Dans un communiqué publié le 7 octobre 2020, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance, le ministre des Solidarités et de la Santé et le ministre chargé des Comptes publics, ont présenté la loi n° 2020-1576. Du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021, dit LFSS 2021. Celle-ci fait notamment mention, à compter du 1er janvier 2021, d’une nouvelle obligation pour tous les loueurs en meublés professionnels : celle de s’acquitter des cotisations sociales.
Loueur en meublé, un régime fiscal avantageux
De plus en plus d’investisseurs locatifs sont attirés par la location meublée et ses avantages fiscaux. En temps de crise économique, la location traditionnelle meublée offre, qui plus est, davantage de sécurité que la location saisonnière, intimement liée à la fréquentation touristique. Pour preuve, les investissements locatifs dans leur ensemble, sont en hausse en 2020 et représentent 29,4 % des transactions contre 17,4 % en 2017.
Les loueurs en meublé sont considérés comme LMNP (loueurs en meublés non-professionnels) dès lors que les recettes annuelles perçues dans le cadre de cette activité sont inférieures à 23 000 € et/ou qu’elles sont inférieures au revenu imposable de l’ensemble du foyer fiscal. En revanche, si l’activité de location meublée engendre des revenus supérieurs à 23 000 € par an, et que ces recettes sont également supérieures aux revenus du foyer imposés à l’IR, alors l’activité est considérée comme professionnelle. Rappelons que la location meublée permet d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de bénéficier du régime micro-BIC. Celui-ci offre un abattement de 50 % sur les recettes, si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 € par an.
Jusqu’en 2018 (loi de finances pour 2020), à ces deux conditions, s’ajoutait l’obligation, pour le bailleur professionnel, de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Des cotisations sociales obligatoires pour les LMP
Depuis le 1er janvier 2021 et la promulgation de la LFSS pour 2021, les loueurs en meublés professionnels sont soumis à une nouvelle obligation. Ceux-ci sont désormais assujettis au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non-agricoles, géré par la SSI (anciennement RSI). À ce titre, ils doivent s’acquitter des cotisations sociales dont le taux peut varier entre 35 et 40 %. Un montant bien supérieur à celui des prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %. Et même si l’activité de la location meublée est déficitaire, un prélèvement forfaitaire minimum de 1 145 euros peut être appliqué. Ces dispositions doivent être précisées par décret dans les mois à venir. Elles ne devraient pas être rétroactives.
Les effets de ces mesures seront probablement limités pour la plupart des bailleurs professionnels, ils pourraient être en revanche plus marqués en cas de vente immobilière ou de fin d’activité. Les plus-values éventuelles seront alors taxées à taux plein.
Alexandre LAMARCHE – Groupe Serenity
