Vous disposez d’un capital à investir et ne savez pas vers quel placement vous tourner ? Comme de nombreux investisseurs particuliers, vous hésitez entre l’achat d’actions en bourse et l’investissement immobilier locatif ? Selon le rapport 2022 de l’institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la rentabilité des placements financiers est sans égal sur 10 ans avec un taux de 12,4 %. 
Pourtant, l’investissement locatif dispose d’un sérieux atout dans sa manche : la possibilité de recourir au crédit immobilier pour financer l’acquisition. Ainsi, la rentabilité immobilière rattrape son retard sur les longues périodes (30 ans) grâce à cette possibilité de financement appelée « effet de levier ».
Notre article pour tout savoir sur l’effet de levier qui finira de vous convaincre sur le bien-fondé de l’investissement locatif !

L’effet de levier, c’est quoi ?

L’effet de levier est une solution accessible aux particuliers qui leur permet de décupler leur capacité de financement. Comme le marché immobilier est réputé stable et que l’investissement locatif génère des revenus récurrents (via les loyers), ce type de placement est éligible à l’emprunt bancaire.

Contrairement au placement boursier, il n’est pas nécessaire de détenir l’intégralité du capital à investir pour réaliser un investissement locatif. L’établissement bancaire s’assurera en revanche que vous disposiez de revenus suffisants pour rembourser les échéances du prêt contracté. 

Ainsi, vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût grâce à la perception des loyers qui permet de financer tout ou partie de votre investissement locatif.

L’effet de levier est donc le dispositif qui permet d’augmenter sa capacité d’investissement grâce à l’endettement.

Comment est calculé l’effet de levier ?

Prenons un exemple pour illustrer les bénéfices de l’effet de levier pour booster la rentabilité de votre investissement locatif. Vous souhaitez investir dans un bien immobilier vendu 300 000 € et présentez à la banque, l’apport personnel minimum demandé correspondant à 10 % du prix de vente soit 30 000 €.

Bien que vous disposez de la capacité financière suffisante pour augmenter cet apport personnel, vous souhaitez maximiser l’effet de levier de votre investissement en ayant recours au crédit immobilier : 

• le ratio de l’effet de levier est obtenu en divisant le prix d’acquisition par le montant de l’apport personnel (300 000/30 000) soit un ratio de 10.
• avec un rendement locatif estimé à 6 %, le rendement de votre apport est quant à lui de 6 x 10 % soit 60 % par an avec l’effet de levier

Pour un apport en capital de 30 000 €, ce placement vous rapporte 6 % de 300 000 € soit 18 000 € par an.

Comparatif d’un investissement locatif avec ou sans effet de levier

Pour juger du pouvoir de l’effet de levier, rien de tel qu’un comparatif pour mesurer son impact sur un même investissement locatif financé : 

• à 100 % de fond propre (sans avoir recours au crédit immobilier)
• à 90 % par un emprunt et 10 % d’apport personnel

Voici l’ensemble des éléments financiers relatifs à ce placement immobilier : 

• prix d’acquisition : 300 000 €
• taxe foncière : 1 000 €
• charges de copropriété non récupérables sur le locataire : 800 €
• honoraires de gestion locative : 936 €
• loyers annuels : 15 600 €
• estimation de la plus-value sur 10 ans : 50 000 €

L’investissement locatif sans emprunt ni effet levier

L’investisseur fait le choix de financer l’intégralité de l’acquisition en fonds propres, sans avoir recours à l’emprunt bancaire. Pour lui, c’est un avantage d’acheter en cash, car il n’est pas contraint de rembourser des mensualités. Cette manœuvre l’empêche de bénéficier de l’effet de levier, est-ce une bonne opération ?

Pour cela, calculons la rentabilité de l’investissement locatif en faisant la somme des gains perçus : 

300 000 € (valeur initiale du bien) + 50 000 € (plus-value après 10 ans) + 15 600 x 10 (loyers sur 10 ans) = 506 000 €

De ce montant, il faut soustraire les charges et autres frais : 

506 000 € — 1000 € (taxe foncière) x 10 – 800 € (charges de copropriété) x 10 – 936 € (frais d’agence) x 10 = 478 640 €

Il suffit ensuite de calculer le taux de rentabilité de l’opération (sur 10 ans) : 478 640 €/300 000 € x 100 = 159, 54 %

Cela représente une rentabilité annuelle de 15,95 % sans bénéficier de l’effet de levier.

L’investissement locatif avec emprunt et effet levier

En achetant avec un emprunt, l’investisseur bénéficie de l’effet de levier. Le calcul de rentabilité suit la même méthode sauf que le montant de l’investissement initial se limite à 30 000 € (apport personnel) pour acquérir un bien à 300 000 €.

De plus, le recours à emprunt immobilier implique : 

• le remboursement intégral du crédit
• le paiement d’intérêts d’emprunts
• le versement des primes d’assurances liées au crédit

Pour notre exemple, le montant global des intérêts d’emprunt et de l’assurance est estimé à 17 000 euros sur 10 ans pour un crédit de 270 000 euros.

Ainsi on soustrait : 478 640 € – 17 000 € (coût du crédit et de l’assurance emprunteur) – 270 000 € (montant emprunté) = 191 640 €

Pour obtenir la rentabilité, on applique la formule basée sur le capital investi en fonds propre : 191 640 €/30 000 € x 100 = 638,80 %

Grâce à l’effet de levier, le capital investi pour acquérir ce placement immobilier présente un taux de rentabilité de 638,80 % sur 10 ans soit 63,88 % par an. Bien au-delà des 15,95 % réalisés par l’acquisition réalisée en totalité en fonds propre.

Quels sont les risques de l’effet de levier ?

Bien que l’effet semble être une solution universelle pour se constituer facilement un patrimoine immobilier, celui-ci comporte quelques risques : 

• la hausse des taux d’intérêts, qui peut augmenter considérablement le coût d’emprunt (hausse des mensualités) et imposer un apport personnel plus élevé ce qui réduit proportionnellement l’effet de levier
• risque de dépréciation de la valeur immobilière, pouvant engendrer des dettes et/ou la nécessité de vendre à perte
• la vacance locative et les impayés de loyer : qui causent une perte de revenus pouvant engendrer des flux de trésorerie négatifs

Comment investir autrement ?

Si vous n’avez pas le capital nécessaire pour réaliser un investissement locatif ou vous n’avez pas la stabilité financière suffisante pour emprunter, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier !

Grâce à sa présence sur le marché local depuis 2014, Groupe Serenity vous donne l’opportunité d’investir à ses côtés pour la réalisation de projets immobiliers ambitieux : 

• pour bénéficier d’un taux de rentabilité attractif et garanti
• dépourvu de frais cachés

Investir avec un capital limité ?