This article is published in French. It covers French real estate regulation and market topics.
Quand quelques copropriétaires cessent de payer, ce sont les autres qui avancent l’argent et les travaux qui attendent. Les outils pour réagir vite existent ; encore faut-il les connaître et les utiliser au bon moment.
L’essentiel
- Depuis la loi du 9 avril 2024, le syndicat peut faire bloquer les comptes d’un débiteur sans autorisation du juge.
- 30 jours après une mise en demeure restée sans effet, toutes les provisions de l’exercice deviennent exigibles.
- Un mandataire ad hoc peut être désigné dès 25 % d’impayés (15 % au-delà de 200 lots).
En 2022, QualiSR, association de syndics spécialisés dans la prévention des impayés, avait remis au gouvernement vingt propositions pour aider les copropriétés en difficulté : mieux informer les acheteurs, simplifier les appels de fonds, privilégier l’amiable, puis accélérer le contentieux. Quatre ans plus tard, une partie de ces idées a trouvé une traduction juridique, notamment avec la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé. Les impayés restent pourtant l’une des premières causes de fragilité des immeubles.
Pourquoi les impayés pèsent sur tout l’immeuble
Le syndicat des copropriétaires n’a pas d’autres ressources que les sommes versées par ses membres. Quand l’un d’eux ne paie plus, la trésorerie baisse et le syndic peut avoir du mal à régler l’eau, l’assurance ou l’entretien. Les autres copropriétaires se retrouvent à combler le manque, et les travaux votés sont repoussés, y compris ceux de rénovation énergétique, que l’immeuble peut pourtant financer par un prêt collectif au nom du syndicat. Le phénomène s’auto-entretient : un immeuble mal entretenu se vend moins bien, attire moins d’acheteurs solides et voit son équilibre se dégrader.
Ce qui a changé depuis 2022
- Saisie conservatoire facilitée : depuis la loi de 2024, le syndicat qui réclame des provisions devenues exigibles peut faire bloquer les comptes du débiteur sans autorisation préalable du juge.
- Notifications électroniques par principe : convocations, procès-verbaux et mises en demeure peuvent être envoyés par voie électronique, sauf si le copropriétaire demande le papier. Les relances partent plus vite.
- Alerte précoce élargie : un mandataire ad hoc peut être désigné par le tribunal lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % au-delà de 200 lots), mais aussi lorsque les comptes n’ont pas été approuvés depuis deux ans.
- Syndic plus responsable : s’il n’a pas déclenché l’alerte à temps, le juge peut mettre à sa charge une partie des frais d’administration provisoire.
- Information de l’acheteur : les annonces de vente doivent indiquer le montant moyen annuel des charges du lot et signaler une procédure en cours, et l’acquéreur reçoit, au plus tard à la promesse de vente, les documents financiers de la copropriété. Au moment de la vente, le syndic établit aussi l’état daté, dont le prix est plafonné, qui fait le point sur les sommes dues par le vendeur.
La procédure de recouvrement, étape par étape
La loi offre une gradation d’outils, de la simple relance à la vente forcée du lot. L’essentiel est de ne pas sauter les premières marches, ni de s’y attarder trop longtemps.
- Relance amiable par le syndic dès le premier retard, avec proposition d’échéancier si la difficulté paraît passagère.
- Mise en demeure précise : montant, période, détail des sommes. Trente jours après sa réception sans effet, toutes les provisions de l’exercice et les sommes restant dues deviennent exigibles.
- Procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire (article 19-2 de la loi de 1965), plus rapide qu’une assignation classique.
- Garanties : le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur et, en cas de vente, faire opposition sur le prix chez le notaire.
- Exécution : avec un jugement, saisie sur salaire, sur compte ou, en dernier recours, saisie immobilière et vente du lot aux enchères.
Exemple chiffré
Prenons une copropriété de vingt lots avec un budget annuel de 40 000 €, appelé par trimestre. Un copropriétaire dont la quote-part est de 2 400 € par an cesse de payer.
Exemple chiffré : six mois d’impayés, puis une mise en demeure
Hypothèse : quote-part annuelle de 2 400 €, appelée en quatre provisions de 600 €.
| Dette au bout de six mois (2 trimestres) | 1 200 € |
| Provisions restantes de l’exercice, exigibles 30 jours après la mise en demeure | 1 200 € |
| Frais de recouvrement engagés après la mise en demeure | à la charge du seul débiteur |
| Somme réclamée en une fois devant le juge | 2 400 € |
Les frais nécessaires au recouvrement engagés après la mise en demeure sont imputables au seul débiteur, et non à l’ensemble des copropriétaires.
« Agir à six mois plutôt qu’à deux ans limite la dette et le risque de ne jamais la récupérer. »
Ce que chaque copropriétaire peut faire
- Lire les comptes joints à la convocation à l’assemblée générale : l’état des impayés et le montant des « copropriétaires débiteurs » y figurent.
- Faire voter une procédure de recouvrement : l’assemblée peut fixer à l’avance le calendrier des relances et le moment où le syndic saisit l’avocat. Chacun sait alors ce qui l’attend en cas de retard.
- Demander la fiche synthétique de la copropriété, mise à jour chaque année par le syndic, qui résume la situation financière de l’immeuble.
- Avant d’acheter, examiner le montant des impayés, les procès-verbaux des trois dernières assemblées et le niveau du fonds de travaux : une copropriété où les impayés dépassent largement le budget d’un trimestre mérite une analyse attentive. Regardez aussi les travaux à venir, notamment ceux qui découlent du DPE collectif désormais obligatoire.
Les erreurs à éviter
- Laisser filer plusieurs trimestres « par courtoisie » : plus la dette grossit, plus le règlement amiable devient difficile.
- Envoyer une mise en demeure vague, sans détail des sommes : elle peut être jugée insuffisante.
- Négliger la situation du débiteur : un copropriétaire en difficulté sincère peut être orienté vers l’ADIL, les services sociaux ou un fonds de solidarité, et demander au juge des délais de paiement.
- Oublier le conseil syndical : il peut suivre les dossiers d’impayés avec le syndic et vérifier que les relances sont faites.
Vous avez un bien à vendre, à rénover ou en situation complexe ? Faites étudier votre bien par Groupe Serenity : réponse sous 48 heures.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il cesser de payer parce que des travaux ne sont pas faits ?
Non. Les charges votées en assemblée générale sont dues même en cas de désaccord. Il faut contester la décision en justice dans les délais, sans suspendre ses paiements.
Le syndic peut-il imposer un paiement mensuel ?
Les provisions sont dues par défaut chaque trimestre, mais l’assemblée peut décider d’une autre périodicité. Beaucoup de syndics proposent aussi le prélèvement mensuel à ceux qui le demandent.
L’acheteur d’un lot paie-t-il les dettes du vendeur ?
Non. Lors de la vente, le notaire informe le syndic, qui peut faire opposition : les sommes dues sont prélevées sur le prix revenant au vendeur.
Sources : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-1, 19, 19-2, 20, 29-1 A et 42-1 · Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé (articles 18, 19 et 38) · Code des procédures civiles d’exécution, article L511-2 (saisie conservatoire sans autorisation pour les provisions de copropriété) · Code de la construction et de l’habitation, articles L721-1 et L721-2 (information de l’acquéreur) · QualiSR : 20 propositions pour prévenir la fragilisation des copropriétés (2022) · ANIL : décryptage de la loi habitat dégradé · service-public.fr
Photo : Jean Housen, CC BY-SA 4.0, wikimedia