Mutation professionnelle, séparation, divorce ou au contraire mariage ou naissance d’un enfant. Les situations qui peuvent conduire à vouloir vendre un bien occupé sont nombreuses. Bonne nouvelle, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail de location pour le faire. Certaines règles doivent toutefois être respectées.
Le locataire est-il prioritaire sur la vente ?
Il est d’usage de considérer que le locataire dispose d’un « droit de priorité » en cas de mise en vente du logement qu’il habite. Si c’est vrai dans certains cas, ce n’est toutefois pas systématique. Le droit de préemption du locataire s’applique dans quatre cas :
- Lorsque le logement fait l’objet d’une première vente suite à une division d’un immeuble en plusieurs lots,
- Lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien libre : le bail doit alors non seulement arriver à terme, et un congé valant offre de vente doit être envoyé au locataire, au plus tard six mois avant la fin du contrat,
- Lorsque tous les appartements d’un immeuble de plus de cinq logements sont vendus en même temps,
- Lorsque la vente porte sur plus de dix logements.
Dans tous les autres cas, et notamment si le logement est loué meublé, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. Si un congé valant offre de vente lui a été donné et que le locataire refuse l’achat ou s’abstient de répondre. Alors il doit quitter les lieux à la date de fin du contrat de location.
Les obligations du propriétaire pour vendre un bien occupé
Le locataire a deux mois pour formuler sa réponse. L’offre, quant à elle, doit respecter un strict formalisme. Le prix, les conditions de vente et la description du bien doivent notamment être détaillés sous peine de nullité. Le propriétaire doit en outre proposer les mêmes conditions de vente au locataire et aux futurs acquéreurs.
La chambre des notaires de Paris précise que « le propriétaire-bailleur souhaitant vendre son logement loué doit mettre son locataire, le conjoint de celui-ci ou son (sa) partenaire pacsé(e), en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui est reconnu par la loi. Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail, le congé doit être donné à chacun des locataires ».
Dans certains cas, toutefois, le droit de préemption du locataire s’annule : lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à un membre de sa famille, lorsque le logement est déclaré inhabitable. Ou bien lorsque la mairie exerce son droit de préemption.
Avantages et inconvénients de vendre un bien déjà loué
Un logement vendu occupé se voit généralement appliquer une décote par rapport à un bien ayant les mêmes caractéristiques, mais vendu libre. Celle-ci dépend notamment des caractéristiques du bien, du montant du loyer et de la date de fin du bail. Si les locations « loi 1948 » sont les plus impactées par la décote à la vente (de l’ordre de 40 à 50 %), les biens loués meublés sont en revanche relativement épargnés, les contrats de location étant plus courts.
Reste qu’acquérir un bien occupé peut représenter une opportunité pour les investisseurs qui n’ont alors pas à se soucier de trouver un locataire. Pour le vendeur, c’est également la garantie de percevoir des loyers jusqu’à la conclusion de la vente. Si le propriétaire n’est pas toujours tenu de prévenir le locataire en cas de vente de son logement. Cela peut être néanmoins pertinent de le faire, notamment pour pouvoir organiser des visites.
