This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Fin 2022, des milliers de dossiers de crédit immobilier étaient refusés parce que leur coût dépassait le plafond légal. La réponse a été une révision mensuelle du taux d’usure. Que reste-t-il de cette expérience, et comment éviter aujourd’hui le même blocage ?
L’essentiel
- Le taux d’usure plafonne le TAEG d’un crédit : intérêts, assurance et frais compris.
- En 2023, la Banque de France l’a recalculé chaque mois ; le retour au calcul trimestriel a été annoncé fin 2023.
- Jusqu’au 31 décembre 2026, le plafond est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.
Le taux d’usure est le coût maximal qu’un prêteur peut facturer pour un crédit. Il s’apprécie sur le taux annuel effectif global, le TAEG, qui additionne les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie et de courtage. Un crédit dont le TAEG dépasse ce plafond ne peut pas être accordé. Ce garde-fou protège les emprunteurs, mais il peut aussi les priver de crédit quand les taux montent vite. Nous expliquons ailleurs le rôle du taux d’usure dans l’étude d’un prêt ; cet article revient sur l’épisode de 2023 et sur la situation actuelle.
Comment le plafond est calculé
La Banque de France relève les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour chaque catégorie de prêt, puis les majore d’un tiers. Pour les crédits immobiliers aux particuliers, il existe plusieurs catégories : prêts à taux fixe de moins de 10 ans, de 10 à moins de 20 ans, de 20 ans et plus, prêts à taux variable et prêts relais. Les seuils sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre et s’appliquent au trimestre suivant.
Ce mode de calcul crée un décalage : le plafond reflète les taux du trimestre écoulé, alors que les banques prêtent aux conditions du moment.
2022-2023 : quand le décalage a bloqué le marché
En 2022, les taux des crédits immobiliers ont plus que doublé en quelques mois. Le plafond, en retard d’un trimestre, n’a pas suivi : pour les prêts de 20 ans et plus, il est passé de 3,05 % en octobre 2022 à 3,57 % en janvier 2023, alors que les barèmes des banques dépassaient déjà 3 % hors assurance. Les emprunteurs âgés, ceux dont l’assurance était surprimée pour raison de santé et les petits montants, pour lesquels les frais fixes pèsent lourd, se heurtaient au plafond même avec de bons revenus.
Après une concertation entre le ministère de l’Économie, la Banque de France et les professionnels du crédit, la Banque de France a décidé, à titre exceptionnel, de recalculer les seuils chaque mois à partir de février 2023. Prévue pour quelques mois, la mesure a été prolongée jusqu’à la fin de l’année. Le plafond des prêts de 20 ans et plus a ainsi gagné 2,7 points en un an, pour atteindre 6,29 % en janvier 2024.
Le 28 décembre 2023, la Banque de France a annoncé le retour au calcul trimestriel, en invoquant la stabilisation des taux directeurs et le recul des taux longs. Le bilan est contrasté : la mensualisation a débloqué une partie des dossiers, mais elle n’a pas fait baisser les taux, et le nombre de crédits accordés est resté faible jusqu’en 2024. Le principal frein était devenu le coût du crédit lui-même.
Où en est-on à l’automne 2026 ?
Depuis le 1er octobre 2026, les seuils applicables aux crédits immobiliers à taux fixe sont les suivants. Ils resteront valables jusqu’au 31 décembre 2026.
Le taux moyen des crédits accordés tournait autour de 3,3 % hors assurance en août 2026, selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA. Les barèmes ont continué de monter depuis : 3,86 % en moyenne en octobre, d’après Meilleurtaux. L’écart avec le plafond reste confortable pour la plupart des dossiers, mais pas pour tous.
Exemple chiffré
Prenons un prêt de 200 000 € sur 25 ans à 3,5 %, avec 3 000 € de frais de dossier et de garantie. Seul le coût de l’assurance change d’un cas à l’autre.
Exemple chiffré : un même prêt face au plafond de 5,40 %
| Assurance à 0,40 % du capital par an | TAEG ≈ 4,3 % : accordé |
| Emprunteur de 58 ans avec un antécédent médical, assurance à 1,20 % | TAEG ≈ 5,6 % : refusé |
| Même emprunteur, contrat externe à 0,90 % | TAEG ≈ 5,1 % : finançable |
Les étapes si votre TAEG approche du plafond
L’exemple le montre : l’assurance pèse lourd dans le TAEG, surtout en cas de surprime pour raison de santé. Commencez par vérifier si le questionnaire médical peut être supprimé pour votre prêt, puis procédez dans cet ordre.
- Comparer les assurances emprunteur. Vous pouvez choisir un contrat externe dès l’offre de prêt, à garanties équivalentes, puis en changer à tout moment.
- Vérifier le questionnaire médical. Il n’est plus demandé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans.
- Négocier les frais fixes : frais de dossier, garantie, honoraires de courtage.
- Jouer sur la durée. Un prêt de 19 ans relève d’une autre catégorie que celui de 20 ans : le plafond y est plus bas, mais l’assurance coûte moins sur la durée.
- Surveiller la publication de fin décembre, qui fixera les seuils du premier trimestre 2027.
Les erreurs à éviter
- Comparer les offres sur le seul taux nominal : seul le TAEG compte pour l’usure.
- Accepter l’assurance groupe de la banque sans demander d’autres devis (voir la délégation d’assurance emprunteur).
- Signer un compromis avec une condition suspensive de prêt trop étroite, sans marge sur le taux.
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Questions fréquentes
La révision mensuelle peut-elle revenir ?
Elle reste possible si les taux remontaient brutalement : c’est une décision technique de la Banque de France, qui ne nécessite pas de loi.
Un prêt relais est-il concerné ?
Oui, il a sa propre catégorie et son propre seuil.
Que se passe-t-il si un prêt dépasse quand même le seuil ?
Les sommes perçues en trop sont imputées sur les intérêts, puis sur le capital, et le prêteur s’expose à des sanctions pénales.
Le taux d’usure fait-il baisser les taux ?
Non. Il fixe un plafond, pas un prix. Ce sont la politique de la Banque centrale européenne et le coût de refinancement des banques qui orientent les taux.
Sources : Banque de France : retour au calcul trimestriel du taux d’usure (28 décembre 2023) · Code de la consommation, articles L314-6 à L314-9 (usure) et L341-48 à L341-50 (sanctions) · Avis relatif à l’application des articles L314-6 et suivants du code de la consommation, JO du 26 septembre 2026 (seuils du 4e trimestre 2026) · Observatoire Crédit Logement-CSA, taux des crédits immobiliers, août 2026 · Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur, questionnaire médical) · service-public.fr · Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers, octobre 2026
Photo : Benoît Prieur, CC0, wikimedia