This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Depuis la loi Élan, le vendeur d’un terrain à bâtir situé sur un sol argileux à risque doit remettre une étude de sol à l’acheteur. Un arrêté du 9 janvier 2026 a redessiné la carte des zones concernées : depuis le 1er juillet 2026, de nouveaux terrains entrent dans l’obligation.
L’essentiel
- Le vendeur d’un terrain constructible non bâti en zone d’exposition moyenne ou forte doit fournir une étude G1.
- La nouvelle carte s’applique aux promesses et ventes conclues depuis le 1er juillet 2026.
- L’étude G1 reste valable 30 ans si le terrain n’est pas remanié ; elle pèse dans la négociation du prix.
L’argile gonfle quand elle se gorge d’eau et se rétracte en période de sécheresse. Ces mouvements font fissurer les maisons construites sans fondations adaptées. Les sécheresses à répétition ont rendu le phénomène très coûteux : l’année 2022 compte parmi les plus lourdes jamais enregistrées pour le régime des catastrophes naturelles, avec un coût estimé à plus de 3 milliards d’euros. Pour limiter les sinistres sur les constructions neuves, la loi Élan de 2018 a fait de l’étude de sol une étape obligatoire de la vente des terrains exposés.
Ce que la loi impose au vendeur
Trois conditions déclenchent l’obligation : le terrain est non bâti, il est constructible, et il se situe dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Le vendeur, particulier ou professionnel, fait alors réaliser une étude géotechnique préalable, dite G1, et la remet à l’acheteur. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.
L’étude G1 décrit la nature du sol et les risques ; elle ne dimensionne pas les fondations. C’est l’étude de conception, dite G2, qui le fait, une fois le projet de maison connu. Elle est à la charge du maître d’ouvrage, en pratique l’acheteur qui fait construire, sauf s’il demande au constructeur de suivre les techniques prévues par l’arrêté du 22 juillet 2020 pour les zones exposées.
Nouvelle carte depuis le 1er juillet 2026. Un arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour le zonage établi en 2020. Il s’applique aux promesses de vente et aux ventes de terrains constructibles non bâtis, ainsi qu’aux contrats de construction de maison individuelle, conclus depuis le 1er juillet 2026. Un terrain classé en exposition faible lors d’une première estimation peut être passé en zone moyenne : la vérification se fait à l’adresse, sur Géorisques.
Pourquoi l’étude pèse sur le prix
Pour l’acheteur, un sol argileux ne rend pas le terrain inconstructible, mais il a un coût : étude G2, fondations plus profondes, précautions sur les plantations et l’évacuation des eaux. Ces dépenses ne figurent pas dans le prix du terrain, mais elles pèsent sur le budget total de la construction. Un vendeur qui présente une étude G1 claire dès les premiers échanges évite qu’un acheteur ne surestime ces surcoûts.
Exemple chiffré : un terrain de 600 m² en Gironde
Montants fournis pour l’exemple : ils varient selon le terrain et le projet, et doivent être chiffrés par des professionnels.
| Prix demandé pour le terrain | 85 000 € |
| Étude G1 payée par le vendeur | 1 200 € |
| Étude G2 payée par l’acheteur | 2 500 € |
| Surcoût de fondations estimé par le constructeur | 12 000 € |
| Surcoûts « argile » à la charge de l’acheteur | 14 500 € |
Face à ces 14 500 €, l’acheteur cherchera une remise. Le vendeur, lui, peut faire valoir que les terrains voisins sont soumis aux mêmes contraintes et que le prix du secteur en tient déjà compte. Disposer de l’étude dès la mise en vente évite que la discussion se fasse à l’aveugle.
Les cas particuliers
- Division d’un terrain : une étude G1 portant sur l’ensemble de la parcelle peut servir pour plusieurs lots, si elle les couvre tous.
- Maison existante : pas d’étude G1 à la vente, mais l’état des risques remis à l’acheteur indique si le bien est en zone d’exposition moyenne ou forte.
- Terrain en zone agricole ou naturelle : s’il n’est pas constructible, l’obligation ne s’applique pas ; voir ce qu’on peut construire en zone agricole ou naturelle.
- Terrain dont la constructibilité est menacée par une révision du plan local d’urbanisme : voir la révision du PLU et la loi ZAN.
Les étapes pour un vendeur
- Vérifier la zone du terrain sur Géorisques, avec la carte en vigueur depuis le 1er juillet 2026.
- Commander l’étude G1 à un bureau d’études géotechniques avant la mise en vente.
- La joindre au dossier remis aux acheteurs, avec le certificat d’urbanisme.
- La transmettre au notaire pour annexe à la promesse.
- Anticiper la fiscalité de la vente, notamment la TVA sur les terrains à bâtir pour les vendeurs concernés.
Les erreurs à éviter
- Se fier à une vérification de zone faite avant juillet 2026.
- Confondre l’étude G1 et l’étude G2 : la première ne suffit pas pour construire.
- Signer une promesse sans l’étude annexée, au risque d’un litige avec l’acheteur.
- Remanier le terrain (terrassement, remblai) après l’étude, ce qui peut la rendre caduque.
Un terrain difficile à vendre, en indivision ou dans une succession, peut aussi être proposé à des acquéreurs professionnels : faites étudier votre terrain.
Questions fréquentes
Combien de temps l’étude G1 est-elle valable ?
Trente ans, tant que le terrain n’a pas été remanié.
Une étude G1 réalisée en 2022 est-elle encore valable avec la nouvelle carte ?
En principe oui : l’étude porte sur le sol, pas sur la carte. Il reste prudent de le confirmer avec le notaire.
Le vendeur peut-il faire payer l’étude à l’acheteur ?
La loi met l’étude à la charge du vendeur. Son coût peut naturellement entrer dans la fixation du prix.
L’étude G1 rend-elle le terrain moins cher ?
Pas nécessairement : elle transforme un risque mal connu en données précises, ce qui facilite la négociation.
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Sources : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 68 · Code de la construction et de l’habitation, articles L. 132-4 à L. 132-9 · Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques et les techniques de construction en zone exposée ; arrêté du 24 septembre 2020 · Arrêté du 9 janvier 2026 portant mise à jour du zonage d’exposition au retrait-gonflement des argiles (applicable aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026) · Géorisques : l’État renforce la prévention du retrait-gonflement des argiles · CAPEB : renforcement de la carte d’exposition (2026) · Ordonnance n° 2022-1076 du 29 juillet 2022 (attestation de prise en compte du risque) · Caisse centrale de réassurance : bilan de la sécheresse 2022 · service-public.fr
Photo : Romainbehar, CC0, wikimedia