · Meilleurtaux : la FBF veut alléger les règles du HCSF (6 octobre 2026) · Magnolia : le reste à vivre et la proposition de loi du 14 avril 2026 · Banque de France : communiqués du Haut Conseil de stabilité financière · service-public.fr
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