Atypique au-delà de sa seule prononciation, le bail emphytéotique dispose de particularités pour le moins originales ! Une longévité plus qu’attrayante et un statut pour le locataire de quasi-propriétaire, si cette forme de contrat remonte au droit romain, elle demeure encore aujourd’hui d’actualité. 

Une durée du bail étonnamment longue !

Pour rappel, le bail emphytéotique est un contrat de louage d’immeubles (terrain ou bien immobilier) dont la contrepartie consiste au paiement d’une redevance appelée « canon emphytéotique » par le preneur (l’emphytéote). 

Définie par l’article L451-1 du Code rural, la durée de ce contrat doit obligatoirement être comprise entre 18 et 99 ans. Pourquoi le bail emphytéotique s’étend-il sur une période si longue ? Cette durée s’explique de par la nature même du bail. En effet, si le preneur verse une redevance faible et payée par annuité, il s’engage en contrepartie à valoriser le bien notamment par des modifications de l’existant ou de nouvelles constructions. Pour cela il doit disposer de prérogatives spécifiques ce qui prend du temps. 

Les droits du preneur sur le bail emphytéotique 

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le preneur est bien plus qu’un simple locataire : il bénéficie d’un droit réel sur le bien loué. À cet effet, il va disposer de droits semblables à ceux d’un propriétaire comme : 

• démolir ou construire sur le fonds loué sans avoir à obtenir l’accord du bailleur ; 
• louer ou sous-louer le bien ainsi que les constructions qu’il a réalisées dessus ; 
• hypothéquer le droit d’emphytéose ; 
• poursuivre et récolter les fruits des exploitations présentes sur le fonds loué ; 
• grever le fonds de servitudes actives ou passives après avoir averti préalablement le propriétaire (article L451-9 du Code rural). 

Les obligations du preneur du bail emphytéotique 

À l’inverse, le preneur du bail emphytéotique se verra également lié à certaines contraintes et prérogatives pour la plupart similaires au statut de propriétaire. Parmi ses obligations il ne pourra notamment pas : 

• modifier la destination du fonds loué ; 
• détériorer volontairement le bien ; 
• réaliser des aménagements ayant vocation à diminuer la valeur du bien. 

De même, le preneur du bail emphytéotique est redevable de l’ensemble des réparations jugées nécessaires à la sauvegarde du fonds (réparations locatives et grosses réparations). L’emphytéote doit également s’acquitter de la taxe foncière pour les bâtiments édifiés sur le terrain et jouir paisiblement des lieux loués en bon père de famille. 

Attention, le non-respect de ces obligations est susceptible d’entraîner la résiliation du bail emphytéotique. 

Les droits et obligations du bailleur 

Le bailleur bénéficie quant à lui du paiement de la redevance ainsi que de l’ensemble des améliorations, constructions ou plantations réalisées par le preneur sur le fonds loué. Toutefois la jurisprudence valide dans certains cas le rachat des constructions par le bailleur lorsque des clauses sont prévues en ce sens dans le contrat de bail emphytéotique. 

Garant du bon paiement des redevances, lorsque le preneur ne verse pas son loyer sur deux années consécutives, le bailleur peut alors sommer ce dernier au paiement et par la suite l’assigner en justice pour obtenir la résiliation du contrat. 

La procédure sera identique en cas d’inexécution du preneur de ses obligations ou de détériorations graves réalisées sur le fonds loué. 

À lire aussi : Pourquoi opter pour le bail emphytéotique ?  

Alexandre Lamarche – Groupe Serenity