This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
La maison d’un parent âgé concentre souvent l’essentiel de son patrimoine et beaucoup d’émotion. Tant qu’il peut décider, tout est possible. Après, chaque décision passe par un cadre plus strict. L’enjeu est donc d’agir au bon moment.
L’essentiel
- Tant que le parent peut décider, procuration, mandat de protection future et donation sont possibles.
- Après, la vente du logement exige l’autorisation du juge.
- Donner la nue-propriété d’une maison de 240 000 € à deux enfants peut se faire sans droits de donation.
Fin 2025, 712 000 majeurs étaient placés sous curatelle ou sous tutelle en France, selon les statistiques du ministère de la Justice. La même année, les juges ont prononcé 47 000 habilitations familiales, une mesure confiée à un proche qui progresse chaque année. Derrière ces chiffres, une même situation revient souvent : un parent qui vieillit, une maison à entretenir, des enfants qui veulent aider sans savoir ce qu’ils ont le droit de faire. Notre article proche vulnérable : protéger son patrimoine et sa maison présente les mesures de protection ; celui-ci se concentre sur la maison de famille.
Tant que le parent peut décider
C’est la période où les options sont les plus nombreuses. Trois outils se complètent :
Pour le courant : banque, factures, gestion d’une location. Elle cesse dès que le parent n’est plus en état d’exprimer sa volonté ; pour vendre, le notaire demande une procuration spéciale.
Le parent désigne qui gérera ses affaires le jour où il ne le pourra plus. Signé devant notaire, il permet des actes importants, y compris vendre, dans les limites prévues.
Donation, donation-partage, démembrement de propriété. Elle suppose une pleine capacité au moment de la signature.
À peine 2 100 mandats de protection future ont été recensés en 2025 par les statistiques judiciaires : l’outil reste très sous-utilisé, alors qu’il évite à la famille de passer par le juge.
Quand il ne peut plus décider seul
Sans mandat, la famille doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, avec un certificat médical circonstancié établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur. Le juge choisit la mesure la plus légère possible : habilitation familiale si les proches sont d’accord, curatelle si la personne peut agir mais doit être assistée, tutelle si elle doit être représentée.
Le logement est protégé. L’article 426 du Code civil impose de le conserver aussi longtemps que possible, meubles compris. Sa vente ou la résiliation du bail exige l’autorisation du juge, avec l’avis d’un médecin si le départ est lié à une entrée en établissement.
Le juge vérifie aussi que le prix est cohérent, sur la base d’estimations. Une procuration bancaire ne permet donc jamais de contourner cette étape.
Démembrement et donation : comment ça marche
Donner la nue-propriété de la maison permet au parent de rester chez lui, ou d’en percevoir les loyers, en tant qu’usufruitier. Au décès, les enfants deviennent pleinement propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur ce bien. La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur : 70 % de la valeur du bien entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans, selon le barème fiscal. Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant sans droits, abattement renouvelable tous les quinze ans (détails dans comment transmettre à ses enfants sans payer de droits de donation).
La donation-partage a un avantage supplémentaire : les biens sont évalués au jour de la donation et non au jour du décès, ce qui évite les conflits sur les valeurs entre frères et sœurs.
Exemple chiffré : une donation-partage de la nue-propriété
Une mère veuve de 83 ans possède une maison estimée à 240 000 €. Elle consent à ses deux enfants une donation-partage de la nue-propriété et garde l’usufruit.
| Valeur de la nue-propriété (80 % à 83 ans) | 192 000 € |
| Part de chaque enfant | 96 000 € |
| Abattement par enfant | 100 000 € |
| Droits de donation | 0 €, sans autre donation depuis quinze ans |
Restent les frais d’acte et la taxe de publicité foncière, à faire chiffrer par le notaire. La mère continue d’habiter la maison ; à son décès, l’usufruit s’éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété sans nouvelle taxation.
Cas concret : une maison vide, un parent en établissement
Un père de 88 ans, sous habilitation familiale confiée à sa fille, entre en établissement. La maison reste vide, se dégrade et coûte en assurance et en taxe foncière. La fille demande au juge l’autorisation de la vendre pour financer l’hébergement, joint un avis médical et deux estimations. L’autorisation est accordée en quelques semaines ; l’acheteur retenu, sans condition de financement, permet de signer rapidement et de sécuriser le calendrier fixé par le juge. Si la maison entre ensuite dans une succession à plusieurs, hériter d’un bien en indivision pose d’autres questions.
Les erreurs à éviter
- Attendre une hospitalisation pour en parler : la plupart des solutions supposent que le parent puisse encore signer.
- Utiliser une procuration bancaire pour des actes qui la dépassent, comme vider un compte ou vendre un bien.
- Donner la maison à un seul enfant sans réfléchir à l’équilibre avec les autres héritiers.
- Laisser un logement vide sans entretien ni assurance adaptée pendant la procédure.
Questions fréquentes
En cas de démembrement, qui paie quoi ?
Sauf convention contraire, l’usufruitier règle la taxe foncière et l’entretien courant ; les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs, incombent au nu-propriétaire. Mieux vaut le préciser dans l’acte.
Qui peut demander une habilitation familiale ?
Le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin, un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur. Le juge vérifie que la famille est d’accord ou, au moins, que personne ne s’y oppose.
Un mandat de protection future peut-il se faire sans notaire ?
Oui, sous signature privée, mais le mandataire est alors limité aux actes de gestion courante. Pour vendre un bien, il faudra l’autorisation du juge.
Une personne sous tutelle peut-elle faire une donation ?
Seulement avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille, qui vérifie que l’acte ne nuit pas à ses intérêts.
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Sources : Code civil, articles 425 à 494-12 (protection juridique des majeurs), notamment article 426 (logement) et articles 477 à 494 (mandat de protection future) · Ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015 et loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 (habilitation familiale) · Code général des impôts, articles 669 (barème de l’usufruit) et 779 (abattement de 100 000 €) · Code civil, articles 1075 et suivants (donation-partage) · Ministère de la Justice : Références statistiques Justice 2026 (majeurs protégés, habilitations familiales, mandats de protection future) · service-public.fr
Photo : Koreller, CC BY-SA 4.0, wikimedia