Chaque année, les règles en matière d’octroi des prêts immobiliers évoluent. Dans le contexte actuel de chute de production des crédits immobiliers, le ministère des Finances se devait de réagir.
Depuis le 29 juin 2023 c’est chose faite par le biais de la décision du haut conseil de stabilité financière (HCSF). Celle-ci permet aux établissements financiers de déroger à certaines règles qui encadrent les prêts immobiliers afin d’accorder plus de souplesse aux acquéreurs dans le cadre d’investissements locatifs notamment.
Quelles sont ces nouvelles mesures et qui est concerné ? Éclairage.

Qui peut bénéficier d’une dérogation aux conditions d’octroi des prêts immobiliers ?

De manière générale, l’accès au crédit immobilier est conditionné au respect de certains critères essentiels par le candidat acquéreur : 

• un taux d’endettement maximum de 35 %
• la durée de l’emprunt immobilier ne peut dépasser 25 ans ou 27 ans en cas d’achat d’un logement neuf en VEFA

Les banques ont la possibilité de déroger à ces conditions générales afin d’accompagner et de soutenir l’accès à l’emprunt des acquéreurs et notamment des primo-accédants. Pour cela, les banques disposent d’une flexibilité au niveau des conditions d’octroi de crédit, plafonné à 20 % des dossiers de financement.

Selon le HCSF, cette marge de manœuvre n’est employée que de manière très exceptionnelle par les établissements financiers. Au premier trimestre 2023, seulement 13,8 % des dossiers ont bénéficié de cette flexibilité sur les 20 % possibles.

Cela implique que 6,2 % des demandes de financement sont refusées empêchant les ménages concernés d’accéder à la propriété. Pour remédier à cela, le HCSF a procédé à certaines modifications de ses règles de supervision.

Quelles sont les mesures prises pour soutenir l’accès au crédit ?

Depuis cette année, le HCSF a fait évoluer par deux fois ses directives concernant l’octroi des crédits immobiliers. 

En février dernier, la fréquence de révision du taux d’usure a été temporairement mensualisée pour soutenir la production de crédit. A l’époque, les courtiers accusaient le taux d’usure d’être à l’origine de 45 % des refus de prêt en période de forte inflation et d’augmentation constante des taux.

Cette mesure temporaire a été prolongée jusqu’à la fin de l’année 2023 par le HCSF pour soutenir le recours au crédit des particuliers. 

Avec la revalorisation des taux de crédit en juillet 2023, ces derniers atteignent 3,8 à 4 % sur 25 ans selon Meilleurtaux.com. La seule mesure de revalorisation mensuelle du taux d’usure ne suffit plus pour soutenir les ménages à accéder au crédit immobilier. Selon Statista, les ménages français ont perdu 12,25 m2 de pouvoir d’achat entre 2017 et 2022.

C’est pourquoi le HCSF a mis en place le 29 juin dernier, un second ajustement en faveur des établissements bancaires. Leur plafond de flexibilité à 20 % des dossiers a été relevé à 30 %, avec les règles de répartition suivantes : 

• 70 % pour les acquéreurs de leur résidence principale, dont 30 % pour les primo-accédants
• 30 % sont libre d’utilisation et ont notamment vocation à bénéficier aux investisseurs locatifs

Pourquoi faciliter l’accès au crédit pour l’investissement locatif ?

Avec cet assouplissement, Bercy estime à 250 millions d’euros mensuels, la capacité d’emprunt supplémentaire au bénéfice des acquéreurs. Du côté des professionnels, cette mesure est estimée insuffisante. 

Selon l’organisation professionnelle des experts financiers (CNEF), cette mesure est inefficace puisque les banques n’utilisent même pas la totalité du plafond dérogatoire (seulement 13,8 % des 20 %) en raison notamment de sa complexité de mise en œuvre.

Pour la CNEF, une mesure efficace pour renouer avec la production massive de crédit serait de revoir la règle des 35 % d’endettement et de baser la capacité de remboursement sur le reste à vivre des emprunteurs.

L’assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier pour soutenir l’immobilier locatif demeure une bonne nouvelle pour les investisseurs. Depuis plusieurs mois, la FNAIM tirait le signal d’alarme sur l’état du marché du logement en France, notamment sur 3 critères : 

• les difficultés d’accès à l’emprunt immobilier
• la pénurie de logements
• le recul du nombre de biens locatifs sur le marché

Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, 449 000 logements supplémentaires devraient être construits chaque année pour répondre à la demande en France. Pourtant, seulement 370 800 chantiers ont démarré en 2022, ce qui alimente la pénurie de logements.

La mesure du HCSF entend booster les investissements des acteurs particuliers pour soutenir la demande locative grandissante, ce qui représente une formidable aubaine pour les investisseurs.

Comment investir dans l’immobilier sans prêts immobiliers ?

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