Bien évaluer la valeur d’un bien est essentiel pour vendre ou acheter au prix juste. C’est également crucial pour les vendeurs qui souhaitent réaliser une plus-value et envisagent de concrétiser un autre projet immobilier. Des outils d’estimation immobilière existent, pour la plupart en libre accès. Cependant, il peut être nécessaire de solliciter les conseils d’un professionnel. Une mauvaise estimation peut avoir des conséquences juridiques.
Emplacement, surface : les critères importants pour estimer un bien immobilier
La localisation et l’emplacement du bien sont les premiers paramètres à prendre en compte. La ville ou la commune, mais également le quartier et parfois même la rue, sont à considérer. L’exposition au soleil, un éventuel vis-à-vis, la proximité du logement avec un bâtiment, des équipements, la vue sur un axe passant, ou au contraire un parc, sont autant de critères qui peuvent impacter la valeur d’un logement et peuvent varier d’un bien à l’autre. Il convient ensuite d’apprécier ces différents paramètres en fonction de la nature du logement, studio ou maison par exemple. Enfin, ce qui peut représenter un frein pour l’un, peut au contraire être perçu comme un atout pour d’autres ; la proximité d’une école, un centre-commercial, une gare.
La surface est un autre point d’attention. Il convient d’abord de bien distinguer la surface loi Carrez et la surface dite habitable. Une vérification et de nouvelles mesures peuvent s’imposer. En particulier lorsque le bien est atypique, grand et qu’il comporte de nombreuses sous-pentes ou niveaux. À noter que l’indication de surface globale, bien que regardée attentivement par les futurs acquéreurs, doit être mise en comparaison avec l’agencement et la surface de chaque pièce (grand salon, mais petites chambres etc…).
Moins évidents, mais tout aussi importants, les matériaux utilisés pour la construction, les équipements, les finitions, les parties communes (pour les biens vendus en copropriété). Ainsi que la présence ou non d’un extérieur (balcon, loggia, terrasse, jardin) peuvent achever de convaincre un acheteur réticent ou au contraire le dissuader.
Estimation immobilière : de nombreux outils en ligne
Comme l’indique le ministère de l’Économie, des finances et de la relance, sur son site Internet. Il existe de nombreux outils en ligne qui permettent aux professionnels, mais également aux particuliers, d’affiner leur estimation immobilière. Et de rappeler que « plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer la valeur réelle de marché. Celle-ci se détermine notamment en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente ».
Depuis avril 2019, il est par exemple possible de consulter la base « Demandes de valeurs foncières » (DVF) qui regroupe les données des ventes foncières réalisées les cinq dernières années, en métropole et dans les départements et territoires d’outre-mer.
Disponible dans « Votre espace particulier », sur le site des impôts, l’outil Patrim permet quant à lui de connaître le prix de vente des terrains et logements selon plusieurs critères.
Enfin, le portail Notaviz des Notaires de France, offre une aide précieuse pour gérer son patrimoine immobilier, de l’estimation immobilière au calcul des frais, en passant par l’estimation d’une plus-value.
Mauvaise estimation immobilière : quelles conséquences ?
Outre les conséquences évidentes telles que l’absence de plus-value, une mauvaise estimation immobilière peut avoir des conséquences juridiques, notamment pour les professionnels.
En effet, ceux-ci doivent respecter un code de déontologie, qui leur impose notamment de bien connaitre le marché et de s’y fier pour mener une juste estimation. Des règles rappelées dans le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.
Le 25 mars 2021, un professionnel a par exemple été sanctionné par un arrêt de la Cour d’appel de Rouen, pour avoir surévalué un bien mis en vente par un couple en 2012. Évalué 400 000 € à cette date, le bien n’a finalement été vendu que 242 000 € deux ans plus tard. Entre temps, le couple lésé avait contracté un prêt-relais pour l’achat d’un autre bien. Celui-ci a demandé réparation en raison du préjudice économique. Preuve de la mauvaise estimation, un autre professionnel avait évalué le bien à 250 000 € en 2013.
