Vous désirez investir dans l’immobilier, mais l’achat d’un bien locatif est onéreux et comporte des risques qui freinent vos ardeurs ?
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont une alternative pour investir votre capital en toute simplicité et avec un taux de rentabilité intéressant.
Éclairage pour tout comprendre sur le fonctionnement des SCPI, les avantages d’investir dans ce dispositif et sa fiscalité.

Qu’est-ce que les SCPI ?

Parfois appelé pierre papier, le placement financier en SCPI permet au client de réaliser un investissement pour générer des revenus et/ou optimiser sa fiscalité.

Le principe d’une SCPI est simple et repose sur l’investissement dans des parts sociales d’une société civile, détentrice d’un patrimoine immobilier. Les SCPI sont souvent propriétaires de plusieurs biens qu’ils louent à des entreprises par le biais d’un bail commercial : 

• commerces
• bureaux
• résidences de santé
• entrepôts

Néanmoins, certaines SCPI sont spécialisées dans l’immobilier locatif résidentiel destiné à la location des particuliers par le biais de : 

• maisons
• appartements
• immeubles
• résidences étudiantes

Ces SCPI sont gérées par des professionnels de l’investissement immobilier et/ou de la gestion locative, préalablement agréés par l’autorité des marchés financiers (AMF). 

Concrètement, une SCPI est un véhicule d’investissement collectif géré par un organisme de gestion non coté en bourse. Ce dispositif permet d’investir dans l’immobilier à partir d’un faible capital d’entrée, entre 150 à 1000 € la part.

L’info Groupe-Serenity Le prix des parts de SCPI se distingue en deux catégories :  à capital variable, le prix des parts varie en fonction du marché immobilier à capital fixe, soumis aux fluctuations de l’attrait des investisseurs

En échange, la société civile redistribue les revenus locatifs perçus à leurs investisseurs sous forme de dividendes, proportionnels à leur nombre de parts dans la SCPI.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Que ce soit pour mutualiser les risques de l’investissement immobilier, se constituer un capital pour générer un complément de revenu ou réduire ses impôts, le placement pierre papier est une aubaine pour les investisseurs.

Mutualiser les risques

Souvent, les SCPI sont propriétaires de biens immobiliers situés dans différentes zones géographiques de France, mais également à l’étranger. De plus, les secteurs immobiliers sont variés (commerces, bureaux, résidences…) ce qui contribue à diluer le risque lié à l’investissement sur un seul type de produit.

Le placement en SCPI présente l’avantage de se protéger contre l’inflation, car les baux commerciaux prévoient une clause d’indexation liée à l’évolution de certains indices publiés par l’INSEE : 

• Indice des loyers commerciaux (ILC)
• Indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

Revendre facilement ses parts

Pour la cession de ses parts en SCPI, inutile de passer devant le notaire : 

• dans le cas d’une SCPI à capital variable, un courrier adressé à la société de gestion suffit pour informer de votre intention de vendre. Les nouvelles souscriptions permettent la prise en charge de ce coût de retrait.
• pour les SCPI à capital fixe, un ordre de vente doit être rempli par le vendeur pour indiquer le prix de cession sur le marché secondaire

Comme pour tout investissement immobilier, la vente n’est pas assurée et doit être compensée par une nouvelle souscription. À défaut, la SCPI peut choisir de créer un fonds de remboursement des parts de ses clients pour conserver la fluidité du marché.

Constituer un patrimoine immobilier

Comme le montant du ticket d’entrée en SCPI est bas, il est possible de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir nécessairement recours à un emprunt. Ce qui est rarement possible dans le cadre d’un investissement locatif classique ou le prix d’acquisition d’un bien est toujours supérieur à 100 000 €.

Générer un complément de revenu régulier

Lorsque la motivation de l’investisseur est de percevoir un complément de revenu régulier sans contraintes, l’investissement en SCPI est idéal. Ce type de placement ne nécessite pas de connaissance immobilière particulière ni de temps à consacrer à la gestion de ses actifs, c’est la société civile qui s’occupe de tout. À la clé, l’investisseur perçoit le fruit de ses placements sous forme de dividendes.

Placer son capital sur le long terme

Sur le moyen et long terme, les placements en SCPI permettent de générer des revenus à rendement intéressant et au risque modéré. Avec un taux de distribution moyen de 4,53 %, le placement permet de constituer un complément de revenu immédiat ou futur, en prévision de la retraite notamment.

Lexique Le taux de distribution est un indicateur de rendement des SCPI. Son calcul est basé sur le montant brut total des dividendes versés ainsi que le prix de la part acquéreur au cours d’une année donnée.

Pourquoi choisir la SCPI pour booster sa fiscalité ?

Il est tout à fait envisageable d’investir dans les sociétés civiles de placement immobilier en contractant un crédit auprès d’une banque, ou choisir de n’utiliser que son épargne disponible pour investir en démembrement de propriété.

Dans ce cas, on parle de placement immobilier en nue-propriété de parts de SCPI qui a pour effet de faire bénéficier d’une décote importante sur le prix des parts. À noter que pendant la durée du démembrement les parts ne génèrent pas de revenus et ne peuvent être cédées.

Simulation d’un démembrement temporaire

Pour une SCPI dont le prix d’achat unitaire de part équivaut à 205 euros, les investisseurs ont perçu des dividendes d’un montant de 12 euros/part/an. Dans notre exemple, la décote associée au démembrement sur 5 ans atteint 22 %.

Pour un investissement réalisé sur 5 ans, le prix d’achat d’une part revient à : 205 €-22 % = 159,90 €

Pour l’achat de 200 parts, l’investisseur réalise un placement de 31 980 €. À titre de comparaison, il aurait payé 41 000 € pour l’achat de ces mêmes parts en pleine propriété.

Au terme de la période de 5 ans, l’investisseur peut : 

• vendre ses parts à la valeur de pleine propriété
• conserver ses parts pour bénéficier des revenus (200 x 12 € = 2400 €/an)

Grâce à cette décote, l’investisseur a pu acquérir 200 parts alors qu’en pleine propriété il n’aurait pu acheter que 156 parts (31 980/205 = 156) et percevoir « seulement » 1872 € annuels (156×12).

Non seulement c’est une aubaine, mais la revente de ses parts au terme des 5 ans n’est fiscalement pas soumise à l’impôt sur le revenu.

Réduire son imposition grâce au placement en SCPI

L’investissement dans la pierre demeure l’un des placements préférés des épargnants français. Pourtant, certains contribuables avec une tranche marginale d’imposition élevée peuvent subir une lourde imposition sur leurs revenus fonciers. Pour cela, certains types de SCPI permettent d’optimiser sa fiscalité : 

• les SCPI européennes permettent de réduire son imposition grâce aux conventions fiscales européennes et internationales
• les SCPI fiscales dédiées aux investissements dans les dispositifs de défiscalisation de type Pinel ou déficit foncier
• les SCPI en assurance-vie qui comme leur nom l’indique, font bénéficier des avantages fiscaux de l’assurance vie

Quel alternative d’investissement immobilier choisir en 2023 ?

Implanté localement depuis 2014, le Groupe-Serenity c’est l’expertise d’un professionnel de l’immobilier reconnu pour investir votre capital en toute sérénité. 

Avec un montant d’investissement raisonnable, c’est la garantie de percevoir : 

• un taux minimal annuel non soumis à des résultats d’entreprise
• sans frais de dossier
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Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity

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