This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Les enchères immobilières permettent parfois d’acheter en dessous des prix du marché. Mais l’adjudication est définitive : sans condition suspensive de prêt, le financement doit être bouclé avant de lever la main.
L’essentiel
- Aux enchères, il n’y a aucune condition suspensive de prêt : l’accord de la banque doit précéder l’audience.
- Vente judiciaire : consignation de 10 % de la mise à prix (3 000 € au minimum), prix à payer sous deux mois.
- Une surenchère d’au moins 10 % reste possible pendant dix jours après l’audience.
Maisons saisies, appartements vendus après un divorce conflictuel ou une succession, biens de l’État : les ventes aux enchères sont ouvertes à tous les particuliers. On peut tout à fait les financer par un crédit immobilier, mais pas de la même façon qu’un achat classique. La différence tient en une phrase : une fois le marteau tombé, l’acheteur ne peut plus se rétracter, même si sa banque refuse le prêt.
Trois types de ventes
Au tribunal judiciaire, le plus souvent après une saisie ou dans le cadre d’un partage. Les enchères y sont portées obligatoirement par un avocat inscrit au barreau du tribunal.
Organisées par un notaire à la demande du vendeur, en salle ou en ligne, selon un cahier des conditions propre à chaque vente.
Biens appartenant à l’État, cédés par l’administration des domaines, souvent après une succession vacante.
Les règles financières à connaître
Dans une vente judiciaire, l’enchérisseur doit remettre à son avocat un chèque de banque ou une caution bancaire égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Cette somme est rendue s’il ne remporte pas le bien. Pour les ventes notariales et domaniales, le montant de la garantie est fixé par le cahier des conditions de chaque vente.
Le gagnant, appelé adjudicataire, dispose ensuite de deux mois pour payer le prix dans une vente judiciaire. Passé ce délai, des intérêts courent. S’il ne paie pas, le bien est remis en vente et il doit la différence si le nouveau prix est plus bas. Il faut aussi compter les frais : frais de poursuite annoncés avant l’audience, émoluments de l’avocat, droits de mutation comme pour une vente classique.
Enfin, toute personne peut faire une surenchère dans les dix jours suivant l’audience, en proposant au moins 10 % de plus que le prix d’adjudication. La vente est alors rejouée : l’acheteur ne sait donc pas immédiatement si le bien lui reste.
Pourquoi l’accord de la banque doit précéder l’audience
Dans un achat classique, le compromis prévoit une condition suspensive de prêt : si le crédit est refusé, l’acheteur récupère son dépôt de garantie. Il bénéficie aussi d’un délai de réflexion sur l’offre de prêt. Rien de tel aux enchères.
Une adjudication est définitive. Si la banque refuse le prêt après l’audience, l’acheteur reste tenu de payer dans les deux mois ; à défaut, le bien est revendu et il doit la différence si le nouveau prix est plus bas.
Il faut donc arriver avec un accord de principe écrit, fondé sur un montant maximum, et vérifier avec la banque deux points : le délai de déblocage des fonds, compatible avec les deux mois, et sa capacité à financer un bien qu’elle n’a pas pu faire expertiser à l’avance. Les règles habituelles s’appliquent : taux d’effort de 35 % au plus et durée de 25 ans (voir les règles de crédit à connaître pour un premier achat).
Autre point à régler à l’avance : les travaux. Un bien vendu aux enchères est rarement en parfait état. Mieux vaut intégrer une enveloppe de travaux dans la demande de prêt dès le départ, sur la base d’une estimation faite lors de la visite, plutôt que de solliciter un second crédit après l’achat, quand la banque aura déjà pris son risque.
Exemple chiffré
Exemple chiffré : une maison de 110 m² en périphérie bordelaise
Mise à prix 150 000 € ; l’acheteur consigne 15 000 €. Il a fixé sa limite à 215 000 €, frais compris.
| Accord bancaire + apport | 180 000 € + 35 000 € = 215 000 € |
| Frais de poursuite annoncés | − 6 000 € |
| Travaux prévus | − 15 000 € |
| Droits et émoluments | environ 8 % du prix |
| Enchère maximale | environ 180 000 € |
Les enchères dépassent 180 000 € : il s’arrête. Au-delà, frais et travaux dépasseraient son plafond et l’économie par rapport au marché disparaîtrait.
Cas concret : la mauvaise surprise de l’occupant
Un investisseur emporte un appartement à bon prix sans avoir lu le cahier des conditions. Le logement est occupé par l’ancien propriétaire. Il obtient la vente, mais doit engager une procédure d’expulsion de plusieurs mois, pendant lesquels il rembourse son crédit sans loyer. Le cahier des conditions et le procès-verbal descriptif, consultables au greffe ou chez l’avocat poursuivant, signalaient pourtant l’occupation.
Les étapes
- Repérer les ventes sur les sites des tribunaux, des avocats ou des notaires.
- Visiter le bien lors de la visite organisée avant l’audience, souvent une seule date.
- Lire le cahier des conditions de vente : servitudes, occupation, diagnostics, frais.
- Obtenir un accord de principe de la banque et fixer une enchère maximale, frais compris.
- Mandater un avocat pour une vente judiciaire et lui remettre la consignation.
- Après l’adjudication, attendre l’expiration du délai de surenchère, puis payer dans les deux mois.
Les erreurs à éviter
- Enchérir sans plafond écrit et se laisser emporter dans la salle.
- Oublier les frais de poursuite, qui s’ajoutent au prix.
- Négliger l’état du bien : il est vendu tel quel, sans recours pour vice caché dans une vente judiciaire.
- Compter sur un crédit relais ou une revente rapide non encore signée pour payer dans les délais.
Côté vendeur, la vente aux enchères n’est pas la seule issue pour un bien difficile : Groupe Serenity étudie aussi la vente d’un bien occupé ou à rénover.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après une adjudication ?
Non. L’acheteur ne bénéficie ni du délai de rétractation de dix jours ni d’une condition suspensive de prêt.
Faut-il un avocat pour une vente notariale ?
Non, l’enchérisseur s’inscrit directement auprès de l’étude, en salle ou sur la plateforme en ligne.
Les biens sont-ils vraiment moins chers ?
Parfois, mais la mise à prix est souvent basse pour attirer les enchérisseurs. Le prix final peut rejoindre celui du marché.
Le prêt à taux zéro est-il possible ?
Oui, si le bien et l’acheteur remplissent les conditions, mais les délais de la banque doivent tenir dans les deux mois.
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Sources : Code des procédures civiles d’exécution, articles R. 322-39 et suivants (audience d’adjudication, consignation, surenchère, paiement du prix) · Code des procédures civiles d’exécution, article R. 322-41-1 (garantie de 10 % de la mise à prix, minimum 3 000 €) · Code de la consommation, articles L. 313-40 et suivants (condition suspensive de prêt, non applicable aux adjudications) · Code civil, article 1649 (pas de garantie des vices cachés dans les ventes faites par autorité de justice) · service-public.fr
Photo : Jack ma, CC BY-SA 3.0, wikimedia