Pour défiscaliser dans l’immobilier ancien grâce à un investissement locatif, il existe plusieurs dispositifs parmi lesquels Cosse, loi Malraux ou encore monuments historiques. Le dispositif Pinel, souvent associé à l’immobilier neuf est toutefois également possible pour un bien ancien sous conditions de travaux. Quant au dispositif Denormandie, seules sont concernées certaines villes moyennes dégradées. S’il existe de nombreuses similitudes entre le Pinel ancien et le Denormandie, ils ne répondent pas aux mêmes conditions.
Pinel, Denormandie : des réductions d’impôt en fonction de la durée de location
Créé en 2014 en remplacement du dispositif Duflot, le dispositif Pinel offre jusqu’à 63 000 € de réductions d’impôts aux particuliers et SCPI qui investissent dans l’immobilier locatif en zones tendues (zones A, Abis et B1). Pour bénéficier de ces avantages, le bien doit être loué comme résidence principale à un locataire respectant les plafonds de revenus. Il existe également des plafonds de loyers qui dépendent de la zone géographique où se situe le bien.
L’avantage fiscal dépend de la durée de location fixée à 6 ans minimum. Il est de 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le dispositif qui a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 connaîtra toutefois une baisse progressive de l’abattement à partir du 1er janvier 2023.
Le dispositif Denormandie a quant à lui été mis en place le 1er janvier 2019, il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Comme pour le Pinel, l’avantage fiscal est conditionné à la durée de l’engagement locatif, les montants sont identiques. Diffère toutefois la zone d’éligibilité qui se limite aux 222 communes du plan « Action Cœur de Ville » ainsi que celles ayant signé des opérations de revitalisation du territoire (ORT).
Investissement en zones tendues pour le Pinel, en villes moyennes pour le Denormandie
Le Pinel ancien (on parle aussi de Pinel ancien réhabilité), impose la réalisation de travaux avec des objectifs de performance énergétique. Ces travaux doivent en outre respecter les normes en vigueur (RT 2012, RE 2020). La loi Denormandie requiert elle aussi des travaux qui doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement. Comme le précise le site du ministère de l’Économie, depuis le 1er janvier 2020 « si la rénovation énergétique reste à l’honneur, il sera dorénavant possible de bénéficier du dispositif pour des travaux de modernisation ou d’assainissement par exemple ».
Autres similitudes entre les deux dispositifs : le plafond d’acquisition qui ne peut excéder 5 550 €/m² et le montant total d’investissement annuel qui ne doit pas dépasser 300 000 €, coût des travaux inclus. À noter qu’il n’est toutefois possible de réaliser que deux investissements en Pinel chaque année.
La différence majeure entre les deux dispositifs de défiscalisation concerne donc la zone géographique. Dans le neuf, comme dans l’ancien, le Pinel vise les investissements locatifs en zone tendue, c’est-à-dire en ville, là où l’offre de location est insuffisante par rapport à la demande. Il s’agit d’agglomérations comme Angers, Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg ou Toulouse. La loi Denormandie vise quant à elle des communes de taille moyenne, en perte de vitesse, mais dont le potentiel doit inciter à la redynamisation. C’est le cas d’Angoulême, Bayonne, Besançon, Bourges, Carcassonne, Chambéry, Dax, Libourne, Limoges, Saint-Brieuc, Senlis, Troyes ou Vichy. Chacune des deux lois répond à des objectifs différents et doit inviter à s’interroger sur le taux de vacance locative, la rentabilité ainsi que les possibilités de revente.
