Vous vendez un bien immobilier à un montant plus élevé que son acquisition ? En cas de succession ou donation, le prix de vente du bien est-il supérieur à sa valeur vénale ? Dans ces cas, vous pourriez être soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières. Celles-ci sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sauf en cas d’exonération. En effet, certaines cessions immobilières permettent d’échapper à l’impôt sur les plus-values.
Qu’est-ce que l’imposition sur les plus-values ? Comment est-elle calculée ? Quelles sont les conditions d’exonération ? Éclairage.

Qu’est-ce que l’imposition sur les plus-values ?

En cas de vente d’un actif immobilier (bien, action ou obligation) plus cher que son prix d’achat, le vendeur est imposé au titre des plus-values immobilières. Cela concerne les opérations suivantes : 

• la cession à titre onéreux d’un bien immobilier bâti ou non bâti
• la cession des droits attachés à un bien (nue-propriété, usufruit, servitude)
• la cession par l’intermédiaire d’une SCI
• l’échange ou le partage d’un bien ainsi que l’apport pour une société

Pour être imposable, la plus-value immobilière doit être réalisée par un contribuable domicilié en France.

Quelle est la fiscalité de la plus-value immobilière ? 

La plus-value immobilière est composée par : 

• l’impôt sur le revenu, hors du barème classique pour un taux d’imposition forfaitaire à 19 %
• des prélèvements sociaux au taux d’imposition de 17,2 %
• une surtaxe appliquée aux plus-values immobilières élevées, supérieures à 50 000 €. Sa fiscalité est progressive, fixée à 2 % entre 50 001 € et 100 000 € puis 6 % au-delà.

Quel est le mode de calcul de la plus-value immobilière ?

Pour connaître le montant de la plus-value, il faut déterminer sa base de calcul appelée plus-value brute et déduire l’abattement pour durée de détention.

Calculer la plus-value brute

Composée par la différence entre le prix de vente et d’achat du bien, cette plus-value brute peut être minorée de deux manières : 

• la majoration du prix d’achat indiqué dans l’acte authentique soit sur la base des frais réels (sous réserve de posséder les justificatifs) soit avec des montants forfaitaires. 7,5 % pour couvrir les frais d’acquisition (frais de notaire, droit d’enregistrement) et 15 % pour les frais engagés pour les travaux d’amélioration du bien détenu depuis plus de 15 ans
• la minoration du prix de vente grâce à la déduction des frais réels (honoraires d’agence immobilière, diagnostics obligatoires…)

Déterminer l’abattement de la durée de détention

À partir de la cinquième année de détention du bien, un abattement s’applique sur l’impôt sur le revenu ainsi que sur les prélèvements sociaux : 

• l’impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année. L’abattement est de 4 % pour la 22e année et à partir de la 23e année de détention, le propriétaire est exonéré de l’imposition sur le revenu.
• les prélèvements sociaux bénéficient d’un abattement forfaitaire de 1,65 % par an entre la 6e et 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % entre 23 et 30 ans et dès 31 ans de détention, la plus-value n’est plus assujettie aux prélèvements sociaux

Quelles sont les opérations qui échappent à la plus-value immobilière ?

Certaines cessions échappent à l’imposition aux plus-values immobilières. L’ensemble de ces exonérations est précisé aux parties II et III de l’article 150 U du Code général des impôts, cela concerne la vente : 

• de la résidence principale ou lorsque le montant de la plus-value est utilisé dans un délai de 2 ans pour construire sa résidence principale
• au profit d’un organisme assimilé bailleur social
• au profit d’un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux
• d’un logement situé en France dont le propriétaire est non résident
• d’un bien pour lequel la plus-value est inférieure à 15 000 € pour une personne seule et 30 000 € pour un couple marié
• d’un bien dont la durée de détention est supérieure à 30 ans
• par une personne retraitée ou invalide selon conditions de ressources

Quel investissement réalisé pour être exonéré de plus-value ? 

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• pour percevoir un taux de rentabilité fixe et garanti
• sans frais annexes (frais de dossier, plus-value…)

Investir avec un capital raisonnable ?