This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Avec le vieillissement de la population, un logement facile à vivre sans marches ni baignoire attire une clientèle de plus en plus large. Pour un vendeur, un acheteur dans le neuf ou un bailleur, l’accessibilité a désormais des conséquences concrètes.
L’essentiel
- L’Insee compte plus de 2 millions de seniors en perte d’autonomie, près de 2,8 millions attendus vers 2050.
- Dans le neuf, 20 % des logements collectifs doivent être accessibles, les autres adaptables par des travaux simples.
- Un bailleur qui ne répond pas sous deux mois à une demande d’adaptation de son locataire est réputé l’accepter.
Longtemps, l’accessibilité a été vue comme une contrainte technique réservée aux promoteurs. Sur le marché, elle est devenue autre chose : un critère qui oriente la recherche de nombreux acheteurs, un point de vigilance pour qui achète sur plan, et un ensemble de règles que tout propriétaire bailleur doit connaître.
Une demande qui grandit
D’après l’Insee, la France comptait en 2021 environ 18 millions de personnes de 60 ans ou plus, dont plus de 2 millions en perte d’autonomie. Dans le scénario central, ce nombre approcherait 2,8 millions vers 2050, avec une hausse marquée jusqu’au début des années 2030 et plus forte dans l’ouest du pays. La grande majorité de ces personnes souhaite rester chez elle.
Ces chiffres se traduisent directement dans les recherches : maison de plain-pied ou avec une chambre au rez-de-chaussée, appartement desservi par un ascenseur, proximité des commerces et des soins. À l’inverse, une maison sur trois niveaux ou un quatrième étage sans ascenseur s’adresse à un public plus restreint, ce qui pèse sur le délai de vente et la négociation.
« Un logement sans marches ne se vend pas seulement aux seniors : il se vend à tous ceux qui pensent à la suite. »
Acheter dans le neuf : ce que la loi garantit
Depuis la loi Élan de 2018, les immeubles neufs ne sont plus entièrement accessibles. La règle est la suivante :
- 20 % des logements d’un bâtiment collectif, et au moins un, doivent être accessibles dès la livraison ;
- les autres sont « évolutifs » : ils doivent pouvoir devenir accessibles par des travaux simples, sans toucher à la structure ni aux réseaux communs ;
- un ascenseur est exigé dès que l’immeuble dépasse deux étages ;
- depuis 2021, la salle d’eau doit comporter une douche sans ressaut, ou pouvoir être transformée simplement pour en recevoir une.
Pour un acheteur en VEFA, cela ouvre une possibilité intéressante : demander au promoteur, avant les cloisons, des travaux modificatifs pour obtenir directement la version accessible du logement. C’est souvent bien moins coûteux qu’une adaptation après livraison.
Vendre un logement ancien : pas d’obligation, mais un argument
Aucune règle n’impose de rendre un logement ancien accessible avant de le vendre ou de le louer. En revanche, ses atouts méritent d’être décrits précisément dans l’annonce : entrée sans marche, largeur des portes, chambre et salle d’eau au même niveau, place de stationnement proche. Ce sont des informations que les acheteurs concernés recherchent et qu’ils ne trouvent presque jamais.
Exemple chiffré : un couple de 75 ans change de logement
Ils vendent la maison familiale à étage, leur résidence principale, pour un appartement de trois pièces avec ascenseur dans la même ville. Montants pris pour l’exemple.
| Prix de vente de la maison | 320 000 € |
| Impôt sur la plus-value (résidence principale exonérée) | 0 € |
| Achat de l’appartement | − 230 000 € |
| Frais d’acquisition dans l’ancien, environ 7,5 % | − 17 250 € |
| Capital disponible | 72 750 € |
Ce capital peut financer de petits aménagements, compléter la retraite ou préparer une transmission.
Quand le logement familial est détenu en indivision après un décès, le projet se complique ; nos explications sur la vente d’un bien hérité en indivision peuvent aider à le préparer.
Bailleurs : les règles à connaître
Refuser un candidat locataire en raison de son handicap est une discrimination, punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende. Le dossier de location ne peut d’ailleurs pas comporter de document médical.
Un locataire en situation de handicap ou de perte d’autonomie peut demander à adapter le logement à ses frais : barres d’appui, douche à la place de la baignoire, rampe. La demande se fait par écrit ; sans réponse du bailleur dans les deux mois, l’accord est réputé donné, et le propriétaire ne pourra pas exiger la remise en état au départ. Le cadre complet est présenté dans notre article sur le handicap et l’accès au logement.
Le silence vaut accord. Un bailleur qui veut s’opposer à des travaux d’adaptation doit répondre par écrit dans les deux mois, en motivant son refus.
En copropriété, un propriétaire peut aussi faire réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité sur les parties communes ; l’assemblée ne peut s’y opposer que pour des motifs limités. Nous détaillons ces règles dans les travaux d’accessibilité en copropriété.
Les étapes pour valoriser un bien accessible
- Faire l’inventaire : marches, largeur des passages, pièces de vie au même niveau, ascenseur.
- Le dire dans l’annonce, avec des photos de l’entrée et de la salle d’eau.
- Cibler les bons acheteurs : jeunes retraités, familles qui accueillent un parent.
- Préparer les réponses sur les charges d’ascenseur et les travaux votés en copropriété.
Les erreurs à éviter
- Acheter sur plan sans demander si le logement est livré accessible ou seulement évolutif.
- Laisser passer le délai de deux mois face à une demande d’adaptation d’un locataire.
- Passer sous silence, dans une annonce, une entrée de plain-pied ou un ascenseur.
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Questions fréquentes
Un logement ancien doit-il être accessible pour être loué ?
Non. Il doit être décent, mais aucune règle n’impose de l’adapter aux personnes handicapées.
Qu’est-ce qu’un logement « évolutif » ?
Un logement neuf conçu pour devenir accessible par des travaux simples, sans toucher à la structure du bâtiment.
Mon locataire peut-il remplacer la baignoire par une douche ?
Oui, s’il est en situation de handicap ou de perte d’autonomie et qu’il en fait la demande écrite ; sans réponse sous deux mois, vous êtes réputé d’accord.
Sources : Insee Première, octobre 2025 : projections du nombre de seniors en perte d’autonomie · Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Élan), article 64 ; arrêtés du 11 octobre 2019 (travaux simples) et du 11 septembre 2020 (douche accessible) · Maire-info : loi Élan, accessibilité et logement évolutif · Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 1er et 7 f (discrimination et travaux d’adaptation du locataire) · Code pénal, articles 225-1 et 225-2 (discrimination) · Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25-2 (travaux d’accessibilité en copropriété)
Photo : Nishimuraya Kinosaki Onsen, CC BY 2.0, wikimedia