Comme tous les ans, le 1er janvier apporte son lot de changements et de nouvelles orientations. L’immobilier ne fait pas exception et cette année encore, la rentrée est chargée de nouveautés.
Le dispositif de défiscalisation Pinel entre dans la dernière ligne droite tandis que de nouvelles clauses obligatoires font leur apparition dans les baux d’habitation. Ce n’est qu’un aperçu des changements déjà en vigueur !
Tour d’horizon des nouveautés immobilières françaises en 2024.

N°1 – Dernière année pour les dispositifs Pinel et Pinel +

Annoncée le 5 juin dernier lors de la présentation des conclusions du CNR logement, la fin des dispositifs de défiscalisation Pinel et Pinel + est prévu en fin d’année 2024.

S’il reste désormais un peu moins d’un an pour investir dans cette niche fiscale, rien n’est perdu. Initialement accessible uniquement dans les communes situées en zones tendues, le zonage du Pinel a été étendu. Plus de 60 communes ont été reclassées en zone A et 200 autres sont désormais éligibles à l’investissement locatif Pinel et Pinel +.

De nombreuses opportunités d’investissement sont encore envisageables avant la fin du dispositif qui permet :

• D’acquérir un logement en conformité avec la dernière réglementation thermique (RE 2020) ;
• De bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 9 % et 14 % pour un engagement sur la durée de location compris entre 6 et 12 ans ;
• De conserver la réduction d’impôt maximale en achetant un bien en Pinel + (de 10,5 % à 17,5 % de réduction d’impôt selon la durée d’engagement de location).

N°2 – Bonification de MaPrimeRénov’ et création de MaPrimeAdapt’

Avec le projet de loi de finances 2024, le gouvernement souhaite mettre le paquet sur la rénovation énergétique. 200 000 rénovations thermiques annuelles sont nécessaires dès 2024 pour répondre aux objectifs en termes de :

• Réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• Rénovation des quelque 5,2 millions de passoires thermiques.

Déjà dotée à hauteur de 3,4 milliards d’euros, la principale aide à la rénovation énergétique est renforcée. MaPrimeRénov’ dispose désormais d’un budget de 5 milliards d’euros plus en phase avec l’enjeu climatique.

Cette évolution de l’aide à la rénovation énergétique porte sur 3 volets :

• Plus d’inclusivité, en augmentant le nombre de bénéficiaires grâce à la hausse des plafonds de ressources qui déterminent le profil de ménage (bleu, jaune, violet ou rose)
• Le “parcours de rénovation global” est renforcé. Ce dispositif est prévu pour les travaux qui font gagner au moins 2 classes énergétiques au DPE. Pour cela, l’accompagnement par l’ANAH (MonAccompagnateurRénov’) est rendu obligatoire ainsi que la réalisation d’un audit énergétique. Dès le 1er juillet 2024, les propriétaires de passoires thermiques (classés F ou G) ne pourront bénéficier de MaPrimeRénov’ que par le biais d’une rénovation globale ;
• Le “parcours de décarbonation” correspond à la réalisation de travaux ciblés d’amélioration énergétique. Celui-ci est désormais recentré pour inciter à l’installation d’un système de chauffage aux énergies renouvelables ou d’une pompe à chaleur air/eau. Le recours à MonAccompagnateurRénov’ n’est pas nécessaire.

Depuis la rentrée, une nouvelle aide de l’ANAH a été mise en place pour financer une partie des travaux d’adaptation des logements des particuliers. Il s’agit de MaPrimeAdapt’. Elle est accessible aux propriétaires de biens qui sont âgés ou en situation de handicap. Pour en bénéficier, le recours à MonAccompagnateurRénov’ est obligatoire.

N°3 – Prolongement du Prêt à taux Zéro (PTZ)

Voué à disparaître au 1er janvier 2024, le Prêt à taux zéro (PTZ) a finalement obtenu plus qu’un sursis. En effet, le dispositif bénéficie d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027.

Avec la crise immobilière actuelle, le pouvoir d’achat immobilier des Français a fortement baissé. Destiné aux primo accédants, il permet de les faire bénéficier d’un prêt sans intérêt d’emprunt pour financer une partie de leur résidence principale.

Le seuil d’accessibilité au PTZ a été revu à la hausse pour bénéficier à plus de ménages, notamment les classes moyennes. Le montant de l’emprunt a également augmenté permettant de financer jusqu’à 50 % du coût de l’opération pour les ménages modestes.

Revers de la médaille, ce prolongement est assorti de certains remaniements. Les acquéreurs de maisons individuelles neuves ne peuvent plus en bénéficier. Seules les acquisitions suivantes sont concernées par le PTZ en 2024 :

• Logements neufs situés en immeuble collectif et en zone tendue ;
• Logements anciens hors zone tendue, qui nécessitent des travaux de rénovation énergétique.

N°4 – Hausse de la fiscalisation sur les logements vacants et sur les résidences secondaires

Dans une commune de plus de 50 000 habitants, les logements vacants depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition sont soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV).

En 2024, de nombreuses communes supplémentaires ont désormais la possibilité d’appliquer la TLV. Bien qu’elles comptent une population inférieure à 50 000 habitants, ces communes ont désormais la possibilité d’appliquer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Pour cela, le logement doit être vacant depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Ce même décret permet aux communes souffrant d’une grande tension locative, de majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires. Ces dernières sont dans le viseur du gouvernement, accusées d’alimenter la pénurie de biens locatifs sur le marché.

N°5 – Coup de rabot sur la niche fiscale Airbnb

Nous l’avions déjà évoqué début décembre, c’est désormais acté. Les locations de meublés de tourisme ou “la niche fiscale Airbnb” a subi un sérieux coup de rabot pour 2024.

Dans l’imbroglio général, le gouvernement s’est emmêlé les pinceaux entre 49.3 et rejet des amendements. En conséquence, l’abattement forfaitaire de 71 % sur les recettes locatives n’est plus que de 30 % pour la location de meublé de tourisme.

Un article de la loi de finances précise néanmoins qu’un abattement de 21 % supplémentaires peut être appliqué lorsque le bien est situé en zone non tendue.

Désormais aligné sur la location nue, le régime fiscal de la location de courte durée pourrait  encore évoluer en 2024.

N°6 – Entrée en vigueur du DPE collectif et du Plan Pluriannuel de Travaux en copropriété (PPT)

Déjà en vigueur pour certaines copropriétés, l’obligation de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est désormais étendue aux copropriétés de plus de 200 lots.

Depuis la loi climat et résilience, ces mêmes copropriétés construites depuis plus de 15 ans doivent réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT). Réalisé par un professionnel de la construction, ce document est établi pour préserver le bon état des bâtiments. Pour cela, le PPT liste, planifie et chiffre les travaux nécessaires.

Depuis le 1er janvier, le PPT doit être porté à la connaissance de l’acquéreur en cas de vente d’un lot au sein de la copropriété.

N°7 – De nouvelles mentions obligatoires sur les contrats de location

En gestion locative également, il y a quelques changements mineurs. De nouvelles mentions sont désormais obligatoires sur les baux à usage d’habitation. Tous les nouveaux contrats de location doivent désormais indiquer :

• Le numéro fiscal d’identification du logement composé de 12 caractères (attribué lors de la déclaration d’occupation et de loyers) ;
• Le calendrier d’interdiction à la location des biens selon leur classe énergétique.

Investir dans l’immobilier en 2024 ?