Le permis de diviser est un dispositif complémentaire au « permis de louer » que nous avons détaillé dans un précédent article. Il a été mis en place, ou bien est prévu, dans plusieurs communes de France et notamment en Gironde. Certaines communes ont décidé d’adopter l’un ou l’autre des dispositifs, ou les deux.
Le permis de diviser pour lutter contre les micro-logements
Acheter un immeuble dans le but de le diviser en plusieurs appartements locatifs, c’est possible à condition de respecter les règles du PLU et notamment celles liées au stationnement. Mais dans certaines communes, cela passe aussi désormais par l’obtention préalable du « permis de diviser » dont l’objectif est de renforcer la lutte contre les logements de moins de 14 m² et contre les « marchands de sommeil ».
En 2018, le journal Sud-Ouest interrogeait Bernard Guiraud, maire de la commune de Lesparre-Médoc (Gironde) qui avait opté pour le permis de diviser, quelques mois après avoir adopté le permis de louer. Le quotidien précisait à ce sujet que « cette nouvelle autorisation ne fera pas double emploi avec le permis de louer, mais viendra le compléter, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne ».
Dans la commune de Langon, situé dans le sud Gironde, le permis de louer sera lui aussi bientôt complété par le permis de diviser, adopté en Conseil municipal le 26 février 2021. Par cette mesure, la commune entend « freiner la multiplication des logements dans un même immeuble, sans se soucier des normes d’habitabilité ».
À Libourne (Gironde), le permis de diviser complète là aussi le permis de louer depuis 2018. À ce sujet, le vice-président de la Cali (Communauté d’agglomération du Libournais), justifiait son choix dans les colonnes du journal Sud-Ouest, en avril 2018 : « des investisseurs achètent des biens, souvent dégradés, mais pas toujours. Ils les découpent en 10 ou 15 logements qu’ils louent à des personnes en grande précarité. Nous refuserons toute création de logement de moins de 27 m². »
Notons que si des communes franciliennes limitrophes, comme Pantin, Roissy ou Saint-Denis, ont elles aussi mis en place l’un ou l’autre des dispositifs, Paris ne les applique pas pour l’heure.
Des décrets pour compléter la loi Alur
Difficile à évaluer, l’habitat indigne et le mal-logement font l’objet d’un rapport annuel publié par la fondation Abbé Pierre. La 26ème édition parue en mars 2021 fait état de 600 000 logements indignes en France métropolitaine. Du côté du ministère du logement, on en dénombre 420 000.
C’est dans ce contexte que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été complétée par le décret n°2017-1431 du 3 octobre 2017, relatif à l’articulation des procédures d’autorisation d’urbanisme avec la procédure d’autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant.
Il complète le décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location. Il donne la possibilité aux communes et aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) de mettre en place ces dispositifs : déclaration de mise en location et autorisation préalable de mise en location.
Non-respect du permis de louer : jusqu’à 15 000 € d’amende
Le permis de diviser ne concerne que les nouvelles acquisitions d’immeubles. Il permettra par ailleurs aux communes d’avoir une meilleure visibilité sur le respect des surfaces habitables et des matériaux de construction utilisés.
En pratique, la réalisation des travaux doit être précédée d’un dépôt de dossier en mairie. Celle-ci dispose dès lors d’un délai de quinze jours pour formuler sa réponse ou donner ses conditions. À l’image des sanctions prévues pour non-respect du permis de louer, les contrevenants qui ne respecteraient pas les obligations du permis de diviser s’exposent à une lettre de rappel à l’ordre suivie d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.
En Gironde, d’autres communes ont fait le choix du permis de diviser. C’est le cas notamment d’Ambarès-et-Lagrave, Bordeaux, Eysines, Floirac, Gradignan, Le Haillan, Lormont et Saint-Médard-en-Jalles qui ont également adopté le permis de louer. Toutes ces mesures entreront en application le 1er janvier 2022.
Alexandre Lamarche – Groupe Serenity
