Bail emphytéotique : les droits et les devoirs de l’emphytéote

This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.

Hérité du droit romain, le bail emphytéotique reste utilisé par les communes, les associations et les particuliers qui veulent valoriser un terrain ou un bâtiment sans le vendre. Pour celui qui le prend, il ouvre de larges droits, mais aussi de lourdes obligations.

Le bail emphytéotique est un contrat de très longue durée par lequel un propriétaire confie un terrain ou un immeuble à un preneur, appelé emphytéote, contre une redevance souvent modeste. En échange, le preneur s’engage généralement à mettre le bien en valeur : construire, rénover, exploiter. Il est régi par les articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, qui s’appliquent à tous les biens, ruraux ou urbains. Pour le point de vue du propriétaire, voir aussi pourquoi opter pour le bail emphytéotique.

Les caractéristiques essentielles

• Une redevance, appelée canon emphytéotique, souvent faible parce que le preneur investit dans le bien.
• Un droit réel : le preneur ne détient pas une simple créance contre le bailleur, mais un droit sur le bien lui-même, qu’il peut céder, hypothéquer ou transmettre à ses héritiers.
• Un acte notarié publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux tiers.

Ce que le preneur peut faire

• Construire, agrandir ou démolir, sans accord du bailleur, dès lors que la valeur du bien n’en est pas diminuée.
• Louer le bien et les constructions, encaisser les loyers.
• Céder son bail à un tiers, sauf clause particulière, ou l’apporter à une société.
• Hypothéquer son droit pour financer des travaux.
• Créer des servitudes, pour une durée limitée à celle du bail, en prévenant le propriétaire.
• Exercer seul les droits de chasse et de pêche sur le fonds.

Ce qu’il doit assumer

• Toutes les charges du bien, et notamment la taxe foncière, dont il est redevable à la place du propriétaire.
• Toutes les réparations, y compris les grosses, sur les bâtiments existants comme sur ceux qu’il construit. Il n’est pas tenu de reconstruire après un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction antérieur au bail.
• La responsabilité en cas d’incendie, comme un locataire.
• Le paiement de la redevance jusqu’au terme : il ne peut s’en libérer en abandonnant le bien.
• L’interdiction de toute modification qui diminuerait la valeur du fonds.

La fin du bail

À l’échéance, le bien revient au propriétaire avec toutes les améliorations et constructions réalisées.

Le bail peut aussi prendre fin plus tôt. Si la redevance n’est pas payée pendant deux années consécutives, le bailleur peut, après une sommation restée sans effet, demander au juge la résiliation. Il le peut également en cas d’inexécution des conditions du contrat ou de détériorations graves. Le juge peut accorder des délais. La Cour de cassation a rappelé en décembre 2025 qu’à la résiliation, les droits consentis par l’emphytéote à des tiers tombent avec le sien : nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a.

Ce que conserve le propriétaire

Le bailleur reste propriétaire du fonds. Il perçoit la redevance, peut vendre ou transmettre son bien, qui reste grevé du bail jusqu’au terme, et récupère à la fin un bien en principe valorisé. Il ne peut pas reprendre les lieux avant l’échéance, sauf résiliation prononcée par le juge. Pour lui, l’emphytéose est donc un moyen de faire financer la mise en valeur d’un bien par un autre, sans s’en dessaisir définitivement.

Côté fiscal, la redevance est imposée comme un revenu foncier pour un particulier (voir comment déclarer ses revenus locatifs). Les règles applicables aux constructions remises en fin de bail dépendent de la durée et des clauses du contrat : un conseil du notaire est indispensable.

Un cas concret

Une commune possède une ancienne école désaffectée. Plutôt que de la vendre, elle la confie à un porteur de projet, qui y crée six logements et les loue.

Pour le preneur, l’équation repose sur un point : les loyers perçus sur la durée doivent couvrir l’investissement, son financement et l’entretien, avant la restitution.

Les points à négocier avant de signer

• La durée, à adapter à l’amortissement des travaux envisagés.
• L’indexation de la redevance.
• Le sort des constructions en fin de bail : restitution gratuite ou indemnité.
• La destination autorisée du bien et les conditions de cession du bail.
• La répartition des diagnostics et des travaux de mise aux normes.

Les erreurs à éviter

• Confondre emphytéose et bail à construction : dans ce dernier, construire est une obligation et non une faculté.
• Sous-estimer les grosses réparations sur des bâtiments anciens, qui restent à la charge du preneur.
• Céder des droits à des sous-locataires pour une durée dépassant celle du bail.
• Oublier que l’acte, conclu pour plus de douze ans, supporte la taxe de publicité foncière.

Questions fréquentes

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Sources : Code rural et de la pêche maritime, articles L. 451-1 à L. 451-13 (bail emphytéotique) · Code général des impôts, article 1400, II (taxe foncière de l’emphytéote) et article 742 (publicité foncière des baux de plus de douze ans) · Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-20.480 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 251-1 et suivants (bail à construction) et L. 255-1 et suivants (bail réel solidaire) · service-public.fr

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