De nombreux bâtiments français appartiennent à l’Etat. Ce patrimoine est géré par un service dédié, la DIE, qui a aussi la charge de définir une stratégie. Après une année 2019 qui s’est soldée par une valeur des ventes record, la DIE a décidé de privilégier la transformation des locaux et le changement de destination, quitte à envisager la généralisation des baux emphytéotiques. Explications.
L’Etat gère un patrimoine immobilier de 191 000 bâtiments
Définir la stratégie immobilière, entretenir le parc immobilier, gérer les opérations immobilières, gérer les patrimoines privés, assurer les ventes mobilières, procéder à l’évaluation et à la gestion domaniale, sont les missions assurées par la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), rattachée à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce service a été créé en 2016 (Décret 2016-1234 du 19 septembre 2016) en remplacement du service France Domaine. Depuis février 2020, la DIE est dirigée par Alain Resplandy-Bernard, conseiller maître à la Cour des comptes.
En 2020, la DIE ne gérait pas moins de 191 000 bâtiments répartis sur 97 millions de m² bâtis, de natures variées : casernes, logements de fonction, bureaux, locaux d’enseignements et campus, espaces naturels ou encore monuments historiques. À cela, s’ajoutent 30 500 terrains. Soit un patrimoine total estimé à 66 milliards d’euros. 21 % de ce patrimoine se situe en Île-de-France, 10 % dans le Grand-Est, 9 % en région PACA, 9 % en Auvergne, 9 % en Nouvelle-Aquitaine et les 42 % dans d’autres régions françaises ou à l’étranger.
Immobilier d’Etat : 2019 une année record pour les ventes ?
Dans son rapport d’activité 2019, publié le 28 juillet 2020, la DIE affiche ses ambitions : « la politique immobilière de l’Etat s’inscrit désormais pleinement au cœur de la transformation publique et de la modernisation de l’administration, notamment au travers des réflexions et des expérimentations sur la transformation de l’immobilier face aux évolutions des modes de travail ». Une stratégie qui s’articule notamment autour du « lancement de 39 projets de rénovation de cités administratives au titre d’un programme d’investissement doté d’un milliard d’euros sur cinq ans ».
La DIE indique par ailleurs avoir réalisé de nombreuses transactions en 2019, pour un montant total de 625 millions d’euros. En comparaison, l’année 2018 s’est terminée avec un montant signé de 240 millions d’euros. Ce chiffre atteignait 357 millions d’euros en 2017 et 533 millions d’euros en 2016. Précisons toutefois que 2019 a permis la vente de la seconde partie de l’îlot Saint-Germain, à Paris qui représentait à lui seul 450 millions d’euros.
Location longue durée plutôt que vente pour conserver le patrimoine français
Si les cessions immobilières permettent de financer d’autres acquisitions et projets, l’Etat souhaite toutefois conserver son patrimoine dans la mesure du possible. L’objectif premier est d’éviter les ventes, suivies quelques années plus tard de rachats onéreux. À l’image des locaux de l’Imprimerie nationale situés dans le 15ème arrondissement parisien, vendus en 2004 pour la somme de 85 millions d’euros au fonds américain Carlyle, puis rachetés 376,7 millions d’euros en 2007.
Selon Philippe Bauchot, directeur adjoint de la DIE dont les propos ont été rapportés par Le Monde, « à Paris, la pénurie est telle que vendre ou louer par bail emphytéotique rapporte pratiquement les mêmes montants ». Les appels à projet avec un bail emphytéotique de quatre-vingt-dix-neuf ans tendent donc à se multiplier.
La modernisation des immeubles est également à l’ordre du jour. Dans le cadre du plan d’investissement 2018-2022, l’enveloppe dédiée au patrimoine public vise des économies sur la consommation énergétique des biens de l’ordre de 67 %. La politique de densification et de rapatriement de certains services doit en outre permettre de libérer des bâtiments.
