Dans un contexte de crise immobilière et du logement, le gouvernement envisage toute une série de mesures pour tenter de relancer un secteur en souffrance.
Un nouveau projet de loi de 14 articles est en préparation. Celui-ci sera présenté ce vendredi en Conseil des ministres par Guillaume Kasbarian, Ministre délégué au logement.
L’objectif de ce texte de loi est de réformer le logement social et de favoriser la production de logement accessible pour les Français, que ce soit sur le marché de l’accession et de la location. Les maires seront dotés de nouveaux outils pour développer l’offre de biens abordables sur leurs communes respectives.
Zoom sur les principales mesures de ce projet de loi logement avant sa présentation au Sénat en juin 2024 !

Pourquoi est-il urgent de légiférer ?

Selon les statistiques, le logement est le poste de dépense le plus important des ménages en 2021 avec 27,8 % de leur budget.

Avec les effets combinés de la hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la baisse des constructions neuves, les ménages ne parviennent plus à accéder à la propriété. Le marché du locatif n’est pas en reste puisque les futures interdictions de location des passoires thermiques et la plus faible mobilité résidentielle sclérosent l’offre de logements.

Les chiffres sont sans appel, plus de 2,6 millions de ménages sont en attente d’un logement à loyer modéré (HLM) et le nombre de mal-logés atteint 3,8 millions de personnes selon la fondation Abbé Pierre.

Quelles sont les mesures à venir du projet de loi logement ?

Loin de rassurer les acteurs du logement, les nouvelles mesures annoncées soulèvent au contraire de vives inquiétudes chez les professionnels du logement social. Modification du dispositif SRU, durcissement des règles pour les HLM et révisions du surloyer sont les pistes privilégiées par le gouvernement. Décryptage.

L’assouplissement du dispositif de solidarité et de renouvellement urbain (SRU)

Promulguée le 13 décembre 2020, la loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) visait à rééquilibrer l’offre de logements abordables sur l’ensemble du territoire français. L’article 55 impose un taux minimal de logements sociaux dans le parc résidentiel de certaines communes :

• 20 % dans les territoires peu tendus ;
• 25 % dans les communes de plus de 15 000 habitants au sein d’une intercommunalité de plus de 50 000 habitants.

Aujourd’hui, plus de 2 100 communes sont concernées par ce dispositif. Le projet de loi logement remet en cause cette règle, du moins le type de logements comptabilisés. En effet, l’idée du gouvernement est d’intégrer les logements locatifs intermédiaires (LLI) à ce quota. Ceux-ci sont accessibles aux classes moyennes.

De nombreux maires et bailleurs sociaux voient cette mesure comme un passe-droit pour les quelque 70 % de communes qui ne respectent pas les quotas SRU.

La fin du droit aux HLM “à vie”

Actuellement, lorsqu’un ménage remplit les conditions d’accès au logement social, il peut rester dans les lieux “à vie” même si ses revenus viennent à dépasser les plafonds de ressources. Selon le ministre, la proportion de ce type de ménage avoisine les 8 % dans le parc social français.

Pour inciter à une plus grande mobilité des ménages au sein du parc social, le projet de loi envisage de pouvoir déloger les locataires qui dépassent les plafonds. Il est envisagé la méthode suivante : 18 mois après le premier dépassement, si les ressources du ménage excèdent de 120 % les plafonds, il pourra être expulsable.

Il est tout de même envisagé une exemption pour les locataires fragiles : 

• Handicapés 
• Âgés de plus de 65 ans

L’élargissement du seuil d’assujettissement au surloyer

Le surloyer est une somme qui s’ajoute au paiement du loyer et des charges lorsque le ménage concerné dépasse de 20 % les plafonds de ressource en vigueur.

Selon le projet de loi de logement du gouvernement, l’objectif est de généraliser le paiement du surloyer dès 1 € de dépassement. Cet élargissement du seuil d’assujettissement au surloyer pourrait potentiellement impacter 120 000 ménages supplémentaires.

S’agira-t-il d’une somme forfaitaire ou d’une somme variable en fonction des tranches du dépassement ? À ce stade, il n’y a pas plus de précision sur les modalités de calcul du surloyer applicable en cas de dépassement.

Favoriser l’investissement des bailleurs sociaux

Pour accroître l’offre de logements sociaux sur le territoire, il est prévu une incitation au montage d’opérations immobilières entre bailleurs sociaux et promoteurs privés. Chaque opération immobilière pourrait ainsi être commercialisée à des particuliers voire à des investisseurs locatifs, à hauteur de 50 % du programme.

Afin de bénéficier de plus de fonds propres, les bailleurs sociaux pourront augmenter le loyer des logements anciens lors de leur relocation, selon les plafonds en vigueur pour les logements neufs.

Redonner du pouvoir au maire pour la politique d’attribution des logements sociaux

Actuellement, l’attribution des logements sociaux est entre les mains des commissions d’attribution internes aux organismes HLM. Le gouvernement souhaite désormais rendre du pouvoir au maire en le faisant siéger à chacune des commissions qui concernent l’attribution de logements neufs dans sa commune. Les maires pourront :

• Hiérarchiser les candidatures proposées par les réservataires ;
• Utiliser leur droit de véto ;
• Bénéficier de la délégation des réservations par la préfecture pour les primo-attributions.

Les associations n’ont pas tardé à exprimer leurs craintes quant à l’impartialité de ces futures attributions. Cela pourrait déboucher sur un certain clientélisme voire des critères de nationalité selon l’appartenance politique des maires et leur probité.

Enfin, les maires pourraient bénéficier d’un pouvoir supplémentaire pour définir les zones de densification douce qui concernent les zones pavillonnaires. Ils pourront par exemple choisir de déroger ou non à l’obligation de construction d’une place de parking par nouveau logement bâti selon sa typologie.

Accélérer la construction de logements et l’accession à la propriété

Pour faciliter l’accession à la propriété, la majorité souhaite réformer les autorisations d’urbanisme en réduisant les délais de recours :

• Diviser par deux le délai de recours gracieux en cas de permis de construire, incluant le délai de réponse de l’administration ;
• Ce dernier n’aura plus d’effet suspensif sur le délai de recours contentieux, il devra être introduit dans un délai de deux mois maximum après affichage contre six mois actuellement.

Les locataires de logements intermédiaires pourront formuler une offre d’achat au bout de 5 ans contre 18 actuellement.

Alexandre Lamarche – Groupe Serenity

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