Chaque propriétaire a l’obligation de déclarer les recettes qu’il tire de la location d’un bien immobilier. En fonction du montant perçu, il existe différents régimes d’imposition. Les bailleurs concernés doivent établir leur déclaration de revenus fonciers sur le formulaire n° 2044.

Les revenus fonciers : définition

La location de chaque bien immobilier rapporte aux propriétaires des rémunérations que l’on appelle des revenus fonciers. Ces sommes correspondent aux loyers encaissés chaque mois et comme tous les autres gains, leurs montants doivent être déclarés aux impôts. 

Sont concernés par les revenus fonciers les logements habitables, mais également les locaux à usage professionnel (bureau, entrepôt, fonds de commerce…), les garages, ou encore les parkings et box. En revanche, les habitations meublées (logement entier ou pièce meublée louée seule), les sous-locations d’immeuble nu et les locaux mis à destination d’un proche sont quant à eux exclus des revenus de patrimoine.

Quant à la déclaration, elle doit s’établir sur le formulaire n° 2044 de la déclaration de revenus. Il existe deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le réel.

Le régime micro-foncier

Le contribuable qui génère moins de 15 000 € de revenus issus des locations est d’office soumis au régime micro-foncier. Le principal avantage de ce régime réside dans l’abattement fiscal de 30 % qu’il procure. Il s’agit  aujourd’hui du système le plus simple. Il n’y a aucun document annexe à renseigner. Il suffit de compléter la case 4BE du formulaire n° 2042 en y inscrivant le total des rémunérations perçues sans déduire les charges.

S’il le souhaite, le propriétaire n’est pas obligé d’opter pour ce régime fiscal. Dans certains cas, il peut tirer davantage de bénéfices dans le second régime : le régime réel. En revanche, s’il choisit le régime réel, il sera obligé de le conserver pour une durée minimale de 3 ans. Il pourra ensuite décider du régime le plus avantageux pour lui chaque année.

Le régime réel

Le bailleur qui encaisse plus de 15 000 € de revenus fonciers doit réaliser sa déclaration au régime réel. Ce modèle fiscal peut se trouver également plus intéressant pour les propriétaires générant moins de gains, mais détenant davantage de frais liés au logement. Les contribuables peuvent ainsi soustraire tous les frais réels comme :

• les provisions sur charges de propriété ;
• les frais de rénovation et d’entretien du logement ;
• les intérêts d’emprunt, assurances, frais de dossier ;
• la gestion locative : syndic, agence immobilière ;
• le forfait de 20 € pour les frais liés à la location (bail, déplacements, appels téléphoniques…).

Pour faire sa déclaration de revenus fonciers, il est donc essentiel de bien choisir le régime auquel vous êtes rattaché : réel ou micro-foncier. 

Alexandre Lamarche – Groupe Serenity