L’agent immobilier intervient en tant que mandataire, dès lors qu’un client le sollicite pour une affaire et qu’un mandat exclusif et valable est établit. L’agent immobilier n’est alors en droit d’exiger une rémunération que si la vente est conclue, qui plus est par ses soins. Attention toutefois, s’il existe une « clause pénale » ou une « clause d’exclusivité », les règles peuvent être différentes.
Qu’est-ce qu’un mandat exclusif de vente immobilière ?
Pour être valable, le mandat donné à un agent immobilier doit clairement intégrer la durée dudit mandat, le montant de la rémunération du professionnel, la nature et la description de la mission confiée ainsi que le numéro d’inscription au registre des mandants. Il peut s’agir d’un mandat simple ou d’un mandat exclusif. S’il est simple, alors le mandant peut lui-même se charger de trouver des acquéreurs et de vendre le bien. Il peut également confier la tâche à d’autres agents. Si le mandat est exclusif, alors l’agent mène seul les recherches et les négociations, pendant une période généralement fixée à 3 mois. Passé ce délai, les deux parties peuvent dénoncer le mandat à condition de respecter un préavis de 15 jours minimum.
Attention, le mandat ne doit pas être confondu avec le bon de visite que les agents font signer aux futurs locataires ou aux acquéreurs qui visitent un bien. Comme le rappelle le site du ministère de l’Économie, ce document ne sert qu’à « apporter la preuve que la visite a eu lieu avec son concours ».
Des indemnités forfaitaires pour non-respect d’un mandat d’exclusivité
« L’agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires que si l’opération a été menée à bonne fin par ses soins (Cass. 1e civ. 21-7-1970 : Bull. civ. I n° 243) » rappelle l’avocate en droit Immobilier, Louise Bargibant. Cependant, il existe une exception, lorsque le mandat de vente comporte une clause pénale ou une clause d’exclusivité. Dans ce cas, alors, le mandant s’expose à devoir verser une indemnité à l’agent, en cas de manquement à son engagement ou si l’exécution connaît un retard.
Attention toutefois, la clause, pour être valable, doit figurer de manière très visible dans le mandat, être rédigée dans des termes clairs et précis et être limitée dans la durée. Enfin, précise l’avocate, « la clause pénale ne doit pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».
Le 18 juin 2020, la cour d’appel de Caen a par exemple donné raison à une agence immobilière qui avait obtenu un mandat exclusif pour la vente d’un bien. Contactés directement par les acquéreurs suite à la publication de l’annonce par l’agent, les mandants ont assuré la visite eux même et conclu la promesse de vente. Les vendeurs, bien qu’ayant informé l’agence immobilière, n’ont pas laissé à l’agent la possibilité de faire visiter et donc de négocier avec les acquéreurs, ce qui représente pourtant le point de départ d’une vente immobilière. Le préjudice a été estimé à 7 000 euros, correspondant à la commission de l’agent.
