Comme le rappelle le Moniteur, l’immobilier est soumis aux mêmes règles et obligations concernant le contrôle des concentrations, que tout autre secteur. Dès lors, l’acquisition d’actifs immobiliers impose d’adopter de bons réflexes afin d’éviter les sanctions. En juillet 2020, l’Autorité de la concurrence a publié ses nouvelles lignes directrices. L’immobilier est éligible à la procédure simplifiée sous certaines conditions.
L’Autorité de la concurrence : la lutte contre les monopoles
Depuis 2009, l’Autorité de la concurrence est chargée de contrôler les opérations de concentrations. Autrement dit, elle assure une mission de veille sur les futurs rachats et fusions d’entreprises. Étudie l’impact de ces projets et s’assure que cela n’entache pas la dynamique concurrentielle.
L’Autorité donne cette définition d’une opération de concentration : elle « peut prendre plusieurs formes. Il peut s’agir de deux entreprises auparavant indépendantes qui fusionnent, de la création d’une entreprise commune ou encore de la prise de contrôle d’une entreprise par une autre ».
Selon la taille des opérations et les territoires concernés, c’est la Commission européenne qui peut prendre le pas sur l’Autorité française et est alors seule à se prononcer.
Actifs immobiliers : quand notifier l’Autorité de la concurrence ?
Lors de l’acquisition d’un actif immobilier, il est donc primordial de vérifier si cette opération doit être soumise ou non au contrôle de l’Autorité. Comme le résume Le Moniteur, il faut en premier lieu « s’interroger sur la capacité de l’actif à générer des loyers et sur la nature du contrôle exercé par le ou les acquéreurs sur l’actif à l’issue de la transaction ».
En pratique, l’Autorité va s’intéresser à la capacité de l’actif à générer du chiffre d’affaires à court terme et de manière certaine. Elle va également s’assurer que l’actif est bien présent sur un marché. Dans la plupart des cas, les actifs immobiliers qui sont notifiés à l’Autorité de la concurrence sont des bureaux pour lesquels un acte de vente en l’état futur d’achèvement a été rédigé, et pour lesquels un bail a été conclu avec un opérateur pour la collecte des loyers.
Dans le cas où le constructeur prévoit de céder l’actif à un tiers, ce après sa construction, c’est au tiers de notifier la prise de contrôle. Y compris si une relation commerciale est ensuite créée avec un opérateur pour l’encaissement des loyers.
Une procédure simplifiée pour les actifs immobiliers en VEFA
Le 23 juillet 2020, l’autorité de la concurrence a publié ses nouvelles lignes directrices concernant le contrôle des concentrations. Celles-ci reflètent une volonté de modernisation et de simplification et font suite à une consultation publique. Pour les questions d’ordre immobilier, le cabinet d’avocats parisien De Pardieu Brocas Maffei juge que « les Lignes directrices n’apportent pas la clarification attendue s’agissant des questions spécifiques soulevées par les prises de contrôle portant sur des actifs immobiliers ».
Reste que certaines opérations sont éligibles à la procédure simplifiée, dès lors qu’elles ne portent pas atteinte à la concurrence. En voici quelques exemples :
- Les opérations relatives à des marchés déjà définis de manière constante par la pratique décisionnelle (la part de marché des entreprises doit alors être < 25 %) ;
- « Lorsque l’opération porte sur la création d’une entreprise commune de plein exercice exclusivement active en dehors du territoire national » 1;
- « Lorsque l’opération concerne la prise de contrôle conjoint d’un actif immobilier en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) »2.
Source 1 et 2 : https://www.autoritedelaconcurrence.fr/sites/default/files/Lignesdirectricesconcentrations2020.pdf
