Depuis le printemps dernier, les professionnels de l’immobilier et les courtiers appellent les pouvoirs publics à revoir le mode de calcul du taux d’usure. Ils l’accusent d’être à l’origine des difficultés d’accès au crédit de nombreux Français, en bloquant près d’un crédit immobilier sur deux.
Bonne nouvelle pour les emprunteurs, la révision du taux d’usure devrait prochainement intervenir tous les mois, contre tous les trois mois actuellement !
Pour tout comprendre sur ce fameux taux d’usure et l’impact de cette mesure, on vous dit tout.

Le taux d’usure, c’est quoi ?

À l’origine, le taux d’usure a été mis en place pour protéger les emprunteurs de taux de crédits abusifs ou usuraires. C’est en effet le taux maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent aux emprunteurs dans le cadre d’un crédit immobilier, mais pas seulement. Sont également soumis au taux d’usure : 

• les crédits de trésorerie et prêts pour travaux pour les personnes physiques
• les prêts aux personnes morales 
• les prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels

Fixé par la Banque de France, ce taux d’usure couvre le coût du crédit ainsi que les différents frais associés : 

• d’assurance
• de garantie
• de dossier 
• de courtage

Cet ensemble est appelé taux annuel effectif global (TAEG).

Comment est-ce qu’il se calcule ?

La formule de calcul du taux d’usure consiste en une moyenne des taux de crédit pratiqués par les établissements bancaires au cours des trois derniers mois, majorés d’un tiers.

Ce montant est réévalué tous les trois mois par la Banque de France et varie en fonction :

• de la catégorie du prêt (taux fixe ou variable)
• du montant du crédit
• de la durée de l’emprunt

Au 1er janvier 2023, le taux d’usure a été révisé. Il atteint désormais 3,57 % pour un crédit immobilier consenti sur 20 ans et plus, contre 3,05 % lors de la révision du 1er octobre 2022.

Pourquoi le taux d’usure bloque-t-il les emprunts immobiliers ?

Les courtiers et professionnels de l’immobilier ont été les premiers à alerter les pouvoirs publics sur l’impact du taux d’usure sur l’octroi des crédits immobiliers.

En période d’inflation et de hausse des taux d’intérêt que nous connaissons actuellement, le taux d’usure devient pénalisant pour le marché du crédit.

En étant actualisé tous les 3 mois, le taux d’usure est à la traîne pour s’adapter aux soubresauts de l’économie.

Par conséquence, les banques ne peuvent répercuter la hausse des taux sans atteindre le plafond du taux d’usure. Les établissements bancaires n’ont d’autres choix que de refuser l’accès au crédit, y compris pour des ménages solvables, à moins qu’ils souhaitent absolument conserver un très bon client en lui accordant un prêt à taux plus bas pour être en dessous du taux d’usure, mais qui s’avérera peu ou pas rentable pour leur établissement.

La révision mensuelle du taux d’usure, ça change quoi ?

Mercredi 11 janvier, une réunion s’est tenue entre le ministère de l’Économie, les courtiers et la Banque de France pour adapter le taux d’usure aux réalités économiques et conjoncturelles du pays.

À l’issue, c’est la perspective d’une avancée majeure pour bon nombre d’emprunteurs : le taux d’usure devrait prochainement être révisé tous les mois !

Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a ainsi consenti à la nécessité de réévaluer le taux d’usure pour « s’adapter de manière plus rapide et plus fluide à l’évolution des taux de marché » face à la pression des acteurs et à la perspective de blocage du marché immobilier.

Pour les établissements bancaires, cette mesure permettra d’ajuster mensuellement les taux de crédit en fonction du coût de l’argent, qui inclut notamment les taux de la banque centrale européenne. En s’affranchissant du blocage engendré par un taux d’usure trop bas, les banques pourront de nouveau accorder en masse des crédits. Et ce, y compris pour les ménages modestes concernés par les taux de crédit les plus élevés.

La révision mensuelle du taux d’usure, c’est pour quand ?

Bien qu’aucune décision officielle n’ait été actée lors de cette réunion du 11 janvier, la Banque de France s’est pour la première fois montrée ouverte à cet « éventuel ajustement technique ».

Autrement dit, le gouverneur ne s’est pas prononcé en faveur d’un décret ou d’un texte de loi pour pérenniser la mesure. En revanche, il est favorable à une révision mensuelle de manière temporaire.

Ainsi, le taux d’usure devrait être révisé mensuellement à compter du 1er février ou 1er mars prochain, affaire à suivre !

Le commentaire Groupe-serenity Attention, cette mensualisation du calcul du taux d’usure est une assez bonne nouvelle si elle se confirme car elle va débloquer l’octroi de prêts pour certains acquéreurs. Mais les taux de crédit ne sont pas prêts de baisser, bien au contraire. Aussi, bon nombre de particuliers ne pourront pas acheter puisque ne bénéficiant pas d’un pouvoir d’achat immobilier suffisant, tant que leurs salaires ne seront pas revalorisés. C’est pourquoi, nous pensons que 2023 observera dans certaines zones géographiques et sur certains types de produits, des baisses des prix de vente de l’immobilier.

Alexandre Lamarche – Groupe Serenity