This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Fin 2022, la hausse des taux faisait craindre un retournement du marché. Le recul a bien eu lieu, mais il a été plus modéré et plus inégal que certains le prédisaient. Bilan de trois années et conséquences pour les vendeurs.
L’essentiel
- Les prix des logements anciens ont reculé de 3,9 % en 2023 et de 2,1 % en 2024, puis repris environ 1 % en 2025.
- Mi-2026, ils fléchissent de nouveau : −0,8 % sur un an, surtout pour les maisons.
- Pour fixer un prix, il faut partir des ventes signées, pas des prix affichés.
À la fin de 2022, le marché immobilier sortait de plusieurs années de hausse continue, portées par des taux de crédit très bas. Les prix des logements anciens venaient encore de progresser, mais les grandes villes montraient déjà des signes de fatigue. La remontée rapide des taux, l’inflation et le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques faisaient prévoir une baisse. Qu’en a-t-il été ?
Ce que l’on prévoyait
Les réseaux d’agences et les portails annonçaient un ralentissement, puis une baisse de quelques pourcents, plus marquée dans les métropoles où les prix étaient les plus élevés. Ils prévoyaient aussi une chute du nombre de ventes, car les acheteurs perdaient du pouvoir d’achat immobilier et les vendeurs hésitaient à baisser leur prix.
Ce qui s’est passé, année par année
- 2023 : les prix des logements anciens reculent de 3,9 % sur un an à la fin de l’année, selon les indices Notaires-Insee. Le taux moyen des crédits dépasse 4 %, un niveau inconnu depuis plus de dix ans.
- 2024 : la baisse se poursuit, à un rythme moindre : -2,1 % sur un an à la fin de l’année. Le nombre de ventes touche un point bas d’environ 832 000 sur douze mois en septembre, contre plus de 1,2 million au printemps 2022.
- 2025 : les taux redescendent un peu au-dessus de 3 %, les ventes repartent et les prix se reprennent légèrement, d’environ 1 % sur l’année.
- 2026 : nouveau fléchissement. Au deuxième trimestre, les prix baissent de 1 % en un trimestre et de 0,8 % sur un an. Les appartements sont presque stables, tandis que les maisons perdent 1,3 %. Le nombre de ventes se stabilise autour de 958 000 sur douze mois.
Une baisse modérée, mais inégale
Sur l’ensemble du pays, le recul cumulé depuis le sommet de 2022 reste de l’ordre de 5 à 6 %. Corrigé de l’inflation, il est plus important, car les prix à la consommation ont progressé dans le même temps. Les écarts sont surtout locaux : les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux ont davantage baissé en 2023 et 2024, tandis que des villes moyennes ont mieux résisté. En 2026, ce sont plutôt les maisons de province qui reculent.
Ce qui pèse sur les prix en 2026
Après une accalmie en 2025, le coût du crédit est reparti légèrement à la hausse : la Banque centrale européenne a relevé ses taux en juin puis en septembre 2026, et les banques ont répercuté une partie de ces hausses. D’après Meilleurtaux, leurs barèmes atteignaient en moyenne 3,86 % en octobre, contre 3,69 % début septembre. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière, qui limitent l’endettement à 35 % des revenus sur 25 ans au plus, restent appliquées. Le nombre de biens en vente a augmenté, ce qui allonge les délais et renforce la position des acheteurs dans la négociation.
Les logements énergivores, premiers concernés
La prévision la plus juste concernait les passoires énergétiques. Les logements classés F ou G se vendent avec une décote croissante par rapport à des biens comparables mieux classés, car l’acheteur intègre le coût des travaux et l’interdiction de louer. Le nouveau mode de calcul du diagnostic appliqué depuis le 1er janvier 2026 a toutefois fait sortir environ 850 000 logements chauffés à l’électricité des classes F et G. Pour limiter la décote, voyez comment améliorer son DPE avant de vendre.
Exemple chiffré
Que serait devenue une maison qui aurait suivi exactement la moyenne nationale ?
Exemple chiffré : une maison estimée 250 000 € à l’automne 2022
Hypothèse : le bien évolue comme les indices nationaux, année après année.
| Fin 2023 (−3,9 %) | environ 240 300 € |
| Fin 2024 (−2,1 %) | environ 235 200 € |
| Fin 2025 (+1,1 % environ) | environ 237 800 € |
| Mi-2026 (−0,8 % sur un an) | environ 235 900 € |
| Valeur aujourd’hui | autour de 236 000 € |
C’est un ordre de grandeur : selon son emplacement, son état et son diagnostic énergétique, l’écart réel peut être bien plus faible ou bien plus fort.
Cas concret : vendre en 2026
Un couple souhaite vendre une maison des années 1970 classée E en périphérie de Libourne. Les annonces voisines affichent des prix supérieurs à ceux des ventes réellement signées, publiées par les notaires. En retenant les références signées et en chiffrant les travaux d’isolation qu’un acheteur demandera, ils fixent un prix réaliste dès le départ. Leur bien évite ainsi de rester des mois en ligne, ce qui pousse souvent à des baisses successives plus fortes qu’une juste estimation initiale.
Les étapes pour bien vendre dans ce marché
Quatre vérifications, avant la mise en vente, évitent l’essentiel des mauvaises surprises.
- Comparer avec les ventes signées, consultables sur la base publique des demandes de valeurs foncières, et non avec les prix affichés.
- Faire réaliser un DPE à jour, en tenant compte du nouveau calcul de 2026.
- Chiffrer les travaux nécessaires pour pouvoir répondre aux objections des acheteurs.
- Vérifier la capacité d’emprunt des acheteurs visés : les crédits signés l’été 2026 l’étaient autour de 3,2 à 3,4 %, et les barèmes approchent 3,9 % en octobre.
Les erreurs à éviter
- S’appuyer sur le prix payé en 2021 ou 2022 pour fixer le prix de vente.
- Attendre une remontée rapide des prix : aucun indicateur ne l’annonce à court terme. Nous avons détaillé les éléments de ce choix dans vendre maintenant ou attendre 2027.
- Sous-estimer l’effet d’un mauvais diagnostic sur la négociation.
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Questions fréquentes
Les prix vont-ils continuer à baisser ?
Personne ne peut l’affirmer. Le niveau des taux de crédit, l’emploi et la confiance des ménages restent les facteurs déterminants, et les évolutions diffèrent fortement selon les villes.
Le neuf a-t-il suivi la même tendance ?
Non. Les coûts de construction et la rareté du foncier ont maintenu les prix du neuf, mais les ventes aux particuliers ont fortement chuté.
Où trouver les prix de mon quartier ?
Sur le service public « Demandes de valeurs foncières », qui recense les ventes, et dans les publications des chambres de notaires.
Faut-il attendre pour vendre ?
Attendre n’a de sens que si l’on n’a pas besoin de vendre et que le bien ne se dégrade pas. Un logement vide coûte chaque mois en taxe foncière, assurance et entretien, ce qui réduit l’intérêt d’un éventuel rebond.
Sources : Insee : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 (8 septembre 2026) · Notaires de France : notes de conjoncture immobilière 2024-2026 · Crédit Agricole, études économiques : évolution des prix des logements anciens fin 2023 et fin 2024 · Observatoire Crédit Logement-CSA (taux des crédits immobiliers, 2023-2026) · economie.gouv.fr : évolution du calcul du DPE au 1er janvier 2026 · Demandes de valeurs foncières · Banque centrale européenne : décisions de politique monétaire de juin et du 10 septembre 2026 · Haut Conseil de stabilité financière : décision relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers · Meilleurtaux, baromètre des taux immobiliers, octobre 2026
Photo : VVVCFFrance, CC BY-SA 4.0, wikimedia